Pieniä edistysakeleita evakkoretken vuosipäivän lähestyessä. Tarkastaja Espoon kaupungin asumisterveyden yksiköstä kävi katselmoimassa epäiltyä vesivahingosta johtuvaa kosteusvauriota ja mikrobivauriota.
Tarkastaja ei suoraan ottanut kantaa keskeneräiseen vesivahinkokorjaukseen ja korjaustyössä tehtyihin virheisiin. Niihin ottaa kantaa aikanaan vaatimamme Keskuskauppakamarin hyväksymä tavarantarkastaja.
Tarkastaja toki huomautteli erilaisista puutteista yleisesti ja korjaukseenkin liittyen ja totesi korjauksessa vaihdettuun kipsilevyyn tehdyn viemäriputken läpiviennin eristyksen puutteelliseksi. Kylpyhuoneesta ja WC:stä löytyikin sitten paljon huomautettavaa, mm. seinäpinnoilla havaituista mikrobikasvustoista ja vesivuotojäljistä sekä irronneista pinnotteista. Uusia vesivuotojälkiä löytyikin kylpyhuoneen katosta ja tarkastaja velvoitti tarkistamaan tilanteen myös asuntomme yläpuolisessa huoneistossa.
Tarkastusraportti tuli ripeästi viikossa. Siinä taloyhtiö velvoitettiin toimittamaan suunnitelma rakenteiden tarkastamisesta joulukuun loppuun mennessä ja hakemaan rakennusluvat hyvissä ajoin, jos sellaisiin toimenpiteisiin jouduttaisiin menemään.
Tarkastaja velvoitti ryhtymään toimenpiteisiin kastuneiden materiaalien uusimiseksi, tai jos se ei olisi mahdollista, kastuneet materiaalit tulisi kapseloida ja eristää niin, ettei mikrobivaurio levittäisi myrkyllisiä aineenvaihduntatuotteita asuntoomme.
Kylpyhuoneen ja WC:n lattian alustojahan ei missään vaiheessa tutkittu kunnolla. Oma arvelu on, että kun vesivhingossa vesi virtasi muidenkin seinien alitse, niin miksi se ei olisi mennyt myäs näiden tilojen alle.
tiistai 29. lokakuuta 2019
torstai 15. elokuuta 2019
Evakkotaival jatkuu - nyt jo kymmenen kuukautta poissa kotoa taloyhtiön vetkuttelun takia
Vesivahinkoasiamme hoitamisessa taloyhtiö ja sen isännöitsijäkaksikko Mathlin & Annala viettivät hiljaiseloa. Mitäpä sitä omistajien ja palkanmaksajien asioita hoitamaan, kun voi viettää pitkiä kesälomia taloyhtiön piikkiin.
Kuin varkain tuli täyteen kymmenen kuukautta evakossa kotimme ollessa taloyhtiön ja isännöitsijätoimiston toimesta edelleen käyttökelvoton. Tätä kirjoittaessa tuli täyteen puoli vuotta (kuusi kuukautta) siitä, kun taloyhtiön ja isännöitsijätoimiston luottomies Kiinteistö Saneeraus Jari Haarala T:mi lopetti korjaustyönsä, keräsi kimpsunsa ja kampsunsa ja jätti sopimansa korjaustyön kylmästi kesken. Jälkeen jäivät vain mittavat rakennusvirheet, joiden korjaamista saamme todennäköisesti odotella vielä pitkään.
Jotain pientä kuitenkin. Hankimme urakoitsijan pilaamien laattojen tilalle uudet ja lähetimme laskun isännöitsijätoimistoon. Kuten tavallista, Mathlin kieltäytyi maksamasta taloyhtiön puolesta hankkimiamme laattoja. Emme toki muuta odottaneetkaan.
Samalla kyselimme, koska Mathlin palauttaa allekirjoitettuna viime tapaamisesta laaditun muistion. Mathlin kieltäytyi palauttamasta sitä, koska kolmen ihmisen näkemys asiasta ei vastaa Mathlinin itselleen luomaa keinotodellisuutta. Mathlin olisi toki voinut osoittaa väittämänsä virheet ja toimittaa väitteidensä tueksi tapaamisesta tehdyn nauhoitteen käyttöömme. Nauhoitusta olimme pyytäneet jo aiemmin. Siitäkin Mathlin kieltäytyi. Kieltäytyminen toimittamasta nauhoitusta tilaisuudessa läsnäolleiden käyttöön on lain vastaista ja kieltäytyminen on rinnastettavissa salakuunteluun kotirauhan suojaamassa tilassa. Mathlinin näkemykset laieista ja asetuksista ovat olleet hyvin omintakeisia, kuten yhtiön osakeluettelotapauksesta muistamme. Mathlin toimitti luettelon vasta tietosuojavaltuutetun antaman huomautuksen jälkeen. Ei siis ihme, ettei lakiasiat ole oikein hallinnassa.
Tiedustelimme myös, milloin isännöitsijä ryhtyy korjaamaan asuntomme korjauksessa tehtyjä (so. Haaralan tekemiä) virheitä. Isännöitsijä totesi taloyhtiön valinneen yksipuolisesti HTT n.n:n tekemään virheiden tarkastuksen. Mathlinin mukaan olimme "yksimielisesti" sopineet tavarantarkastajan hankkimisesta. Siitä kyllä, mutta käytettävästä tavarantarkastajasta emme olleet sopineet mitenkään, eikä Mathlin ollut n.n:ää meille hyväksyttäväksi ehdottanut.Niin oli kuitenkin sovittu. Sekin on syy siihen, että Mathlin kieltäytyy luovuttamasta meille nauhoitetta.
Taloyhtiön hallitus lupasi aikoinaan vastauskirjeessään "seuraavansa viikoittain" kotimme korjauksen edistymistä. Eipä ole mitään kuulunut. Ad-hoc-pohjalta hankittu ja budjetoimaton 45.000,- euron leikkipuisto on kuitenkin pikavauhtia noussut pihalle. Taloyhtiö on nopeasti käyttänyt taloyhtiön herkkusieniltä saamansa valtuudet. Vauhdissa on vain unohtunut kertoa maksajille (ts osakkaille), kuka leikkipuiston on toteuttanut... Suttuisesti toteutetun kaideremontin jälkien korjauksista ja töiden loppuun saattamisesta ei ole kuulunutkaan mitään. On prioriteetit kohdallaan. Talo voi vaikka kaatua hoidon puutteessa, mutta leikkipuisto on hieno. Odotan suurella mielenkiinnolla, miten uudet leikkivälineet jyrätään ja kiikutetaan kaatopaikalle putkiremonttityömaan alta, kunhan sellainen nyt ensin saadaan aikaiseksi.
Kuin varkain tuli täyteen kymmenen kuukautta evakossa kotimme ollessa taloyhtiön ja isännöitsijätoimiston toimesta edelleen käyttökelvoton. Tätä kirjoittaessa tuli täyteen puoli vuotta (kuusi kuukautta) siitä, kun taloyhtiön ja isännöitsijätoimiston luottomies Kiinteistö Saneeraus Jari Haarala T:mi lopetti korjaustyönsä, keräsi kimpsunsa ja kampsunsa ja jätti sopimansa korjaustyön kylmästi kesken. Jälkeen jäivät vain mittavat rakennusvirheet, joiden korjaamista saamme todennäköisesti odotella vielä pitkään.
Jotain pientä kuitenkin. Hankimme urakoitsijan pilaamien laattojen tilalle uudet ja lähetimme laskun isännöitsijätoimistoon. Kuten tavallista, Mathlin kieltäytyi maksamasta taloyhtiön puolesta hankkimiamme laattoja. Emme toki muuta odottaneetkaan.
Samalla kyselimme, koska Mathlin palauttaa allekirjoitettuna viime tapaamisesta laaditun muistion. Mathlin kieltäytyi palauttamasta sitä, koska kolmen ihmisen näkemys asiasta ei vastaa Mathlinin itselleen luomaa keinotodellisuutta. Mathlin olisi toki voinut osoittaa väittämänsä virheet ja toimittaa väitteidensä tueksi tapaamisesta tehdyn nauhoitteen käyttöömme. Nauhoitusta olimme pyytäneet jo aiemmin. Siitäkin Mathlin kieltäytyi. Kieltäytyminen toimittamasta nauhoitusta tilaisuudessa läsnäolleiden käyttöön on lain vastaista ja kieltäytyminen on rinnastettavissa salakuunteluun kotirauhan suojaamassa tilassa. Mathlinin näkemykset laieista ja asetuksista ovat olleet hyvin omintakeisia, kuten yhtiön osakeluettelotapauksesta muistamme. Mathlin toimitti luettelon vasta tietosuojavaltuutetun antaman huomautuksen jälkeen. Ei siis ihme, ettei lakiasiat ole oikein hallinnassa.
Tiedustelimme myös, milloin isännöitsijä ryhtyy korjaamaan asuntomme korjauksessa tehtyjä (so. Haaralan tekemiä) virheitä. Isännöitsijä totesi taloyhtiön valinneen yksipuolisesti HTT n.n:n tekemään virheiden tarkastuksen. Mathlinin mukaan olimme "yksimielisesti" sopineet tavarantarkastajan hankkimisesta. Siitä kyllä, mutta käytettävästä tavarantarkastajasta emme olleet sopineet mitenkään, eikä Mathlin ollut n.n:ää meille hyväksyttäväksi ehdottanut.Niin oli kuitenkin sovittu. Sekin on syy siihen, että Mathlin kieltäytyy luovuttamasta meille nauhoitetta.
Taloyhtiön hallitus lupasi aikoinaan vastauskirjeessään "seuraavansa viikoittain" kotimme korjauksen edistymistä. Eipä ole mitään kuulunut. Ad-hoc-pohjalta hankittu ja budjetoimaton 45.000,- euron leikkipuisto on kuitenkin pikavauhtia noussut pihalle. Taloyhtiö on nopeasti käyttänyt taloyhtiön herkkusieniltä saamansa valtuudet. Vauhdissa on vain unohtunut kertoa maksajille (ts osakkaille), kuka leikkipuiston on toteuttanut... Suttuisesti toteutetun kaideremontin jälkien korjauksista ja töiden loppuun saattamisesta ei ole kuulunutkaan mitään. On prioriteetit kohdallaan. Talo voi vaikka kaatua hoidon puutteessa, mutta leikkipuisto on hieno. Odotan suurella mielenkiinnolla, miten uudet leikkivälineet jyrätään ja kiikutetaan kaatopaikalle putkiremonttityömaan alta, kunhan sellainen nyt ensin saadaan aikaiseksi.
torstai 20. kesäkuuta 2019
Sovituilla asioilla pyyhitään per...
Lyhyt on isännöitsijä Mathlinin muisti. Katselmuksessa sovittiin, että Mathlinin nauhoitus katselmuksesta olisi kaikkien osapuolten käytettävissä. Pyysimme Mathlinilta nauhoituksen käyttöömme korjataksemme saamamme muistion vastaamaan katselmuksen todellista kulkua, ei Mathlinin sävellyksiä. Mathlin luonnollisesti kieltäytyi toimittamasta nauhoitusta käyttöömme. Tässähän ei ole mitään ihmeellistä, koska isännöitsijän tulkinnat laeista ja asetuksista ovat koko prosessin ajan olleet varsin eriskummallisia. (Vrt taloyhtiön osakeluettelo aiemmin blogissa).
Koska Mathlin jälleen vastoin lakia kieltäytyi toimittamasta tekemäänsä nauhoitusta käyttöömme, jouduimme kirjoittamaan katselmuksen muistion merkittäviltä osiltaan uudelleen, jotta se vastaisi tosiasiallisesti katselmuksen kulkua.
