Pidettiinpä yhtiökokous...

Yhtiökokous sitten pidettiin. Paikalla oli noin 47 osakasta ja runsas 40 000 ääntä. Kolmasosa osakkaista ja alle puolet äänistä. Vähemmistön diktatuurilla mennään. On valitettavaa, että kiinnostus yhteisen omaisuuden hoitoon näyttää noin vähäiseltä

Olen ollut monenlaisissa hallintoelimissä ja kokouksissa, mutta tuon kaltaisia ei vielä ole eteeni osunut...

Taloyhtiön hallinto on pahemmin hukassa, kuin luulinkaan.

Muutamia nostoja:

- Yhtiökokous valitsi esteellisen puheenjohtajan, joka innoissaan unohti jäävätä itsensä tehtävästä. Ensiksikin, kokouksen puheenjohtaja oli ollut hallituksen jäsen päättyneen tilikauden alussa. On äärimmäisen kyseenalaista toimintaa, että vastuussa ollut pääsee itse esittämään päätöstä tili- ja vastuuvapaudesta. Toiseksi, kokouksen puheenjohtaja asettui itse ehdolle hallituksen jäseneksi. Tällöin hänestä tuli täysin jäävi esittämään päätöstä tulevasta hallituksesta, jossa hän itse on mahdollisesti jäsenenä mukana. Onneksi kokous jouduttiin aikapulan takia keskeyttämään ennen vaalin tuloksen julkaisua ja päätöstä. Toivottavasti kokouksen jatkuessa puheenjohtaja ymmärretään vaihtaa tässä kohtaa. Itse vaalikin meni erikoisesti. Sihteerinä toimiva isännöitsijä kaappasi vallan yhtiön ylintä päätösvaltaa käyttävältä yhtiökokoukselta ja yksioikoisesti määräsi käytettävän vaalitavan. Tämä oli ehdottoman väärin. Vaalitapoja on useita. Kokouksen puheenjohtajan tehtävänä on esitellä vaihtoehtoiset vaalitavat päätettäväksi. Yhtiökokous päättää käytettävän vaalitavan, ei kokouksen sihteeri tai isännöitsijä.

Kaiken kukkuraksi kokoukseen valitut ääntenlaskijat ilmoittautuivat kumpainenkin ehdokkaiksi hallitukseen muuttuen samalla hetkellä esteellisiksi. Heidät olisi pitänyt vaihtaa ennen vaalia. Mitä siitä nyt tulee, jos ääntenlaskijat laskevat ääniä itselleen. Ei voi kuin hämmästyneenä pyöritellä päätään. 

Kokouksen laillisuus ja päätösvaltaisuuskin sivuutettiin aika kevyesti. Kyse oli lähinnä kokouksen koollekutsumisen niukahko määräaika. Ahdas tulkinta voisi osoittaa, ettei "14 vuorokautta ennen" ihan täyttynyt. Lisäksi viitattiin taloyhtiö-infoon. Siis siihen, joka oli viikkokausia suljettuna? Ja joka avautui 16.4.? Mikä tekee siitä "virallisen" kutsukanavan? Ei mikään. Ainoa virallinen ja päämenetelmä on kirjallinen kutsu jokaiselle osakkalle jaettuna. Piste. Muita voi toki pitää informatiivisesti rinnalla, mutta niihin ei voi vedota. Kaikilla on postilaatikko, mutta kaikilla ei ole internet-yhteyttä tai muuten pääsyä infosivuille. 