Ensiksi poistimme siitä sellaiset asiakohdat, joita ei katselmuksessa käsitelty ollenkaan. Sitä emme kiellä, etteivätkö Mathlin ja paikalla olleet hallituksen jäsenet olisi mahdollisesti käsitelleet niitä katselmuksen jälkeen pitämässään katuparlamentissä. Ne vain eivät enää kuuluneet katselmuksessa käsiteltyihin asioihin, koska katselmus oli jo siinä vaiheessa päätetty. Me emme enää osallistuneet kyseiseen katuparlamenttiin, koska katselmus oli päätetty ja poistuimme paikalta. On erittäin kyseenalaista lisäillä muistioon asioita, joita ei ole joko käsitelty lainkaan tai on ehkä käsitelty vasta tilaisuuden jälkeen. Taloyhtiön hallinnon kummallisiin ja epäasiallisiin toimintatapoihin olemme tämän prosessin aikana saaneet tottua aivan riittävässä määrin.
Toiseksi poistimme muistiosta sinne Mathlinin kirjailemat hevosmiesten tietotoimiston tasoa olevat keksityt väitteet. Mathlinin harrastama sumea logiikka ei lakkaa hämmästyttämästä meitä. Miettikääpä itse: Jos olisimme Mathlinin (ja kaverinsa Haaralan) väittämien mukaisesti sopineet rakennustyön tekemisestä virheellisesti, miksi ihmeessä olisimme sitten ryhtyneet reklamoimaan näistä virheistä? Eihän tuollaisissa väitteissä ole järjen hiventäkään. Jos olisimme hyväksyneet parketin asentamisen niin, ettei sen 30 vuoden takuu ole voimassa, miksi olisimme ryhtyneet siitä reklamoimaan heti virheet havaittuamme.
Sumea logiikkaa piilee toki siinä, ettei Mathlin ja hänen isännöitsijätoimistonsa (Etuisännöinti Avoin Yhtiö) ole koskaan aikonutkaan teettää korjaustyötä hyvän rakentamistavan mukaisesti ja nyt hän yrittää epätoivoisesti vedota valheellisesti muka tehtyihin sopimuksiin ja vääristelee sanomisiamme tässä tarkoituksessa jatkuvasti. Kannattaisi miettiä huolellisesti ja useaan otteeseen, ennenkuin valitsee tällaisen isännöitsijän hoitamaan taloyhtiötään. Tuollainen on äärimmäisen huonoa asioiden hoitoa ja aiheuttaa taloyhtiölle ja sen omistajille oikeaa ja aitoa vahinkoa, jonka korjaaminen vasta kalliiksi tuleekin. Taloyhtiössämme on jo nyt myynnissä useita isoja asuntoja, joista ei kyllä kukaan maksa pyydettyjä hintoja näin surkeassa taloyhtiössä.
Mathlin jättää kaikissa yhteyksissä sujuvasti kertomatta ja muistiin merkitsemättä, että herra Haarala itse irtisanoutui korjauksesta ja kieltäytyi jyrkästi korjaamasta tekemiään virheitä, kun niistä häntä huomautettiin ja pyydettiin korjaamaan virheet. Niin ne oli tässäkin tapauksessa jätetty merkitsemättä.
Noudatimme Mathlinin omaksumaa tapaa kirjata muistioon asioita "Merkitään tiedoksi". Näppärä tapa sinänsä ohjata asianomaisten ajattelua asioilla, joilla ei sinänsä ole ollut mitään tekemistä itse katselmuksessa käsiteltyjen asioiden kanssa. Nyt nämä Mathlinin kirjaukset tiedoksi olivat vain sitä hevosmiesten tietotoimiston tasoa. Korjasimme ne siteerauksiksi oikeista dokumenteista, kuten WD-kuivaus Oy:n kartoitusraportti, WD-kuivaus Oy:n loppuraportti, Tarkett Oy:n asennusohjeet ja hallituksen kirjallinen vastaus reklamaatioomme.
Merkitsimme tiedoksi, että vesivahingon kuivaus oli aloittetu vasta kuukauden kuluttua laajasta vesivahingosta. Että kuivaus vesivahingossa, joka oli mennyt kolmen kerroksen läpi, oli kestänyt kokonaiset kahdeksan (8) päivää. Että WD-kuivaus oli antanut korjausohjeeksi asunnossa vallinneen tason, että korjaus tulisi tehdä hyvän rakentamistavan mukaan ja erityisesti, että vahingoittumattomat tilat tulee eristää ja suojata asianmukaisesti ennen korjaustyön aloittamista. Viimeksi mainittua ei tehty lainkaan, vaan huoneiston kaikki tilat olivat ja ovat edelleen alttiina syntyneelle homeelle ja kosteusvauriomikrobien epäterveellisille vaikutuksille. Sanoisin, että tuossa kohdassa sekä urakoitsija Haarala, että Etuisännöinti Avoin Yhtiö ovat osoittaneet täydellistä välinpitämättömyyttä tehtäviensä hoitoa kohtaan.
Merkitsimme myös tiedoksi hallituksen lupaamat korjaustyöt "heti, kun asioista olisi kirjallisesti sovittu kanssamme". Niin, sitähän olemme tässä odottaneet kuin kuuta nousemaan, että hallitus ja isännöitsijätoimisto tarjoaisi hallituksen kirjeen mukaista sopimusta kaikkien reklamoimiemme virheiden korjaamisesta.
Merkitsimme tiedoksi, miten hallitus totesi ettei HTT-tarkastajaa tarvittu, koska virheet olivat tiedossa ja koska katselmuksesta oli jo ehditty sopia Helsingin Linjasuunnittelu Oy:n DI Ilkka Tikkasen kanssa. Edelleen hallitus lupasi korjata Tikkasen katselmoinneissa todetut virheet. Ihmettelemme, miksi Mathlin oli sopinut katselmoinnin jälkeenTikkasen kanssa, ettei Tikkanen toimitakaan katselmuksesta luvattua ja sovittua asiantuntijaraporttia. Ehkäpä siksi, että Tikkasen raportista olisi käynyt ilmi täydellinen piittaamattomuus hyvän rakentamistavan noudattamisessa ja sisärakentamismääräysten sekä asennusohjeiden noudattamisen tarkoituksellinen laiminlyönti.
Paljonkohan Mathlin ja Etuisännöinti Avoin Yhtiö heitti taas osakkaille kuuluvaa rahaa hukkaan täysin tarpeettoman katselmuksen järjestämisestä. Yleensä tällainen "Asiantuntijatarkastus" maksaa siinä 1.500,- 3.000,- euroa. Se raha meni nyt Mathlinin toimesta täysin hukkaan. Sillä rahalla olisi korjannut asuntoamme jo aika tavalla. Esimerkiksi virheellisesti asennettu parketti maksoi suurin piirtein sen verran. Vakuutushan maksoi siitä osan ja me lupasimme maksaa osan, kunhan se ensin saadaan korjattua hyvän rakentamistavan mukaiseksi.
Katselmuksessa sovittiin myös, että taloyhtiö ehdottaa useampaa HTT-tarkastajaa hyväksyttäväksemme. Onhan itsestään selvää, että tarkastajan on oltava kaikkien osapuolten hyväksymä riippumattomuuden ja puolueetomuuden varmistamiseksi. Siltikin, vaikka HTT-tarkastaja on antanut valan riippumattomuudesta ja puolueettomuudesta. Mathlin unohti taas sovitut asiat ja ilmoitti yksipuolisesti valinneensa HTT-tarkastajaksi RI XX:n tässä vaiheessa. Muistutimme Mathlinia todistajien läsnäollessa sovitusta toimintatavasta. Mathlin ilmoitti ylimieliseen tapaansa, että yksi tarkastaja riittää taloyhtiölle. Sovi nyt näiden kanssa sitten yhtään mistään, kun kaikilla sovituilla asioilla pyyhitään per...ttä.
Palautimme sitten allekirjoittamamme muistion Mathlinille ja pyysimme paluupostissa Mathlinin allekirjoittamaa muistiota oman kappaleemme takaisin. Mitäs luulisitte, että tässä parin viikon aikana on tapahtunut? Aivan oikein, ei yhtään mitään. Odottelemme edelleen, että hallitus, isännöitsijä ja taloyhtiö täyttävät lupauksensa asuntomme korjaamisesta hyvän rakentamistavan, rakennusmääräysten ja asennusohjeiden mukaisesti. Olemme odottaneet jo yli kahdeksan kuukautta. Maksamme edelleen vastikkeemme ym maksumme taloyhtiölle säntillisesti. Turhaan, koska mitään vastiketta maksamallemme rahalle emme saa.
Koska Mathlin jälleen vastoin lakia kieltäytyi toimittamasta tekemäänsä nauhoitusta käyttöömme, jouduimme kirjoittamaan katselmuksen muistion merkittäviltä osiltaan uudelleen, jotta se vastaisi tosiasiallisesti katselmuksen kulkua.
Ensiksi poistimme siitä sellaiset asiakohdat, joita ei katselmuksessa käsitelty ollenkaan. Sitä emme kiellä, etteivätkö Mathlin ja paikalla olleet hallituksen jäsenet olisi mahdollisesti käsitelleet niitä katselmuksen jälkeen pitämässään katuparlamentissä. Ne vain eivät enää kuuluneet katselmuksessa käsiteltyihin asioihin, koska katselmus oli jo siinä vaiheessa päätetty. Me emme enää osallistuneet kyseiseen katuparlamenttiin, koska katselmus oli päätetty ja poistuimme paikalta. On erittäin kyseenalaista lisäillä muistioon asioita, joita ei ole joko käsitelty lainkaan tai on ehkä käsitelty vasta tilaisuuden jälkeen. Taloyhtiön hallinnon kummallisiin ja epäasiallisiin toimintatapoihin olemme tämän prosessin aikana saaneet tottua aivan riittävässä määrin.
Toiseksi poistimme muistiosta sinne Mathlinin kirjailemat hevosmiesten tietotoimiston tasoa olevat keksityt väitteet. Mathlinin harrastama sumea logiikka ei lakkaa hämmästyttämästä meitä. Miettikääpä itse: Jos olisimme Mathlinin (ja kaverinsa Haaralan) väittämien mukaisesti sopineet rakennustyön tekemisestä virheellisesti, miksi ihmeessä olisimme sitten ryhtyneet reklamoimaan näistä virheistä? Eihän tuollaisissa väitteissä ole järjen hiventäkään. Jos olisimme hyväksyneet parketin asentamisen niin, ettei sen 30 vuoden takuu ole voimassa, miksi olisimme ryhtyneet siitä reklamoimaan heti virheet havaittuamme.
Sumea logiikkaa piilee toki siinä, ettei Mathlin ja hänen isännöitsijätoimistonsa (Etuisännöinti Avoin Yhtiö) ole koskaan aikonutkaan teettää korjaustyötä hyvän rakentamistavan mukaisesti ja nyt hän yrittää epätoivoisesti vedota valheellisesti muka tehtyihin sopimuksiin ja vääristelee sanomisiamme tässä tarkoituksessa jatkuvasti. Kannattaisi miettiä huolellisesti ja useaan otteeseen, ennenkuin valitsee tällaisen isännöitsijän hoitamaan taloyhtiötään. Tuollainen on äärimmäisen huonoa asioiden hoitoa ja aiheuttaa taloyhtiölle ja sen omistajille oikeaa ja aitoa vahinkoa, jonka korjaaminen vasta kalliiksi tuleekin. Taloyhtiössämme on jo nyt myynnissä useita isoja asuntoja, joista ei kyllä kukaan maksa pyydettyjä hintoja näin surkeassa taloyhtiössä.
Mathlin jättää kaikissa yhteyksissä sujuvasti kertomatta ja muistiin merkitsemättä, että herra Haarala itse irtisanoutui korjauksesta ja kieltäytyi jyrkästi korjaamasta tekemiään virheitä, kun niistä häntä huomautettiin ja pyydettiin korjaamaan virheet. Niin ne oli tässäkin tapauksessa jätetty merkitsemättä.
Noudatimme Mathlinin omaksumaa tapaa kirjata muistioon asioita "Merkitään tiedoksi". Näppärä tapa sinänsä ohjata asianomaisten ajattelua asioilla, joilla ei sinänsä ole ollut mitään tekemistä itse katselmuksessa käsiteltyjen asioiden kanssa. Nyt nämä Mathlinin kirjaukset tiedoksi olivat vain sitä hevosmiesten tietotoimiston tasoa. Korjasimme ne siteerauksiksi oikeista dokumenteista, kuten WD-kuivaus Oy:n kartoitusraportti, WD-kuivaus Oy:n loppuraportti, Tarkett Oy:n asennusohjeet ja hallituksen kirjallinen vastaus reklamaatioomme.
Merkitsimme tiedoksi, että vesivahingon kuivaus oli aloittetu vasta kuukauden kuluttua laajasta vesivahingosta. Että kuivaus vesivahingossa, joka oli mennyt kolmen kerroksen läpi, oli kestänyt kokonaiset kahdeksan (8) päivää. Että WD-kuivaus oli antanut korjausohjeeksi asunnossa vallinneen tason, että korjaus tulisi tehdä hyvän rakentamistavan mukaan ja erityisesti, että vahingoittumattomat tilat tulee eristää ja suojata asianmukaisesti ennen korjaustyön aloittamista. Viimeksi mainittua ei tehty lainkaan, vaan huoneiston kaikki tilat olivat ja ovat edelleen alttiina syntyneelle homeelle ja kosteusvauriomikrobien epäterveellisille vaikutuksille. Sanoisin, että tuossa kohdassa sekä urakoitsija Haarala, että Etuisännöinti Avoin Yhtiö ovat osoittaneet täydellistä välinpitämättömyyttä tehtäviensä hoitoa kohtaan.
Merkitsimme myös tiedoksi hallituksen lupaamat korjaustyöt "heti, kun asioista olisi kirjallisesti sovittu kanssamme". Niin, sitähän olemme tässä odottaneet kuin kuuta nousemaan, että hallitus ja isännöitsijätoimisto tarjoaisi hallituksen kirjeen mukaista sopimusta kaikkien reklamoimiemme virheiden korjaamisesta.
Merkitsimme tiedoksi, miten hallitus totesi ettei HTT-tarkastajaa tarvittu, koska virheet olivat tiedossa ja koska katselmuksesta oli jo ehditty sopia Helsingin Linjasuunnittelu Oy:n DI Ilkka Tikkasen kanssa. Edelleen hallitus lupasi korjata Tikkasen katselmoinneissa todetut virheet. Ihmettelemme, miksi Mathlin oli sopinut katselmoinnin jälkeenTikkasen kanssa, ettei Tikkanen toimitakaan katselmuksesta luvattua ja sovittua asiantuntijaraporttia. Ehkäpä siksi, että Tikkasen raportista olisi käynyt ilmi täydellinen piittaamattomuus hyvän rakentamistavan noudattamisessa ja sisärakentamismääräysten sekä asennusohjeiden noudattamisen tarkoituksellinen laiminlyönti.
Paljonkohan Mathlin ja Etuisännöinti Avoin Yhtiö heitti taas osakkaille kuuluvaa rahaa hukkaan täysin tarpeettoman katselmuksen järjestämisestä. Yleensä tällainen "Asiantuntijatarkastus" maksaa siinä 1.500,- 3.000,- euroa. Se raha meni nyt Mathlinin toimesta täysin hukkaan. Sillä rahalla olisi korjannut asuntoamme jo aika tavalla. Esimerkiksi virheellisesti asennettu parketti maksoi suurin piirtein sen verran. Vakuutushan maksoi siitä osan ja me lupasimme maksaa osan, kunhan se ensin saadaan korjattua hyvän rakentamistavan mukaiseksi.
Katselmuksessa sovittiin myös, että taloyhtiö ehdottaa useampaa HTT-tarkastajaa hyväksyttäväksemme. Onhan itsestään selvää, että tarkastajan on oltava kaikkien osapuolten hyväksymä riippumattomuuden ja puolueetomuuden varmistamiseksi. Siltikin, vaikka HTT-tarkastaja on antanut valan riippumattomuudesta ja puolueettomuudesta. Mathlin unohti taas sovitut asiat ja ilmoitti yksipuolisesti valinneensa HTT-tarkastajaksi RI XX:n tässä vaiheessa. Muistutimme Mathlinia todistajien läsnäollessa sovitusta toimintatavasta. Mathlin ilmoitti ylimieliseen tapaansa, että yksi tarkastaja riittää taloyhtiölle. Sovi nyt näiden kanssa sitten yhtään mistään, kun kaikilla sovituilla asioilla pyyhitään per...ttä.
Palautimme sitten allekirjoittamamme muistion Mathlinille ja pyysimme paluupostissa Mathlinin allekirjoittamaa muistiota oman kappaleemme takaisin. Mitäs luulisitte, että tässä parin viikon aikana on tapahtunut? Aivan oikein, ei yhtään mitään. Odottelemme edelleen, että hallitus, isännöitsijä ja taloyhtiö täyttävät lupauksensa asuntomme korjaamisesta hyvän rakentamistavan, rakennusmääräysten ja asennusohjeiden mukaisesti. Olemme odottaneet jo yli kahdeksan kuukautta. Maksamme edelleen vastikkeemme ym maksumme taloyhtiölle säntillisesti. Turhaan, koska mitään vastiketta maksamallemme rahalle emme saa.
perjantai 31. toukokuuta 2019
Väki senkun lisääntyy - pidot paranee, mutta toisaalta paljon porua ja vähän villoja
Taas katselmoitiin asuntoamme. Nyt sinne tulivat 3* hallituksen jäsentä,1*urakoitsija, 2* isännöitsijää ja me sekä luotettu rakennusammattilaisemme. Olikohan tämä nyt neljäs tai viides vai peräti kuudes kerta.
Isännöitsijä Mathlin rupesi tilaisuuden puheenjohtajaksi ja ryhtyi oikein virallisesti käymään läpi "esityslistaa" ja esitti siitä "yhteisymmärryksessä" tehtävää muistiota, jonka hän kirjoittaa. Puhutun vakuudeksi Mathlin pyysi luvan nauhoittaa tilaisuus. Mikäpäs siinä. Kunhan sitten saamme nauhoitteen käyttöömme, kuten laki edellyttää.
Huomautimme, että esityslistasta puuttui vaatimamme hometutkimus. No se asialistalle luvattiin lisätä. Tosin Mathlin yritti saada sen kohtaan "muut asiat". Ilmoitimme, että tilaisuudessa on kaksi asiaa, jotka on toteuduttava. Hometutkimus home-epäilyn osalta sekä HTT-tarkastajan käyttö virheiden katselmoinnissa, jotta saadaan puolueettoman ja ulkopuolisen asiantuntijan lausunto sisältäen ohjeet korjaustoimista. HTT-tarkastajalta voitaisiin välttyä, jos hallitus ja isännöitsijät sitoutuvat toteuttamaan hometarkastuksen ja virheiden korjauksen siten, että voimassaolevat rakennusmääräykset ja asennusohjeet tulevat täytetyiksi ja lattialle saadaan valmistajan lupaama 30 vuoden takuu.
Seurasi tavanomaista älämölöä jo useaan otteeseen märehdityistä asioista. Isännöitsijät, urakoitsija ja hallitus yrittivät kiertyä sanaparin "samaa korkoon" manipuloimiseen ja sotkivat lattialistat muut asiaan. Ilmoitin, ettei ole sovittu mitään sellaista, mikä oikeuttaisi rikkomaan rakennusmääräyksiä tai asennusohjeita, eikä vastapuoli sellaista pystynyt kiistämäänkään. Murheellista tuo vastapuolen toiminta. Demonstroin esittämääni vaatimusta osoittamalla asuntoon jätettyä (vaurioitumatonta) pystykaappia jonka yläreunan pitää olla tasan niin ikään paikalleen jätettyjen yläkaappien kanssa.
Rakennusasiantuntijamme totesi ykskantaan 30 vuoden kokemuksen tuomalla rintaäänellä, että on herttaisen yhdentekevää, mitä on ollut ennen, koska määräykset sanelevat mitä hyvä rakennustapa on nyt. Siinä vaiheessa vastapuolikin alkoi taipumaan HTT-tarkastajan vaatimukseemme. Se hallituksen jäsenistä, jolla koulutuksen puolesta on enemmän asiantuntemusta, kuin muilla isännöitsijöillä ja hallituksen jäsenillä yhteensä, alkoi kuitenkin esittämään, että tarvitaan "toinen mielipide" ja "juridinen näkemys". Mikäs siinä, jos toinen näkemys on myös HTT-tarkastajalta. Se tuntui olevan äärimmäisen vaikeaa. Sovittiin sitten, ehkä, että taloyhtiö ehdottaa HTT-tarkastajaa, jonka me hyväksymme. Huomautimme, että ehdokkaiden tulisi olla perehtyneitä sekä kosteusvaurioihin että rakennusvirheisiin. Aika näyttää, toteutuuko vaatimuksemme.
Pulina ja vänkääminen jatkui. Siirryttiin ajanhukkapuolelle. Katsottiin keittiökalustepuolelle. Keskusteltiin tarpeettomasta laatikoston hävittämisestä. Päädyttiin, jälleen ehkä, että taloyhtiö korvaa sen täysimääräisesti ja muut "perustasoon" ja sen ylittävän osan korvaamme me. Katsottiin virheellisesti asennettuja laattoja. Taas kirposi turhaa keskustelua siitä, olivatko ne kallellaan sinne tai tänne. Virheitähän on kaksi. 1. Liimattu vanhojen päälle ja 2. Asettelu on muutettu. Mathlin oli saavinaan "Heurekan". Yläkaappimmehan ovat selvästi vinossa. Joku oli jo hakemassa vatupassia, mutta väitteen tasolle se jäi. Päädyttiin kuitenkin siihen, että me ryhdymme toimenpiteisiin tarjousten hankkimiseksi uusista kaapistoista ja niiden asennuttamisesta mukaanlukien välitilan laatoitus. Hmm. Sovittiin kuitenkin, ettei vanhoja pureta ennen HTT-tarkastajan käyntiä.
Saimme lopultakin WD-kuivauksen loppuraportin. Suureksi yllätykseksemme emme saaneetkaan luvattua Tikkasen katselmointiraporttia. Noh? Mathlin selitti pokkana, että oli sovittu, ettei raporttia sitten toimitetakaan tai tehdä. Aika erikoinen veto. Hallituksen vastauskirjeessä oli kuitenkin selvästi luvattu korjata DI Tikkasen katselmuksessa havaitut virheet. Mitäköhän nyt sitten havaittiin, jos raporttia ei kerran ole. Vai onko nyt niin, että se koskee myös meidän havaitsemiamme virheitä.
Vaikuttaa aikamoiselta ketkuilulta.
Lopuksi Mathlin otti vielä asiakseen yrittää ehdottaa, että "virheellisiä tietoja" sisältävä blogi (siis tämä) pitäisi lopettaa... Heh heh. Totesin minulla olevan oikeus sananvapauteen ja käyttäväni sitä niin kuin parhaaksi näen. Keskustelu loppui. Seurue poistui.
Olen kuitenkin ilmoittanut, että jos virheitä kirjoituksissa väitetään olevan, ne tulee yksilöidä ja osoittaa virheellisiksi, niin sitten ne korjataan. Jos ovat virheellisiä. Yhtään yksilöityä virhettä minulle ei tähän mennessä ole ilmoitettu, vaikka mm. hallituksen puheenjohtaja on (laittomalla) taloyhtiön fb-sivustolla näin julkisesti väittänyt.
Odotamme suurella mielenkiinnolla Mathlinin nauhoituksen perusteella tekemää muistiota. Ja miten asiaa jatkossa hoidetaan, kun hra Annala on kieltäytynyt kirjelmöimästä kanssamme sähköpostitse...
Runsaat pari viikkoa ehti kulua, kun Mathlin lähestyi seuraavan kerran. Sähköpostilla. Mahtipontisesti sähköpostiin oli liitetty "muistio" ja pyydettiin palauttamaan se allekirjoitettuna. Mathlin oli jo itse sen allekirjoittanut. Vilkaisimme "muistion" läpi ja totesimme Mathlinin kirjoittaneen sen hiukan yksipuolisesti, noin neutraalisti ilmaistuna. Mathlin oli lisäksi kirjannut muistioon asioita, joita ei tilaisuudessa ollut lainkaan käsitelty. Aika velikulta, mutta aivan väärissä hommissa. Satukirjojen kirjoittaminen voisi olla lupaavampi ala, imho.