- Hallitukselta puuttuu selkeä visio ja kokonaiskuva taloyhtiön kehittämistarpeista ja sen mukainen koordinaatio. Nyt toimintasuunnitelmaan putkahtelee sivusta ja ulkopuolelta erilaisia lemmikkihankkeita milloin kenenkin ehdottamana. Pihatalkoissa "oli keskusteltu" leikkipaikan korjaamisesta ja generoitu 45.000,- euroa budjettiin. Samoin yhden hallituksen jäsenen lemmikkihanketta jälkiasennushissejä ajetaan kuin käärmettä pyssyyn. Miljoonahanke. Hankkeen puuhahenkilö lausahtikin toiveikkaana, että "jo syksyllä päästäisiin päättämään". Yhtiökokous päättikin niukalla enemmistöllä jatkaa hissiselvityksen tekoa. Historiassa on varottavia esimerkkejä "selvityksistä", jotka yht'äkkiä muuttuvatkin hankkeeksi. Sitten on ehdottomasti lähiaikojen tärkein hanke, varovasti arvioiden viiden miljoonan euron arvoinen linjasaneeraushanke. Kun se vuoden, parin päästä toteutetaan, ei mahdollisesti silloin asennetuille hisseille ole enää käyttäjiä, kun taloyhtiön asukkaat ajetaan evakkoon pitkähköksi aikaa. Uudet leikkivarusteet puretaan ja ajetaan kaatopaikalle pois remonttifirman työmaan alta. Tilaa tarvitaan varastokonteille ja työmaaparakeille. Mahdollisesti portaikkoon asennetut hissit vaikeuttavat huoneistojen purkutöitä putkiremontin aikana ja uudelleen asennuksia, koska nyt selvityksessä olevilla malleilla portaikoista katoaa leijonan osa, eikä tavaroita voida kuljettaa sisään eikä ulos. Hinta nousee ja aikataulu venyy. Onneksi me olemme jo harjoitelleet evakossa oloa... Toivottavasti nyt päätetty budjetoimaton hissiselvitys tuo muitakin vaihtoehtoja, kun niitä ei tähän mennessä ole esitelty. Paras ratkaisu olisi tehdä hissikuilu ulkoseinää vasten. Seuraavaksi paras vaihtoehto on tehdä se ulkoseinän ja portaikon välissä olevaan yksiöön porrastasanteen pitkälle sivulle. Yksiöstä pitäisi nipsaista kuilua varten 1 - 1,5 m2 tila. Kalliiksi tulisi, eivätkä yksiöiden omistajat kovasti ilahtuisi. Toisaalta, voisi toteuttaa yhdessä linjasaneerauksen kanssa ja lisäksi melkoinen osa yksiöistä on nykyään vuokrakäytössä. Jos taloyhtiöllä on käytössään se 7-8 miljoonaa euroa ja osakkaat ovat valmiit sen maksamaan. Tämä oli ilmainen vihje.

Esimerkkinä myös pikku laskutoimitus: Jos putkiremontti maksaa esim 5 miljoonaa. 15 vuoden laina tarkoittaa hiukan yli 300 000 euron lyhennystä vuosittain. Kun yhtiö jakautuu 100 000 osakkeeseen, on lainan lyhennys 3,33 €/osake/vuosi. Isossa asunnossa 3.333 €/vuosi = 278 €/kuukausi. Tähän vielä korot ja nykyinen vastike päälle, niin ollaan siinä 800-900€ kuukausivastikkeessa. Kaksinkertainen nykyiseen. Kerroksittain jyvitettävät hissimaksut. mahdollisesti vielä päälle. Seuraava kysymys kuuluukin, riittävätkö taloyhtiön kiinnitykset enää vakuudeksi, vai joutuvatko osakkaat vielä henkilökohtaiseen takaukseen? Huonosti hoidetulla yhtiöllä on huono vakuusarvo. Entä osakkaiden maksukyky? Vuoden 2003 jälkeen on mennyt konkurssiin yli 20 asunto-osakeyhtiötä...

- En ole koskaan nähnyt noin huonosti valmisteltua esityslistaa. Yhtiökokoukselle on esitettävä selkeät asiat yksinkertaisesti esitettynä päätettäväksi hyväksytään tai hylätään esityksellä. Nyt jäi kyllä monesta asiasta varsin epämääräinen maku, eikä oikein tullut selväksi, mistä päätettiin, jos päätettiin. Yksi osakas esitti päätoimisen hallituksen puheenjohtajan palkkaamista. Selkeä esitys. Esityslistalle se oli päätynyt merkinnällä "käsitellään". Sitten jotain päätettiin, mutta mitä? Jos jotain esitetään, esitys joko hyväksytään tai hylätään. Hallitus olisi voinut vähän paremmin valmistautua tähän kohtaan kertomalla, mitä asoy-laki ja yhtiöjärjestys esimerkiksi sanovat asiasta. Mutta ei.