Pyysimme lähettämään tilaisuuden nauhoituksen yhtäjaksoisena ja muuttamattomana.
Vastasimme palauttavamme muistion korjattavaksi ensi viikolla. Korjattavaa riittää. Nyt mekin lisäämme sinne "Merkitään tiedoksi" katkelmia WD-kuivauksen kartoitus- ja loppuraportista sekä hallituksen kirjeestä 8.4. Esimerkiksi ne, missä ohjeistetaan tekemään korjaukset "hyvää rakennustapaa noudattaen" ja sen, missä hallitus lupaa korjata "Tikkasen tarkastuksessa todetut virheet" ENSI TILASSA.
Sähköpostissa kerrottiin myös, että taloyhtiö on valinnut sen ja sen HTT-tarkastusta suorittamaan. Mikäs siinä. Taidettiin kyllä sopia, että meillä on veto-oikeus ehdotettuun HTT-tarkastajaan. Pyysimme nimeämään pari lisää...
HTT-tarkastukseen liittyen Mathlin kirjoitti lähettävänsä HTT-tarkastajalle "kysymyksiä". Aika erikoisia, spekulatiivisia, perättömiä ja vihjailevia. Näkee selvästi, että Mathlin on tähän asti onnistunut kaikenlaisilla verukkeilla välttelemään joutumasta turvautumaan HTT-tarkastajaan.
Kerroimme, etteivät sellaiset kuulu asiaan. Ja mitäs Mathlin sellasia kyselemään, kun:
Selvästikään Mathlinilla ei ole minkäänlaista käsitystä HTT-tarkastajan toimenkuvasta. HTT-tarkastaja tulee tarkastamaan, onko URAKOITSIJA noudattanut hyvää rakennustapaa ja siihen liittyviä rakennusmääräyksiä ja asennusohjeita, työtapoja ja materiaaleja. HTT-tarkastaja perustaa toimintansa vain ja ainoastaan perusteena oleviin dokumentteihin ja omiin havaintoihinsa asianmukaisilla välineillä tehtyinä. Edelleen kummastuttaa se, että Mathlin niin raivokkaasti puolustaa ammattiataidotonta ja virheitä tehnyttä urakoitsijaa, kuten työnäytteistä on saatu huomata. Ihan, kuin kyseessä olisi oma poika, sukulaispoika tai jotain muuta. Ai niin, yksi HTT-tarkastajalle toimitettava dokumenttikokonaisuus on urakoitsijan kilpailuttaminen ja valintaprosessi, sekä urakasta tehty sopimus sanktiopykälineen ja vakuuksineen. Kun muitakaan dokumentteja ei ole, en usko, että mitään sopimustakaan olisi tehty. Mitä sitä turhaan tuttujen ja "koviksi ammattilaisiksi" tunnettujen kanssa. Odotamme mielenkiinnolla ;-)
Isännöitsijä Mathlin rupesi tilaisuuden puheenjohtajaksi ja ryhtyi oikein virallisesti käymään läpi "esityslistaa" ja esitti siitä "yhteisymmärryksessä" tehtävää muistiota, jonka hän kirjoittaa. Puhutun vakuudeksi Mathlin pyysi luvan nauhoittaa tilaisuus. Mikäpäs siinä. Kunhan sitten saamme nauhoitteen käyttöömme, kuten laki edellyttää.
Huomautimme, että esityslistasta puuttui vaatimamme hometutkimus. No se asialistalle luvattiin lisätä. Tosin Mathlin yritti saada sen kohtaan "muut asiat". Ilmoitimme, että tilaisuudessa on kaksi asiaa, jotka on toteuduttava. Hometutkimus home-epäilyn osalta sekä HTT-tarkastajan käyttö virheiden katselmoinnissa, jotta saadaan puolueettoman ja ulkopuolisen asiantuntijan lausunto sisältäen ohjeet korjaustoimista. HTT-tarkastajalta voitaisiin välttyä, jos hallitus ja isännöitsijät sitoutuvat toteuttamaan hometarkastuksen ja virheiden korjauksen siten, että voimassaolevat rakennusmääräykset ja asennusohjeet tulevat täytetyiksi ja lattialle saadaan valmistajan lupaama 30 vuoden takuu.
Seurasi tavanomaista älämölöä jo useaan otteeseen märehdityistä asioista. Isännöitsijät, urakoitsija ja hallitus yrittivät kiertyä sanaparin "samaa korkoon" manipuloimiseen ja sotkivat lattialistat muut asiaan. Ilmoitin, ettei ole sovittu mitään sellaista, mikä oikeuttaisi rikkomaan rakennusmääräyksiä tai asennusohjeita, eikä vastapuoli sellaista pystynyt kiistämäänkään. Murheellista tuo vastapuolen toiminta. Demonstroin esittämääni vaatimusta osoittamalla asuntoon jätettyä (vaurioitumatonta) pystykaappia jonka yläreunan pitää olla tasan niin ikään paikalleen jätettyjen yläkaappien kanssa.
Rakennusasiantuntijamme totesi ykskantaan 30 vuoden kokemuksen tuomalla rintaäänellä, että on herttaisen yhdentekevää, mitä on ollut ennen, koska määräykset sanelevat mitä hyvä rakennustapa on nyt. Siinä vaiheessa vastapuolikin alkoi taipumaan HTT-tarkastajan vaatimukseemme. Se hallituksen jäsenistä, jolla koulutuksen puolesta on enemmän asiantuntemusta, kuin muilla isännöitsijöillä ja hallituksen jäsenillä yhteensä, alkoi kuitenkin esittämään, että tarvitaan "toinen mielipide" ja "juridinen näkemys". Mikäs siinä, jos toinen näkemys on myös HTT-tarkastajalta. Se tuntui olevan äärimmäisen vaikeaa. Sovittiin sitten, ehkä, että taloyhtiö ehdottaa HTT-tarkastajaa, jonka me hyväksymme. Huomautimme, että ehdokkaiden tulisi olla perehtyneitä sekä kosteusvaurioihin että rakennusvirheisiin. Aika näyttää, toteutuuko vaatimuksemme.
Pulina ja vänkääminen jatkui. Siirryttiin ajanhukkapuolelle. Katsottiin keittiökalustepuolelle. Keskusteltiin tarpeettomasta laatikoston hävittämisestä. Päädyttiin, jälleen ehkä, että taloyhtiö korvaa sen täysimääräisesti ja muut "perustasoon" ja sen ylittävän osan korvaamme me. Katsottiin virheellisesti asennettuja laattoja. Taas kirposi turhaa keskustelua siitä, olivatko ne kallellaan sinne tai tänne. Virheitähän on kaksi. 1. Liimattu vanhojen päälle ja 2. Asettelu on muutettu. Mathlin oli saavinaan "Heurekan". Yläkaappimmehan ovat selvästi vinossa. Joku oli jo hakemassa vatupassia, mutta väitteen tasolle se jäi. Päädyttiin kuitenkin siihen, että me ryhdymme toimenpiteisiin tarjousten hankkimiseksi uusista kaapistoista ja niiden asennuttamisesta mukaanlukien välitilan laatoitus. Hmm. Sovittiin kuitenkin, ettei vanhoja pureta ennen HTT-tarkastajan käyntiä.
Saimme lopultakin WD-kuivauksen loppuraportin. Suureksi yllätykseksemme emme saaneetkaan luvattua Tikkasen katselmointiraporttia. Noh? Mathlin selitti pokkana, että oli sovittu, ettei raporttia sitten toimitetakaan tai tehdä. Aika erikoinen veto. Hallituksen vastauskirjeessä oli kuitenkin selvästi luvattu korjata DI Tikkasen katselmuksessa havaitut virheet. Mitäköhän nyt sitten havaittiin, jos raporttia ei kerran ole. Vai onko nyt niin, että se koskee myös meidän havaitsemiamme virheitä.
Vaikuttaa aikamoiselta ketkuilulta.
Lopuksi Mathlin otti vielä asiakseen yrittää ehdottaa, että "virheellisiä tietoja" sisältävä blogi (siis tämä) pitäisi lopettaa... Heh heh. Totesin minulla olevan oikeus sananvapauteen ja käyttäväni sitä niin kuin parhaaksi näen. Keskustelu loppui. Seurue poistui.
Olen kuitenkin ilmoittanut, että jos virheitä kirjoituksissa väitetään olevan, ne tulee yksilöidä ja osoittaa virheellisiksi, niin sitten ne korjataan. Jos ovat virheellisiä. Yhtään yksilöityä virhettä minulle ei tähän mennessä ole ilmoitettu, vaikka mm. hallituksen puheenjohtaja on (laittomalla) taloyhtiön fb-sivustolla näin julkisesti väittänyt.
Odotamme suurella mielenkiinnolla Mathlinin nauhoituksen perusteella tekemää muistiota. Ja miten asiaa jatkossa hoidetaan, kun hra Annala on kieltäytynyt kirjelmöimästä kanssamme sähköpostitse...
Runsaat pari viikkoa ehti kulua, kun Mathlin lähestyi seuraavan kerran. Sähköpostilla. Mahtipontisesti sähköpostiin oli liitetty "muistio" ja pyydettiin palauttamaan se allekirjoitettuna. Mathlin oli jo itse sen allekirjoittanut. Vilkaisimme "muistion" läpi ja totesimme Mathlinin kirjoittaneen sen hiukan yksipuolisesti, noin neutraalisti ilmaistuna. Mathlin oli lisäksi kirjannut muistioon asioita, joita ei tilaisuudessa ollut lainkaan käsitelty. Aika velikulta, mutta aivan väärissä hommissa. Satukirjojen kirjoittaminen voisi olla lupaavampi ala, imho.
Pyysimme lähettämään tilaisuuden nauhoituksen yhtäjaksoisena ja muuttamattomana.
Vastasimme palauttavamme muistion korjattavaksi ensi viikolla. Korjattavaa riittää. Nyt mekin lisäämme sinne "Merkitään tiedoksi" katkelmia WD-kuivauksen kartoitus- ja loppuraportista sekä hallituksen kirjeestä 8.4. Esimerkiksi ne, missä ohjeistetaan tekemään korjaukset "hyvää rakennustapaa noudattaen" ja sen, missä hallitus lupaa korjata "Tikkasen tarkastuksessa todetut virheet" ENSI TILASSA.
Sähköpostissa kerrottiin myös, että taloyhtiö on valinnut sen ja sen HTT-tarkastusta suorittamaan. Mikäs siinä. Taidettiin kyllä sopia, että meillä on veto-oikeus ehdotettuun HTT-tarkastajaan. Pyysimme nimeämään pari lisää...
HTT-tarkastukseen liittyen Mathlin kirjoitti lähettävänsä HTT-tarkastajalle "kysymyksiä". Aika erikoisia, spekulatiivisia, perättömiä ja vihjailevia. Näkee selvästi, että Mathlin on tähän asti onnistunut kaikenlaisilla verukkeilla välttelemään joutumasta turvautumaan HTT-tarkastajaan.
Kerroimme, etteivät sellaiset kuulu asiaan. Ja mitäs Mathlin sellasia kyselemään, kun:
Selvästikään Mathlinilla ei ole minkäänlaista käsitystä HTT-tarkastajan toimenkuvasta. HTT-tarkastaja tulee tarkastamaan, onko URAKOITSIJA noudattanut hyvää rakennustapaa ja siihen liittyviä rakennusmääräyksiä ja asennusohjeita, työtapoja ja materiaaleja. HTT-tarkastaja perustaa toimintansa vain ja ainoastaan perusteena oleviin dokumentteihin ja omiin havaintoihinsa asianmukaisilla välineillä tehtyinä. Edelleen kummastuttaa se, että Mathlin niin raivokkaasti puolustaa ammattiataidotonta ja virheitä tehnyttä urakoitsijaa, kuten työnäytteistä on saatu huomata. Ihan, kuin kyseessä olisi oma poika, sukulaispoika tai jotain muuta. Ai niin, yksi HTT-tarkastajalle toimitettava dokumenttikokonaisuus on urakoitsijan kilpailuttaminen ja valintaprosessi, sekä urakasta tehty sopimus sanktiopykälineen ja vakuuksineen. Kun muitakaan dokumentteja ei ole, en usko, että mitään sopimustakaan olisi tehty. Mitä sitä turhaan tuttujen ja "koviksi ammattilaisiksi" tunnettujen kanssa. Odotamme mielenkiinnolla ;-)
maanantai 6. toukokuuta 2019
Roinat kaatopaikalle...
Luulin, ettei Kiinteistö saneeraus Jari Haarala toiminimen kanssa olisi tarvinnut olla tekemisissä enää milloinkaan. Toisin kävi. Ilmoitettuna ajankohtana mainittu toiminimi ilmestyi paikalle purkamaan aiemmin toimittamaan sekundalaatuisia keittiökaapistoja parin kaverinsa kanssa. Siis niitä, jotka hallitus väitti kirjeessään Quality Productsin kalusteiksi. Tai isännöitsijän kanssa sopimiksemme Novartin laatutuotteiksi, joita alkuperäiset kaapistomme olivat. Haarala ilmoitti vievänsä sekunda kalusteet kaatopaikalle, johon ne epäilemättä kuuluvatkin. Luvatta viedyn kaapiston viereen, ehkä? Purkamisen yhteydessä ilmeni, että kaapistoja oli joku nikkaroinut kuution mallisia perusrunkoja yhdistelemällä. Perusrungon kappaleita oli liitetty toisiinsa pitkittäin ja poikittain, kuten mallikuvasta ilmenee. Kaapistojen alta paljastui erittäin huolimaton työn jälki. Pinta on epätasainen ja kokkareinen. Tasoite epätasainen ja halkeileva.
Taloyhtiö on tämän kaiken jo kertaalleen maksanut kaatopaikalle vietyjä kaapistoja myöten. Ja maksaa kaiken uudelleen. Halvalla kun saa vain huonoa laatua... Nyt odottelemme sitten HTT-tarkastajaa ja sisäilmatarkastajaa, että päästään purkamaan kosteusvaurion kätkevä asennusohjeiden vastainen lattia pois ja ammattitaidottoman urakoitsijan tekemät virheet poistettua.
Lievästi sanoen harmittaa vallitseva kusetuskulttuuri, jossa korjauksesta vastaavat tahot valehtelevat kylmästi päin silmiä. Röyhkeydelläkään ei ole mitään rajaa, kun valehtelemisesta kiinni jäämiselläkään ei ole mitään vaikutusta asioiden hoitamiseen.
Taloyhtiö on tämän kaiken jo kertaalleen maksanut kaatopaikalle vietyjä kaapistoja myöten. Ja maksaa kaiken uudelleen. Halvalla kun saa vain huonoa laatua... Nyt odottelemme sitten HTT-tarkastajaa ja sisäilmatarkastajaa, että päästään purkamaan kosteusvaurion kätkevä asennusohjeiden vastainen lattia pois ja ammattitaidottoman urakoitsijan tekemät virheet poistettua.
 |
| Kappale "kulmakaappia" |
 |
| Tällaista jälkeä paljastui kaatopaikalle vietyjen uusien huonolaatuisten kaapistojen poiston jälkeen |
 |
| Kaapistojen alle oli jätetty runsaasti kaapistojen ja pöytätasojen sahaamisesta jäänyttä purua. Levyjen päällystys oli täynnä roiskeita. Rakennuslevy kupruilee joka kohdasta. Ilmankos työtaso olikin pari- kolme senttiä tilaansa liian pitkä. Urakoitsija oli sahannut liiat pois ja jättänyt pintaan paljaan lastulevyn. Pääty olisi pitänyt tiivistää niin, ettei mahdollisesti pöytätasolle pääsevä vesi imeydy työtasoon sisään. Näin tehdään, kun työn laadulla ei ole mitään väliä. Parissa vuodessa työtaso olisi turvoksissa ja pinnoite kupruilisi ja irtoaisi. Työtason laatukin oli sekundaa, koska työtason "ohjeissa" kiellettiin avaamasta tiskikoneen luukkua pesun jälkeen, jottei vesihöyry imeytyisi työtason sisään... |
 |
| Vanhan laatoituksen päälle kiinnitetty uusi laatta. Laatoitusjakoa on tässäkin kohdassa muutettu tarkoituksena pimittää väärän mittaisten kaapistojen korkeusero. Urakoitsija kiisti kirkkain silmin muuttaneensa mitään tai että kaapistot olisivat väärän kokoiset. |
 | |||
| Tärvelty tiskiallas. Urakoitsija oli sahannut työtason reiän ilman mallinetta niin suureksi, etteivät kiinnitystallat enää ulottuneet reiän reunoihin. Allas oli liimattu silikonilla työtasoon ja nyt urakoitsija irrotti sen mattoveitsellä. Kiinnitysruuveista noin puolet oli unohtunut urakoitsijan haalarin taskuun, joten tiskiallasta(kaan) ei enää saa kiinnitettyä säädyllisesti paikoilleen joskus ehkä tulevaan työtasoon. |
Lievästi sanoen harmittaa vallitseva kusetuskulttuuri, jossa korjauksesta vastaavat tahot valehtelevat kylmästi päin silmiä. Röyhkeydelläkään ei ole mitään rajaa, kun valehtelemisesta kiinni jäämiselläkään ei ole mitään vaikutusta asioiden hoitamiseen.
perjantai 3. toukokuuta 2019
Pidettiinpä yhtiökokous...
Yhtiökokous sitten pidettiin. Paikalla oli noin 47 osakasta ja runsas 40 000 ääntä. Kolmasosa osakkaista ja alle puolet äänistä. Vähemmistön diktatuurilla mennään. On valitettavaa, että kiinnostus yhteisen omaisuuden hoitoon näyttää noin vähäiseltä
Olen ollut monenlaisissa hallintoelimissä ja kokouksissa, mutta tuon kaltaisia ei vielä ole eteeni osunut...
Taloyhtiön hallinto on pahemmin hukassa, kuin luulinkaan.
Muutamia nostoja:
- Yhtiökokous valitsi esteellisen puheenjohtajan, joka innoissaan unohti jäävätä itsensä tehtävästä. Ensiksikin, kokouksen puheenjohtaja oli ollut hallituksen jäsen päättyneen tilikauden alussa. On äärimmäisen kyseenalaista toimintaa, että vastuussa ollut pääsee itse esittämään päätöstä tili- ja vastuuvapaudesta. Toiseksi, kokouksen puheenjohtaja asettui itse ehdolle hallituksen jäseneksi. Tällöin hänestä tuli täysin jäävi esittämään päätöstä tulevasta hallituksesta, jossa hän itse on mahdollisesti jäsenenä mukana. Onneksi kokous jouduttiin aikapulan takia keskeyttämään ennen vaalin tuloksen julkaisua ja päätöstä. Toivottavasti kokouksen jatkuessa puheenjohtaja ymmärretään vaihtaa tässä kohtaa. Itse vaalikin meni erikoisesti. Sihteerinä toimiva isännöitsijä kaappasi vallan yhtiön ylintä päätösvaltaa käyttävältä yhtiökokoukselta ja yksioikoisesti määräsi käytettävän vaalitavan. Tämä oli ehdottoman väärin. Vaalitapoja on useita. Kokouksen puheenjohtajan tehtävänä on esitellä vaihtoehtoiset vaalitavat päätettäväksi. Yhtiökokous päättää käytettävän vaalitavan, ei kokouksen sihteeri tai isännöitsijä.
Kaiken kukkuraksi kokoukseen valitut ääntenlaskijat ilmoittautuivat kumpainenkin ehdokkaiksi hallitukseen muuttuen samalla hetkellä esteellisiksi. Heidät olisi pitänyt vaihtaa ennen vaalia. Mitä siitä nyt tulee, jos ääntenlaskijat laskevat ääniä itselleen. Ei voi kuin hämmästyneenä pyöritellä päätään.
Kokouksen laillisuus ja päätösvaltaisuuskin sivuutettiin aika kevyesti. Kyse oli lähinnä kokouksen koollekutsumisen niukahko määräaika. Ahdas tulkinta voisi osoittaa, ettei "14 vuorokautta ennen" ihan täyttynyt. Lisäksi viitattiin taloyhtiö-infoon. Siis siihen, joka oli viikkokausia suljettuna? Ja joka avautui 16.4.? Mikä tekee siitä "virallisen" kutsukanavan? Ei mikään. Ainoa virallinen ja päämenetelmä on kirjallinen kutsu jokaiselle osakkalle jaettuna. Piste. Muita voi toki pitää informatiivisesti rinnalla, mutta niihin ei voi vedota. Kaikilla on postilaatikko, mutta kaikilla ei ole internet-yhteyttä tai muuten pääsyä infosivuille.
- Hallitukselta puuttuu selkeä visio ja kokonaiskuva taloyhtiön kehittämistarpeista ja sen mukainen koordinaatio. Nyt toimintasuunnitelmaan putkahtelee sivusta ja ulkopuolelta erilaisia lemmikkihankkeita milloin kenenkin ehdottamana. Pihatalkoissa "oli keskusteltu" leikkipaikan korjaamisesta ja generoitu 45.000,- euroa budjettiin. Samoin yhden hallituksen jäsenen lemmikkihanketta jälkiasennushissejä ajetaan kuin käärmettä pyssyyn. Miljoonahanke. Hankkeen puuhahenkilö lausahtikin toiveikkaana, että "jo syksyllä päästäisiin päättämään". Yhtiökokous päättikin niukalla enemmistöllä jatkaa hissiselvityksen tekoa. Historiassa on varottavia esimerkkejä "selvityksistä", jotka yht'äkkiä muuttuvatkin hankkeeksi. Sitten on ehdottomasti lähiaikojen tärkein hanke, varovasti arvioiden viiden miljoonan euron arvoinen linjasaneeraushanke. Kun se vuoden, parin päästä toteutetaan, ei mahdollisesti silloin asennetuille hisseille ole enää käyttäjiä, kun taloyhtiön asukkaat ajetaan evakkoon pitkähköksi aikaa. Uudet leikkivarusteet puretaan ja ajetaan kaatopaikalle pois remonttifirman työmaan alta. Tilaa tarvitaan varastokonteille ja työmaaparakeille. Mahdollisesti portaikkoon asennetut hissit vaikeuttavat huoneistojen purkutöitä putkiremontin aikana ja uudelleen asennuksia, koska nyt selvityksessä olevilla malleilla portaikoista katoaa leijonan osa, eikä tavaroita voida kuljettaa sisään eikä ulos. Hinta nousee ja aikataulu venyy. Onneksi me olemme jo harjoitelleet evakossa oloa... Toivottavasti nyt päätetty budjetoimaton hissiselvitys tuo muitakin vaihtoehtoja, kun niitä ei tähän mennessä ole esitelty. Paras ratkaisu olisi tehdä hissikuilu ulkoseinää vasten. Seuraavaksi paras vaihtoehto on tehdä se ulkoseinän ja portaikon välissä olevaan yksiöön porrastasanteen pitkälle sivulle. Yksiöstä pitäisi nipsaista kuilua varten 1 - 1,5 m2 tila. Kalliiksi tulisi, eivätkä yksiöiden omistajat kovasti ilahtuisi. Toisaalta, voisi toteuttaa yhdessä linjasaneerauksen kanssa ja lisäksi melkoinen osa yksiöistä on nykyään vuokrakäytössä. Jos taloyhtiöllä on käytössään se 7-8 miljoonaa euroa ja osakkaat ovat valmiit sen maksamaan. Tämä oli ilmainen vihje.