Tulkinnanvaraiset päätökset ovat huonoja päätöksiä. Päätettiinkö viime vuonna Satoluiska 2030 selvitysten lopettamisesta vai ei? Vastaava epämääräisyys vaivasi päätettäviä hankkeita, joista läpinäkyvyys puuttuu ja päätettävät valtuudet ovat hyvin epämääräisiä, kun ei ole mitään tietoa, keneltä tai mistä mitäkin hankitaan. Ilmeisesti hallitus haluaa jostain syystä viedä päätösvallan yhtiön osakkailta ja päättää tällaisista asioista salassa omassa piirissään. Menetelmää kutsutaan "herkkusienimenetelmäksi". Hallitus halusi ja toki sai valtuudet "teettää linjasaneerauksen hankesuunnitelman. Budjetti 20.000 euroa. Mitään tietoa mahdollisista toteuttajista ei annettu edes kysyttäessä, saati että hallituksella olisi ollut valmisteltua ja perusteltua esitystä suunnitelman tekijästä. Isännöitsijästä sai puristettua irti, että "kahden yrityksen kanssa on neuvoteltu". Voi hyvää päivää!

Itse useita kymmenien miljoonien eurojen kehittämishankkeita johtaneena voin vain hämmästellä tällaista toimintatapamallia. Hyvään ja jäsennettyyn hanketapaan kuuluu ensinnäkin tietopyyntöjen (RFI) lähettäminen useille alan yrityksille. Tietopyyntöön voidaan liittää pyyntö ehdotukseksi toteuttamistavasta ja alustava budjetäärinen arvio. Vastausten perusteella laaditaan tarjouspyynnöt (RFQ) usealle alan yritykselle, joista saaduista tarjouksista vaikkapa parhaat kolme short-listataan määritettyjen kriteerien ja tavoitteiden perusteella tarkempia neuvotteluja varten. Isoissa hankkeissa voidaan pyytää neuvottelujen jälkeen vielä ns. paras ja viimeinen tarjous (BAFO), jotka tuodaan yhtiökokoukselle päätettäväksi, kun hankkijana on taloyhtiö. Kokemusperäisesti nyt budjetoitu summa on erittäin pieni ja hallitus osakkaiden lompakolla nopeammin, kuin arvataankaan. Hyvän suunnitelman teko edellyttää kaikenlaisia kartoituksia haitta-ainekartoituksista alkaen. Niistä tulee lisähintaa ja budjettia joudutaan kasvattamaan

On harmillista, että kaoottiseksi koetun hallinnon ja koordinoimattomien hankkeiden seurauksena taloon tehdyt mittavat investoinnit uhkaavat valua hukkaan ja osakkaiden omistukset menettävät arvonsa. Kun korjauksia tehdään kyseenalaisilla menetelmillä, jollaisista meillä on taloyhtiössä äärimmäisen huonoja kokemuksia, valuvat nyt suunnitteilla olevat mittavat investoinnitkin hukkaan. Asunnossamme muhiva kosteusvaurio, jota hallitus ja isännöitsijä kieltäytyvät tutkimasta, sekä huonolaatuinen korjausjälki alentavat asuntojen arvoa, eikä investointeja saada koskaan takaisin myyntihinnoissa. Nyt puhutaan kuitenkin 35.000,- - 85.000,- euron investoinneista per asunto koosta ja sijainnista riippuen. Kenellä on varaa heittää tuollaisia rahoja hukkaan? Kukaan ei osta yhtään asuntoa hometalosta, se on varmaa. Moni osakas on lisäksi itse kohentanut asuntoaan isoillakin remonteilla.Turhaanko?