Esimerkkinä myös pikku laskutoimitus: Jos putkiremontti maksaa esim 5 miljoonaa. 15 vuoden laina tarkoittaa hiukan yli 300 000 euron lyhennystä vuosittain. Kun yhtiö jakautuu 100 000 osakkeeseen, on lainan lyhennys 3,33 €/osake/vuosi. Isossa asunnossa 3.333 €/vuosi = 278 €/kuukausi. Tähän vielä korot ja nykyinen vastike päälle, niin ollaan siinä 800-900€ kuukausivastikkeessa. Kaksinkertainen nykyiseen. Kerroksittain jyvitettävät hissimaksut. mahdollisesti vielä päälle. Seuraava kysymys kuuluukin, riittävätkö taloyhtiön kiinnitykset enää vakuudeksi, vai joutuvatko osakkaat vielä henkilökohtaiseen takaukseen? Huonosti hoidetulla yhtiöllä on huono vakuusarvo. Entä osakkaiden maksukyky? Vuoden 2003 jälkeen on mennyt konkurssiin yli 20 asunto-osakeyhtiötä...
- En ole koskaan nähnyt noin huonosti valmisteltua esityslistaa. Yhtiökokoukselle on esitettävä selkeät asiat yksinkertaisesti esitettynä päätettäväksi hyväksytään tai hylätään esityksellä. Nyt jäi kyllä monesta asiasta varsin epämääräinen maku, eikä oikein tullut selväksi, mistä päätettiin, jos päätettiin. Yksi osakas esitti päätoimisen hallituksen puheenjohtajan palkkaamista. Selkeä esitys. Esityslistalle se oli päätynyt merkinnällä "käsitellään". Sitten jotain päätettiin, mutta mitä? Jos jotain esitetään, esitys joko hyväksytään tai hylätään. Hallitus olisi voinut vähän paremmin valmistautua tähän kohtaan kertomalla, mitä asoy-laki ja yhtiöjärjestys esimerkiksi sanovat asiasta. Mutta ei.
Tulkinnanvaraiset päätökset ovat huonoja päätöksiä. Päätettiinkö viime vuonna Satoluiska 2030 selvitysten lopettamisesta vai ei? Vastaava epämääräisyys vaivasi päätettäviä hankkeita, joista läpinäkyvyys puuttuu ja päätettävät valtuudet ovat hyvin epämääräisiä, kun ei ole mitään tietoa, keneltä tai mistä mitäkin hankitaan. Ilmeisesti hallitus haluaa jostain syystä viedä päätösvallan yhtiön osakkailta ja päättää tällaisista asioista salassa omassa piirissään. Menetelmää kutsutaan "herkkusienimenetelmäksi". Hallitus halusi ja toki sai valtuudet "teettää linjasaneerauksen hankesuunnitelman. Budjetti 20.000 euroa. Mitään tietoa mahdollisista toteuttajista ei annettu edes kysyttäessä, saati että hallituksella olisi ollut valmisteltua ja perusteltua esitystä suunnitelman tekijästä. Isännöitsijästä sai puristettua irti, että "kahden yrityksen kanssa on neuvoteltu". Voi hyvää päivää!
Itse useita kymmenien miljoonien eurojen kehittämishankkeita johtaneena voin vain hämmästellä tällaista toimintatapamallia. Hyvään ja jäsennettyyn hanketapaan kuuluu ensinnäkin tietopyyntöjen (RFI) lähettäminen useille alan yrityksille. Tietopyyntöön voidaan liittää pyyntö ehdotukseksi toteuttamistavasta ja alustava budjetäärinen arvio. Vastausten perusteella laaditaan tarjouspyynnöt (RFQ) usealle alan yritykselle, joista saaduista tarjouksista vaikkapa parhaat kolme short-listataan määritettyjen kriteerien ja tavoitteiden perusteella tarkempia neuvotteluja varten. Isoissa hankkeissa voidaan pyytää neuvottelujen jälkeen vielä ns. paras ja viimeinen tarjous (BAFO), jotka tuodaan yhtiökokoukselle päätettäväksi, kun hankkijana on taloyhtiö. Kokemusperäisesti nyt budjetoitu summa on erittäin pieni ja hallitus osakkaiden lompakolla nopeammin, kuin arvataankaan. Hyvän suunnitelman teko edellyttää kaikenlaisia kartoituksia haitta-ainekartoituksista alkaen. Niistä tulee lisähintaa ja budjettia joudutaan kasvattamaan
On harmillista, että kaoottiseksi koetun hallinnon ja koordinoimattomien hankkeiden seurauksena taloon tehdyt mittavat investoinnit uhkaavat valua hukkaan ja osakkaiden omistukset menettävät arvonsa. Kun korjauksia tehdään kyseenalaisilla menetelmillä, jollaisista meillä on taloyhtiössä äärimmäisen huonoja kokemuksia, valuvat nyt suunnitteilla olevat mittavat investoinnitkin hukkaan. Asunnossamme muhiva kosteusvaurio, jota hallitus ja isännöitsijä kieltäytyvät tutkimasta, sekä huonolaatuinen korjausjälki alentavat asuntojen arvoa, eikä investointeja saada koskaan takaisin myyntihinnoissa. Nyt puhutaan kuitenkin 35.000,- - 85.000,- euron investoinneista per asunto koosta ja sijainnista riippuen. Kenellä on varaa heittää tuollaisia rahoja hukkaan? Kukaan ei osta yhtään asuntoa hometalosta, se on varmaa. Moni osakas on lisäksi itse kohentanut asuntoaan isoillakin remonteilla.Turhaanko?
Kirsikkana kakussa hallitus antoi alijäämäisen budjettiehdotuksen. En ole tuollaistakaan missään aiemmin nähnyt. Mahtaako olla laillistakaan tai ainakaan hyvän kirjanpitotavan mukaista
- yhtiökokouksen loppupuolella nähtiin niin merkillinen näytös, etten ole sellaistakaan vielä missään aikaisemmin nähnyt. Kun päätettäväksi tulivat uudet hallituksen jäsenet, alkoi kokousyleisöstä pomppimaan ylös itseään kehuvia wannabe-hallituskandidaatteja ilmoittaen olevansa käytettävissä hallitukseen. Joukossa oli myös yhtiökokouksen puheenjohtaja. Siis ehdottivat itse itseään... Ihmettelenpä, mikä tuollaisten pyrkijöiden motiivina hallitukseen mahtaa olla? Mahdollisuus viedä omia lempihankkeita hallituksen norsunluutornista muilta osakkailta salassa? Kovin paljoa yhtiön hallituksessa tarvittavaa asiantuntemusta ei tuosta joukosta näyttäisi löytyvän, ainakaan omien itsensä esittelyiden mukaan. Missä vika? Pitäisikö seuraaviksi pariksi vuodeksi valita koko hallitus hallitusammattilaisista? Kallista, mutta voisi maksaa itsensä takaisin tulevaisuudessa, kun perusasiat saataisiin kuntoon. Tai poistetaan kokouspalkkiot ja maksetaan ne vasta yhtiökokouksen päätöksellä, kun hallituksen toiminta saavuttaa kiitettävän tason.
Puoli vuotta GDPR:n kimpussa puuhastellut hallitus on näemmä onnistunut itse luomaan luvattoman henkilörekisterin Facebook-sivuja käyttäen. Vaikka kyse on suljetusta ryhmästä, kuuluu siihen sekä osakkaita, että asukkaita. Sivuilla näkee, ketkä asukkaista ja osakkaista kuuluvat ryhmään. Ja lisäksi näytetään, kuka on "nähnyt" minkäkin julkaisun. Kyseenalaista.
Hallituksen on kyettävä sietämään ankaraakin arvostelua. Hallitus ei ole ihminen, eikä hallituksen kunniaa voi loukata tai solvata, ei äärimmäisesti, eikä muutenkaan.
Tietysti harmittaa, kun tuhlannut omaa aikaansa ja osakkaiden rahoja hukkaan. Ilmaisena neuvona ehdotankin selvitystöissä otettavan käyttöön päätöspiste-menetelmän. Kannattaa tehdä esiselvitys mahdollisista esteistä ja kompastuskivistä. Yleisesti tiedossa oleva Espoon kaupungin ankara maankäyttömaksu olisi ollut sellainen. Siihen olisi voinut lopettaa kertaheitolla sen selvityshaaran. Siitä olisi sujuvasti siirrytty ainoana selvityspolkuna korjausvaihtoehtoihin. Nyt selvitykseen käytetyt varat ja aika menivät hukkaan. Maininkitie 12 päätti linjasaneerauksesta jo pari, kolme vuotta sitten ja työ valmistui viime vuonna. Satoluiska on nyt pahasti jälkijunassa ja kiinni kurottavaa on paljon.
Kaiholla muistelen parinkymmenen vuoden takaisia alkuaikojamme talossa, kun hallitus toimi äärimmäisen tehokkaasti ja jäsentyneesti, laillisesti ja avoimesti. Esimerkkinä tästä oli talossa toteutettu julkisivuremontti. Urakoitsijan valintaprosessi oli täysin läpinäkyvä ja siitä tiedotettiin kiitettävästi osakkaita ja asukkaita. Urakkasopimus täytti kaikki YSEn vaatimukset vakuuksineen ja sakkopykälineen. Hallituksen silloinen puheenjohtaja myös piti näistä tiukasti kiinni ja esimerkiksi itse henkilökohtaisesti kiersi tarkastamassa kaikki huoneistot läpi ja kirjasi puutteet ylös. Erittäin mallikelpoista toimintaa, jonka soisi jatkuvan vieläkin.
Olen ollut monenlaisissa hallintoelimissä ja kokouksissa, mutta tuon kaltaisia ei vielä ole eteeni osunut...
Taloyhtiön hallinto on pahemmin hukassa, kuin luulinkaan.
Muutamia nostoja:
- Yhtiökokous valitsi esteellisen puheenjohtajan, joka innoissaan unohti jäävätä itsensä tehtävästä. Ensiksikin, kokouksen puheenjohtaja oli ollut hallituksen jäsen päättyneen tilikauden alussa. On äärimmäisen kyseenalaista toimintaa, että vastuussa ollut pääsee itse esittämään päätöstä tili- ja vastuuvapaudesta. Toiseksi, kokouksen puheenjohtaja asettui itse ehdolle hallituksen jäseneksi. Tällöin hänestä tuli täysin jäävi esittämään päätöstä tulevasta hallituksesta, jossa hän itse on mahdollisesti jäsenenä mukana. Onneksi kokous jouduttiin aikapulan takia keskeyttämään ennen vaalin tuloksen julkaisua ja päätöstä. Toivottavasti kokouksen jatkuessa puheenjohtaja ymmärretään vaihtaa tässä kohtaa. Itse vaalikin meni erikoisesti. Sihteerinä toimiva isännöitsijä kaappasi vallan yhtiön ylintä päätösvaltaa käyttävältä yhtiökokoukselta ja yksioikoisesti määräsi käytettävän vaalitavan. Tämä oli ehdottoman väärin. Vaalitapoja on useita. Kokouksen puheenjohtajan tehtävänä on esitellä vaihtoehtoiset vaalitavat päätettäväksi. Yhtiökokous päättää käytettävän vaalitavan, ei kokouksen sihteeri tai isännöitsijä.
Kaiken kukkuraksi kokoukseen valitut ääntenlaskijat ilmoittautuivat kumpainenkin ehdokkaiksi hallitukseen muuttuen samalla hetkellä esteellisiksi. Heidät olisi pitänyt vaihtaa ennen vaalia. Mitä siitä nyt tulee, jos ääntenlaskijat laskevat ääniä itselleen. Ei voi kuin hämmästyneenä pyöritellä päätään.
Kokouksen laillisuus ja päätösvaltaisuuskin sivuutettiin aika kevyesti. Kyse oli lähinnä kokouksen koollekutsumisen niukahko määräaika. Ahdas tulkinta voisi osoittaa, ettei "14 vuorokautta ennen" ihan täyttynyt. Lisäksi viitattiin taloyhtiö-infoon. Siis siihen, joka oli viikkokausia suljettuna? Ja joka avautui 16.4.? Mikä tekee siitä "virallisen" kutsukanavan? Ei mikään. Ainoa virallinen ja päämenetelmä on kirjallinen kutsu jokaiselle osakkalle jaettuna. Piste. Muita voi toki pitää informatiivisesti rinnalla, mutta niihin ei voi vedota. Kaikilla on postilaatikko, mutta kaikilla ei ole internet-yhteyttä tai muuten pääsyä infosivuille.