Kirsikkana kakussa hallitus antoi alijäämäisen budjettiehdotuksen. En ole tuollaistakaan missään aiemmin nähnyt. Mahtaako olla laillistakaan tai ainakaan hyvän kirjanpitotavan mukaista

- yhtiökokouksen loppupuolella nähtiin niin merkillinen näytös, etten ole sellaistakaan vielä missään aikaisemmin nähnyt. Kun päätettäväksi tulivat uudet hallituksen jäsenet, alkoi kokousyleisöstä pomppimaan ylös itseään kehuvia wannabe-hallituskandidaatteja ilmoittaen olevansa käytettävissä hallitukseen. Joukossa oli myös yhtiökokouksen puheenjohtaja. Siis ehdottivat itse itseään... Ihmettelenpä, mikä tuollaisten pyrkijöiden motiivina hallitukseen mahtaa olla? Mahdollisuus viedä omia lempihankkeita hallituksen norsunluutornista muilta osakkailta salassa? Kovin paljoa yhtiön hallituksessa tarvittavaa asiantuntemusta ei tuosta joukosta näyttäisi löytyvän, ainakaan omien itsensä esittelyiden mukaan. Missä vika? Pitäisikö seuraaviksi pariksi vuodeksi valita koko hallitus hallitusammattilaisista? Kallista, mutta voisi maksaa itsensä takaisin tulevaisuudessa, kun perusasiat saataisiin kuntoon. Tai poistetaan kokouspalkkiot ja maksetaan ne vasta yhtiökokouksen päätöksellä, kun hallituksen toiminta saavuttaa kiitettävän tason.

Puoli vuotta GDPR:n kimpussa puuhastellut hallitus on näemmä onnistunut itse luomaan luvattoman henkilörekisterin Facebook-sivuja käyttäen. Vaikka kyse on suljetusta ryhmästä, kuuluu siihen sekä osakkaita, että asukkaita. Sivuilla näkee, ketkä asukkaista ja osakkaista kuuluvat ryhmään. Ja lisäksi näytetään, kuka on "nähnyt" minkäkin julkaisun. Kyseenalaista. 

Hallituksen on kyettävä sietämään ankaraakin arvostelua. Hallitus ei ole ihminen, eikä hallituksen kunniaa voi loukata tai solvata, ei äärimmäisesti, eikä muutenkaan.

Tietysti harmittaa, kun tuhlannut omaa aikaansa ja osakkaiden rahoja hukkaan. Ilmaisena neuvona ehdotankin selvitystöissä otettavan käyttöön päätöspiste-menetelmän. Kannattaa tehdä esiselvitys mahdollisista esteistä ja kompastuskivistä. Yleisesti tiedossa oleva Espoon kaupungin ankara maankäyttömaksu olisi ollut sellainen. Siihen olisi voinut lopettaa kertaheitolla sen selvityshaaran. Siitä olisi sujuvasti siirrytty ainoana selvityspolkuna korjausvaihtoehtoihin. Nyt selvitykseen käytetyt varat ja aika menivät hukkaan. Maininkitie 12 päätti linjasaneerauksesta jo pari, kolme vuotta sitten ja työ valmistui viime vuonna. Satoluiska on nyt pahasti jälkijunassa ja kiinni kurottavaa on paljon.

Kaiholla muistelen parinkymmenen vuoden takaisia alkuaikojamme talossa, kun hallitus toimi äärimmäisen tehokkaasti ja jäsentyneesti, laillisesti ja avoimesti. Esimerkkinä tästä oli talossa toteutettu julkisivuremontti. Urakoitsijan valintaprosessi oli täysin läpinäkyvä ja siitä tiedotettiin kiitettävästi osakkaita ja asukkaita. Urakkasopimus täytti kaikki YSEn vaatimukset vakuuksineen ja sakkopykälineen. Hallituksen silloinen puheenjohtaja myös piti näistä tiukasti kiinni ja esimerkiksi itse henkilökohtaisesti kiersi tarkastamassa kaikki huoneistot läpi ja kirjasi puutteet ylös. Erittäin mallikelpoista toimintaa, jonka soisi jatkuvan vieläkin.

Hallitukseen halukkaita?

Tänään valitaan taloyhtiön hallituksen jäsenet seuraavalle toimikaudelle. Toivottavasti valittavat hallituksen jäsenet ovat sitoutuneet toimimaan taloyhtiön ja sen osakkaiden edun mukaisesti.

Asiasta olisi luonnollisesti ollut hyvä käydä keskustelua hyvissä ajoin ennen yhtiökokousta.

Taloyhtiön osakas on tehnyt yhtiökokoukselle ehdotuksen päätoimisen hallituksen puheenjohtajan valinnasta. Periaatteessa tällaiselle valinnalle ei olisi estettä. Yhtiökokoushan sen lopulta päättää, jos niin halutaan. Yhtiökokous päättää myös hallituksen ja tilintarkastajien palkkioista. Asunto-osakeyhtiölaki tai yhtiöjärjestys ei asettane tällaiselle menettelylle estettä, jos valinta tapahtuu yhtiökokouksessa ja yhtiön osakkaat ovat asiasta yksimielisiä. Ja hallitus järjestäytyessään valitsee keskuudestaan tällaisen puheenjohtajan.

Jos taas halutaan palkata hallituksen puheenjohtaja ulkopuolelta, se vaatinee yhtiöjärjestyksen muutoksen ja muutos vaatii määräenemmistön. Sellaista muutosta ei ole nyt käsiteltävässä esityslistassa.

Hallituksen jäsenten valinta yhtiön ulkopuolelta ei ole mitenkään tavatonta. Itselläni on kokemusta taloyhtiöstä, jossa yli puolet jäsenistä ja hallituksen puheenjohtaja olivat taloyhtiön ulkopuolisia, eivätkä edes asuneet talossa. Haasteeksi näytti muodostuvan sitoutuminen talon asioiden hoitoon ja erityisesti isännöitsijän valvonta, mikä kuuluu hallituksen tärkeimpiin tehtäviin. Luottamus hyvä, mutta valvonta paras, sanoo vanha sananlasku. Kyseisessä taloyhtiössä tosin ei maksettu hallituksen jäsenille kokouspalkkioita lainkaan, joten tapaus ei ole ihan samanlainen, kuin esityslistalla oleva.

Taloyhtiössä on kuitenkin jo palkattuna operatiivinen johtaja, isännöitsijä, joka valmistelee hallitukselle hyväksyttäväksi taloyhtiölle kuuluvat asiat. Hallitus ohjaa isännöitsijän toimintaa lakien, asetusten ja yhtiöjärjestyksen määräämällä tavalla ja antaa isännöitsijälle tehtäviä. Työnjaosta riippuu, miten suuren vapausasteen isännöitsijä toimilleen saa. Viimeinen sinetti on lopulta yhtiökokous, joka arvioi sekä hallituksen, että isännöitsijän toimintaa päättämällä hallitukselle ja isännöitsijälle annettavasta tili- ja vastuuvapaudesta.


Kommentointi taloyhtiön facebook-sivuilla on näköjään suljettu. Sitä ennen herättämäämme keskustelua taloyhtiössä on yritetty vääntää "yksityisasiaksi" ja toisaalta "salassapidettäväksi".

Se ei ole kumpaakaan.

Taloyhtiön osakkailla on oikeus saada tietoonsa, miten taloyhtiön hallinto toimii ja noudattaako taloyhtiö hyvää hallintotapaa ja ovatko sen toimintatavat läpinäkyviä?

Pointti onkin siinä, toimiiko Satoluiskan hallitus ja isännöitsijä taloyhtiön osakkaiden edun mukaisesti jättämällä noudattamatta hyviä käytänteitä, ohjeita, määräyksiä ja ennen kaikkea lakia toiminnassaan.

Meitä kohdannut katastrofi seurannaisvaikutuksineen voi huonokuntoisten ja elinkaarensa päättäneiden vesikalusteiden pettämisen johdosta sattua uudelleen kenelle tahansa taloyhtiön osakkaalle tai asukkaalle milloin tahansa.

Huonosti tehdyt korjaustyöt alentavat osakkaiden omistuksen arvoa. Asunnon arvon alenemisella voi olla vaikutuksia esimerkiksi osakkeen vakuusarvoon lainan vakuutena. On tiedossa tapauksia, jossa lainan myöntänyt pankki ryhtyy vaatimaan lisävakuuksia, jos vakuutena olevan asunto-osakkeen arvo laskee liikaa.