- Hallitukselta puuttuu selkeä visio ja kokonaiskuva taloyhtiön kehittämistarpeista ja sen mukainen koordinaatio. Nyt toimintasuunnitelmaan putkahtelee sivusta ja ulkopuolelta erilaisia lemmikkihankkeita milloin kenenkin ehdottamana. Pihatalkoissa "oli keskusteltu" leikkipaikan korjaamisesta ja generoitu 45.000,- euroa budjettiin. Samoin yhden hallituksen jäsenen lemmikkihanketta jälkiasennushissejä ajetaan kuin käärmettä pyssyyn. Miljoonahanke. Hankkeen puuhahenkilö lausahtikin toiveikkaana, että "jo syksyllä päästäisiin päättämään". Yhtiökokous päättikin niukalla enemmistöllä jatkaa hissiselvityksen tekoa. Historiassa on varottavia esimerkkejä "selvityksistä", jotka yht'äkkiä muuttuvatkin hankkeeksi. Sitten on ehdottomasti lähiaikojen tärkein hanke, varovasti arvioiden viiden miljoonan euron arvoinen linjasaneeraushanke. Kun se vuoden, parin päästä toteutetaan, ei mahdollisesti silloin asennetuille hisseille ole enää käyttäjiä, kun taloyhtiön asukkaat ajetaan evakkoon pitkähköksi aikaa. Uudet leikkivarusteet puretaan ja ajetaan kaatopaikalle pois remonttifirman työmaan alta. Tilaa tarvitaan varastokonteille ja työmaaparakeille. Mahdollisesti portaikkoon asennetut hissit vaikeuttavat huoneistojen purkutöitä putkiremontin aikana ja uudelleen asennuksia, koska nyt selvityksessä olevilla malleilla portaikoista katoaa leijonan osa, eikä tavaroita voida kuljettaa sisään eikä ulos. Hinta nousee ja aikataulu venyy. Onneksi me olemme jo harjoitelleet evakossa oloa... Toivottavasti nyt päätetty budjetoimaton hissiselvitys tuo muitakin vaihtoehtoja, kun niitä ei tähän mennessä ole esitelty. Paras ratkaisu olisi tehdä hissikuilu ulkoseinää vasten. Seuraavaksi paras vaihtoehto on tehdä se ulkoseinän ja portaikon välissä olevaan yksiöön porrastasanteen pitkälle sivulle. Yksiöstä pitäisi nipsaista kuilua varten 1 - 1,5 m2 tila. Kalliiksi tulisi, eivätkä yksiöiden omistajat kovasti ilahtuisi. Toisaalta, voisi toteuttaa yhdessä linjasaneerauksen kanssa ja lisäksi melkoinen osa yksiöistä on nykyään vuokrakäytössä. Jos taloyhtiöllä on käytössään se 7-8 miljoonaa euroa ja osakkaat ovat valmiit sen maksamaan. Tämä oli ilmainen vihje.
Esimerkkinä myös pikku laskutoimitus: Jos putkiremontti maksaa esim 5 miljoonaa. 15 vuoden laina tarkoittaa hiukan yli 300 000 euron lyhennystä vuosittain. Kun yhtiö jakautuu 100 000 osakkeeseen, on lainan lyhennys 3,33 €/osake/vuosi. Isossa asunnossa 3.333 €/vuosi = 278 €/kuukausi. Tähän vielä korot ja nykyinen vastike päälle, niin ollaan siinä 800-900€ kuukausivastikkeessa. Kaksinkertainen nykyiseen. Kerroksittain jyvitettävät hissimaksut. mahdollisesti vielä päälle. Seuraava kysymys kuuluukin, riittävätkö taloyhtiön kiinnitykset enää vakuudeksi, vai joutuvatko osakkaat vielä henkilökohtaiseen takaukseen? Huonosti hoidetulla yhtiöllä on huono vakuusarvo. Entä osakkaiden maksukyky? Vuoden 2003 jälkeen on mennyt konkurssiin yli 20 asunto-osakeyhtiötä...
- En ole koskaan nähnyt noin huonosti valmisteltua esityslistaa. Yhtiökokoukselle on esitettävä selkeät asiat yksinkertaisesti esitettynä päätettäväksi hyväksytään tai hylätään esityksellä. Nyt jäi kyllä monesta asiasta varsin epämääräinen maku, eikä oikein tullut selväksi, mistä päätettiin, jos päätettiin. Yksi osakas esitti päätoimisen hallituksen puheenjohtajan palkkaamista. Selkeä esitys. Esityslistalle se oli päätynyt merkinnällä "käsitellään". Sitten jotain päätettiin, mutta mitä? Jos jotain esitetään, esitys joko hyväksytään tai hylätään. Hallitus olisi voinut vähän paremmin valmistautua tähän kohtaan kertomalla, mitä asoy-laki ja yhtiöjärjestys esimerkiksi sanovat asiasta. Mutta ei.
Tulkinnanvaraiset päätökset ovat huonoja päätöksiä. Päätettiinkö viime vuonna Satoluiska 2030 selvitysten lopettamisesta vai ei? Vastaava epämääräisyys vaivasi päätettäviä hankkeita, joista läpinäkyvyys puuttuu ja päätettävät valtuudet ovat hyvin epämääräisiä, kun ei ole mitään tietoa, keneltä tai mistä mitäkin hankitaan. Ilmeisesti hallitus haluaa jostain syystä viedä päätösvallan yhtiön osakkailta ja päättää tällaisista asioista salassa omassa piirissään. Menetelmää kutsutaan "herkkusienimenetelmäksi". Hallitus halusi ja toki sai valtuudet "teettää linjasaneerauksen hankesuunnitelman. Budjetti 20.000 euroa. Mitään tietoa mahdollisista toteuttajista ei annettu edes kysyttäessä, saati että hallituksella olisi ollut valmisteltua ja perusteltua esitystä suunnitelman tekijästä. Isännöitsijästä sai puristettua irti, että "kahden yrityksen kanssa on neuvoteltu". Voi hyvää päivää!
Itse useita kymmenien miljoonien eurojen kehittämishankkeita johtaneena voin vain hämmästellä tällaista toimintatapamallia. Hyvään ja jäsennettyyn hanketapaan kuuluu ensinnäkin tietopyyntöjen (RFI) lähettäminen useille alan yrityksille. Tietopyyntöön voidaan liittää pyyntö ehdotukseksi toteuttamistavasta ja alustava budjetäärinen arvio. Vastausten perusteella laaditaan tarjouspyynnöt (RFQ) usealle alan yritykselle, joista saaduista tarjouksista vaikkapa parhaat kolme short-listataan määritettyjen kriteerien ja tavoitteiden perusteella tarkempia neuvotteluja varten. Isoissa hankkeissa voidaan pyytää neuvottelujen jälkeen vielä ns. paras ja viimeinen tarjous (BAFO), jotka tuodaan yhtiökokoukselle päätettäväksi, kun hankkijana on taloyhtiö. Kokemusperäisesti nyt budjetoitu summa on erittäin pieni ja hallitus osakkaiden lompakolla nopeammin, kuin arvataankaan. Hyvän suunnitelman teko edellyttää kaikenlaisia kartoituksia haitta-ainekartoituksista alkaen. Niistä tulee lisähintaa ja budjettia joudutaan kasvattamaan
On harmillista, että kaoottiseksi koetun hallinnon ja koordinoimattomien hankkeiden seurauksena taloon tehdyt mittavat investoinnit uhkaavat valua hukkaan ja osakkaiden omistukset menettävät arvonsa. Kun korjauksia tehdään kyseenalaisilla menetelmillä, jollaisista meillä on taloyhtiössä äärimmäisen huonoja kokemuksia, valuvat nyt suunnitteilla olevat mittavat investoinnitkin hukkaan. Asunnossamme muhiva kosteusvaurio, jota hallitus ja isännöitsijä kieltäytyvät tutkimasta, sekä huonolaatuinen korjausjälki alentavat asuntojen arvoa, eikä investointeja saada koskaan takaisin myyntihinnoissa. Nyt puhutaan kuitenkin 35.000,- - 85.000,- euron investoinneista per asunto koosta ja sijainnista riippuen. Kenellä on varaa heittää tuollaisia rahoja hukkaan? Kukaan ei osta yhtään asuntoa hometalosta, se on varmaa. Moni osakas on lisäksi itse kohentanut asuntoaan isoillakin remonteilla.Turhaanko?
Kirsikkana kakussa hallitus antoi alijäämäisen budjettiehdotuksen. En ole tuollaistakaan missään aiemmin nähnyt. Mahtaako olla laillistakaan tai ainakaan hyvän kirjanpitotavan mukaista
- yhtiökokouksen loppupuolella nähtiin niin merkillinen näytös, etten ole sellaistakaan vielä missään aikaisemmin nähnyt. Kun päätettäväksi tulivat uudet hallituksen jäsenet, alkoi kokousyleisöstä pomppimaan ylös itseään kehuvia wannabe-hallituskandidaatteja ilmoittaen olevansa käytettävissä hallitukseen. Joukossa oli myös yhtiökokouksen puheenjohtaja. Siis ehdottivat itse itseään... Ihmettelenpä, mikä tuollaisten pyrkijöiden motiivina hallitukseen mahtaa olla? Mahdollisuus viedä omia lempihankkeita hallituksen norsunluutornista muilta osakkailta salassa? Kovin paljoa yhtiön hallituksessa tarvittavaa asiantuntemusta ei tuosta joukosta näyttäisi löytyvän, ainakaan omien itsensä esittelyiden mukaan. Missä vika? Pitäisikö seuraaviksi pariksi vuodeksi valita koko hallitus hallitusammattilaisista? Kallista, mutta voisi maksaa itsensä takaisin tulevaisuudessa, kun perusasiat saataisiin kuntoon. Tai poistetaan kokouspalkkiot ja maksetaan ne vasta yhtiökokouksen päätöksellä, kun hallituksen toiminta saavuttaa kiitettävän tason.
Puoli vuotta GDPR:n kimpussa puuhastellut hallitus on näemmä onnistunut itse luomaan luvattoman henkilörekisterin Facebook-sivuja käyttäen. Vaikka kyse on suljetusta ryhmästä, kuuluu siihen sekä osakkaita, että asukkaita. Sivuilla näkee, ketkä asukkaista ja osakkaista kuuluvat ryhmään. Ja lisäksi näytetään, kuka on "nähnyt" minkäkin julkaisun. Kyseenalaista.
Hallituksen on kyettävä sietämään ankaraakin arvostelua. Hallitus ei ole ihminen, eikä hallituksen kunniaa voi loukata tai solvata, ei äärimmäisesti, eikä muutenkaan.
Tietysti harmittaa, kun tuhlannut omaa aikaansa ja osakkaiden rahoja hukkaan. Ilmaisena neuvona ehdotankin selvitystöissä otettavan käyttöön päätöspiste-menetelmän. Kannattaa tehdä esiselvitys mahdollisista esteistä ja kompastuskivistä. Yleisesti tiedossa oleva Espoon kaupungin ankara maankäyttömaksu olisi ollut sellainen. Siihen olisi voinut lopettaa kertaheitolla sen selvityshaaran. Siitä olisi sujuvasti siirrytty ainoana selvityspolkuna korjausvaihtoehtoihin. Nyt selvitykseen käytetyt varat ja aika menivät hukkaan. Maininkitie 12 päätti linjasaneerauksesta jo pari, kolme vuotta sitten ja työ valmistui viime vuonna. Satoluiska on nyt pahasti jälkijunassa ja kiinni kurottavaa on paljon.