Kyllä hallituksen edustaja voisi hyvin vastata muutamiin kysymyksiin:
- Miksi urakoita jätetään kilpailuttamatta?
- Miksi taloyhtiö jättää vaatimatta rakennusaikaiset vakuudet? (Kts toimintakertomus ja tilinpäätös) Yhtiöiden väliset sopimukset kun eivät ole kuluttajansuojalain alaisia. Vakuus on ainoa varmistus sille, että sopimuspuoli tekee parhaansa.
- Miksi taloyhtiö hyväksyy huonolaatuista työtä ja maksaa siitä tarkastamatta työn jälkeä?
- Miksi taloyhtiö ryhtyy puolustelemaan huonolaatuista työtä tehnyttä urakoitsijaa taloyhtiön varoilla?
- Miksi taloyhtiö kieltäytyy puolueettoman Keskuskauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan käyttämisestä?
- Miksi taloyhtiö kieltäytyy noudattamasta asennus- ja takuuohjeita?
- Miksi taloyhtiön täysarvovakuutuksesta maksetaan enää pieni osa vahingosta? Yleensä vakuutusyhtiö maksaa noin 90% vahingosta, kun korvauksesta vähennetään taloyhtiön omavastuuosuus.
- Miksi isännöitsijä ja hallitus esittävät perättömiä väitteitä lain mukaisesta osakkaan tiedonsaantioikeudesta?
- Miksi korjaustyöhön rahallisesti osallistuva osakas ei saa taloyhtiöltä pyytämiään tietoja?

Huomenna nähdään yhtiökokoksessa

Toivottavasti mahdollisimman moni tulee itse paikalle tai edustautuu valtakirjan antamalla. Muutamia kokoukseen liittyvä asia:
- hyvään kokouskäytäntöön kuuluu, että yhtiökokouksen puheenjohtajana toimii joku muu, kuin hallituksen puheenjohtaja tai jäsen, kun päätetään hallitukselle ja isännöitsijälle myönnettävästä tili- ja vastuuvapaudesta. Esteellisyyssyistä hallitus ei voi ehdottaa sitä itselleen.
- kokous viedään läpi kokouskutsun mukana tulleen esityslistan mukaisesti. Hallitus on takavuosina "hyväksyttänyt yksimielisesti", että kokouksessa esitetyt kysymykset on toimitettava kirjallisina. Tämä on tietysti kokouksen päätettävissä. Kannattaakin perehtyä toimintakertomukseen ja tilinpäätökseen, sekä esityslistaan huolellisesti ja laatia mieltä askarruttavat asiat valmiiksi kirjallisina, jotta ne voi esittää kokouksessa ja jättää kokouksen sihteerille kokouksen jälkeen
- kokouksessa valitaan hallitus valmistelemaan isoja asioita. Putkiremontin karkea hintahaarukka hankesuunnitelmineen lienee siinä viiden miljoonan euron suuruinen. Sellaiset hankkeet vaativat ehdotonta läpinäkyvyyttä ja hyvien käytänteiden noudattamista.
- hissihanke on myös iso ja kallis hanke. Onko taloyhtiöllä resursseja ja kykyä kahteen niin isoon hankkeeseen?
- Lopuksi: Hallitus on osakkaita varten. Hallituksen tärkein tehtävä on huolehtia edustamiensa osakkaiden eduista, ei isännöitsijän, urakoitsijoiden tai omista eduistaan

Nauttiiko nykyinen hallitus meidän osakkaiden luottamusta? Johan hallituksen puheenjohtaja oli moderoimassaan facebook-ryhmässä ehtinyt tuomitsemaan pikku pamflettimme "mielipiteiksi" ja "virheelliseksi". Näiden kommenttien arvon voi tarkistaa tästä blogista aiemmista kirjoituksista, vaikkapa osakeluetteloa koskevan lainsäädännön tuntemuksesta. Puheenjohtaja ei näyttäisi tuntevan asoy-lakia...