Kaiholla muistelen parinkymmenen vuoden takaisia alkuaikojamme talossa, kun hallitus toimi äärimmäisen tehokkaasti ja jäsentyneesti, laillisesti ja avoimesti. Esimerkkinä tästä oli talossa toteutettu julkisivuremontti. Urakoitsijan valintaprosessi oli täysin läpinäkyvä ja siitä tiedotettiin kiitettävästi osakkaita ja asukkaita. Urakkasopimus täytti kaikki YSEn vaatimukset vakuuksineen ja sakkopykälineen. Hallituksen silloinen puheenjohtaja myös piti näistä tiukasti kiinni ja esimerkiksi itse henkilökohtaisesti kiersi tarkastamassa kaikki huoneistot läpi ja kirjasi puutteet ylös. Erittäin mallikelpoista toimintaa, jonka soisi jatkuvan vieläkin.
sunnuntai 28. huhtikuuta 2019
Hallitukseen halukkaita?
Tänään valitaan taloyhtiön hallituksen jäsenet seuraavalle toimikaudelle. Toivottavasti valittavat hallituksen jäsenet ovat sitoutuneet toimimaan taloyhtiön ja sen osakkaiden edun mukaisesti.
Asiasta olisi luonnollisesti ollut hyvä käydä keskustelua hyvissä ajoin ennen yhtiökokousta.
Taloyhtiön osakas on tehnyt yhtiökokoukselle ehdotuksen päätoimisen hallituksen puheenjohtajan valinnasta. Periaatteessa tällaiselle valinnalle ei olisi estettä. Yhtiökokoushan sen lopulta päättää, jos niin halutaan. Yhtiökokous päättää myös hallituksen ja tilintarkastajien palkkioista. Asunto-osakeyhtiölaki tai yhtiöjärjestys ei asettane tällaiselle menettelylle estettä, jos valinta tapahtuu yhtiökokouksessa ja yhtiön osakkaat ovat asiasta yksimielisiä. Ja hallitus järjestäytyessään valitsee keskuudestaan tällaisen puheenjohtajan.
Jos taas halutaan palkata hallituksen puheenjohtaja ulkopuolelta, se vaatinee yhtiöjärjestyksen muutoksen ja muutos vaatii määräenemmistön. Sellaista muutosta ei ole nyt käsiteltävässä esityslistassa.
Hallituksen jäsenten valinta yhtiön ulkopuolelta ei ole mitenkään tavatonta. Itselläni on kokemusta taloyhtiöstä, jossa yli puolet jäsenistä ja hallituksen puheenjohtaja olivat taloyhtiön ulkopuolisia, eivätkä edes asuneet talossa. Haasteeksi näytti muodostuvan sitoutuminen talon asioiden hoitoon ja erityisesti isännöitsijän valvonta, mikä kuuluu hallituksen tärkeimpiin tehtäviin. Luottamus hyvä, mutta valvonta paras, sanoo vanha sananlasku. Kyseisessä taloyhtiössä tosin ei maksettu hallituksen jäsenille kokouspalkkioita lainkaan, joten tapaus ei ole ihan samanlainen, kuin esityslistalla oleva.
Taloyhtiössä on kuitenkin jo palkattuna operatiivinen johtaja, isännöitsijä, joka valmistelee hallitukselle hyväksyttäväksi taloyhtiölle kuuluvat asiat. Hallitus ohjaa isännöitsijän toimintaa lakien, asetusten ja yhtiöjärjestyksen määräämällä tavalla ja antaa isännöitsijälle tehtäviä. Työnjaosta riippuu, miten suuren vapausasteen isännöitsijä toimilleen saa. Viimeinen sinetti on lopulta yhtiökokous, joka arvioi sekä hallituksen, että isännöitsijän toimintaa päättämällä hallitukselle ja isännöitsijälle annettavasta tili- ja vastuuvapaudesta.
Kommentointi taloyhtiön facebook-sivuilla on näköjään suljettu. Sitä ennen herättämäämme keskustelua taloyhtiössä on yritetty vääntää "yksityisasiaksi" ja toisaalta "salassapidettäväksi".
Se ei ole kumpaakaan.
Taloyhtiön osakkailla on oikeus saada tietoonsa, miten taloyhtiön hallinto toimii ja noudattaako taloyhtiö hyvää hallintotapaa ja ovatko sen toimintatavat läpinäkyviä?
Pointti onkin siinä, toimiiko Satoluiskan hallitus ja isännöitsijä taloyhtiön osakkaiden edun mukaisesti jättämällä noudattamatta hyviä käytänteitä, ohjeita, määräyksiä ja ennen kaikkea lakia toiminnassaan.
Meitä kohdannut katastrofi seurannaisvaikutuksineen voi huonokuntoisten ja elinkaarensa päättäneiden vesikalusteiden pettämisen johdosta sattua uudelleen kenelle tahansa taloyhtiön osakkaalle tai asukkaalle milloin tahansa.
Huonosti tehdyt korjaustyöt alentavat osakkaiden omistuksen arvoa. Asunnon arvon alenemisella voi olla vaikutuksia esimerkiksi osakkeen vakuusarvoon lainan vakuutena. On tiedossa tapauksia, jossa lainan myöntänyt pankki ryhtyy vaatimaan lisävakuuksia, jos vakuutena olevan asunto-osakkeen arvo laskee liikaa.
Kyllä hallituksen edustaja voisi hyvin vastata muutamiin kysymyksiin:
- Miksi urakoita jätetään kilpailuttamatta?
- Miksi taloyhtiö jättää vaatimatta rakennusaikaiset vakuudet? (Kts toimintakertomus ja tilinpäätös) Yhtiöiden väliset sopimukset kun eivät ole kuluttajansuojalain alaisia. Vakuus on ainoa varmistus sille, että sopimuspuoli tekee parhaansa.
- Miksi taloyhtiö hyväksyy huonolaatuista työtä ja maksaa siitä tarkastamatta työn jälkeä?
- Miksi taloyhtiö ryhtyy puolustelemaan huonolaatuista työtä tehnyttä urakoitsijaa taloyhtiön varoilla?
- Miksi taloyhtiö kieltäytyy puolueettoman Keskuskauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan käyttämisestä?
- Miksi taloyhtiö kieltäytyy noudattamasta asennus- ja takuuohjeita?
- Miksi taloyhtiön täysarvovakuutuksesta maksetaan enää pieni osa vahingosta? Yleensä vakuutusyhtiö maksaa noin 90% vahingosta, kun korvauksesta vähennetään taloyhtiön omavastuuosuus.
- Miksi isännöitsijä ja hallitus esittävät perättömiä väitteitä lain mukaisesta osakkaan tiedonsaantioikeudesta?
- Miksi korjaustyöhön rahallisesti osallistuva osakas ei saa taloyhtiöltä pyytämiään tietoja?
Asiasta olisi luonnollisesti ollut hyvä käydä keskustelua hyvissä ajoin ennen yhtiökokousta.
Taloyhtiön osakas on tehnyt yhtiökokoukselle ehdotuksen päätoimisen hallituksen puheenjohtajan valinnasta. Periaatteessa tällaiselle valinnalle ei olisi estettä. Yhtiökokoushan sen lopulta päättää, jos niin halutaan. Yhtiökokous päättää myös hallituksen ja tilintarkastajien palkkioista. Asunto-osakeyhtiölaki tai yhtiöjärjestys ei asettane tällaiselle menettelylle estettä, jos valinta tapahtuu yhtiökokouksessa ja yhtiön osakkaat ovat asiasta yksimielisiä. Ja hallitus järjestäytyessään valitsee keskuudestaan tällaisen puheenjohtajan.
Jos taas halutaan palkata hallituksen puheenjohtaja ulkopuolelta, se vaatinee yhtiöjärjestyksen muutoksen ja muutos vaatii määräenemmistön. Sellaista muutosta ei ole nyt käsiteltävässä esityslistassa.
Hallituksen jäsenten valinta yhtiön ulkopuolelta ei ole mitenkään tavatonta. Itselläni on kokemusta taloyhtiöstä, jossa yli puolet jäsenistä ja hallituksen puheenjohtaja olivat taloyhtiön ulkopuolisia, eivätkä edes asuneet talossa. Haasteeksi näytti muodostuvan sitoutuminen talon asioiden hoitoon ja erityisesti isännöitsijän valvonta, mikä kuuluu hallituksen tärkeimpiin tehtäviin. Luottamus hyvä, mutta valvonta paras, sanoo vanha sananlasku. Kyseisessä taloyhtiössä tosin ei maksettu hallituksen jäsenille kokouspalkkioita lainkaan, joten tapaus ei ole ihan samanlainen, kuin esityslistalla oleva.
Taloyhtiössä on kuitenkin jo palkattuna operatiivinen johtaja, isännöitsijä, joka valmistelee hallitukselle hyväksyttäväksi taloyhtiölle kuuluvat asiat. Hallitus ohjaa isännöitsijän toimintaa lakien, asetusten ja yhtiöjärjestyksen määräämällä tavalla ja antaa isännöitsijälle tehtäviä. Työnjaosta riippuu, miten suuren vapausasteen isännöitsijä toimilleen saa. Viimeinen sinetti on lopulta yhtiökokous, joka arvioi sekä hallituksen, että isännöitsijän toimintaa päättämällä hallitukselle ja isännöitsijälle annettavasta tili- ja vastuuvapaudesta.
Kommentointi taloyhtiön facebook-sivuilla on näköjään suljettu. Sitä ennen herättämäämme keskustelua taloyhtiössä on yritetty vääntää "yksityisasiaksi" ja toisaalta "salassapidettäväksi".
Se ei ole kumpaakaan.
Taloyhtiön osakkailla on oikeus saada tietoonsa, miten taloyhtiön hallinto toimii ja noudattaako taloyhtiö hyvää hallintotapaa ja ovatko sen toimintatavat läpinäkyviä?
Pointti onkin siinä, toimiiko Satoluiskan hallitus ja isännöitsijä taloyhtiön osakkaiden edun mukaisesti jättämällä noudattamatta hyviä käytänteitä, ohjeita, määräyksiä ja ennen kaikkea lakia toiminnassaan.
Meitä kohdannut katastrofi seurannaisvaikutuksineen voi huonokuntoisten ja elinkaarensa päättäneiden vesikalusteiden pettämisen johdosta sattua uudelleen kenelle tahansa taloyhtiön osakkaalle tai asukkaalle milloin tahansa.
Huonosti tehdyt korjaustyöt alentavat osakkaiden omistuksen arvoa. Asunnon arvon alenemisella voi olla vaikutuksia esimerkiksi osakkeen vakuusarvoon lainan vakuutena. On tiedossa tapauksia, jossa lainan myöntänyt pankki ryhtyy vaatimaan lisävakuuksia, jos vakuutena olevan asunto-osakkeen arvo laskee liikaa.
Kyllä hallituksen edustaja voisi hyvin vastata muutamiin kysymyksiin:
- Miksi urakoita jätetään kilpailuttamatta?
- Miksi taloyhtiö jättää vaatimatta rakennusaikaiset vakuudet? (Kts toimintakertomus ja tilinpäätös) Yhtiöiden väliset sopimukset kun eivät ole kuluttajansuojalain alaisia. Vakuus on ainoa varmistus sille, että sopimuspuoli tekee parhaansa.
- Miksi taloyhtiö hyväksyy huonolaatuista työtä ja maksaa siitä tarkastamatta työn jälkeä?
- Miksi taloyhtiö ryhtyy puolustelemaan huonolaatuista työtä tehnyttä urakoitsijaa taloyhtiön varoilla?
- Miksi taloyhtiö kieltäytyy puolueettoman Keskuskauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan käyttämisestä?
- Miksi taloyhtiö kieltäytyy noudattamasta asennus- ja takuuohjeita?
- Miksi taloyhtiön täysarvovakuutuksesta maksetaan enää pieni osa vahingosta? Yleensä vakuutusyhtiö maksaa noin 90% vahingosta, kun korvauksesta vähennetään taloyhtiön omavastuuosuus.
- Miksi isännöitsijä ja hallitus esittävät perättömiä väitteitä lain mukaisesta osakkaan tiedonsaantioikeudesta?
- Miksi korjaustyöhön rahallisesti osallistuva osakas ei saa taloyhtiöltä pyytämiään tietoja?
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)