... ja painostus jatkuu... Kaksi vuotta tuli täyteen evakossa

 Taloyhtiön isännöitsijä lähestyi jälleen hallituksen puolesta sähköpostilla. Viesti oli sama, kuin aiemminkin: Taloyhtiö on päättänyt korjata huoneistomme perustasoon ja halusi pitää huoneistossamme katselmuksen.

Vastasimme, ettei meillä ole mitään lisättävää, muutettavaa tai poisotettavaa aiemmin lausumaamme.

Muistutimme ystävällisesti siitä, että olemme sopineet taloyhtiön kanssa korjaustavasta, jota taloyhtiö sitten oli huonolla menestyksellä ryhtynyt totetuttamaan. Taloyhtiö on jo saanut korvauksen pilalle mennesstä parketistamme vakuutustyhtiöltä. Ihmettelemme, miten vakuutusyhtiö mahtaisi suhtautua tietoon, että se on maksanut taloyhtiölle korvausta parketista ja taloyhtiö ryhtyykin asentamaan tilalle jotain muuta?

Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä kuvittelevat edelleen, että heillä olisi jotenkin oikeus yksipuolisesti sanoa irti kanssamme tekemä sopimus vain sen takia, että taloyhtiö on niin surkealla tavalla epäonnistunut korjaustyön tekemisessä. Yhtiökokouksessa saamiemme selvitysten mukaan Kiinteistö Saneeraus Jari Haarala T:millä oli teetetty kaikkiaan kuusi (6) korjausurakkaa taloyhtiössä. Ilmeisesti kaikki urakat oli teetetty samalla tavalla, ilman kilpailutusta ja ilman kirjallista urakkasopimusta.

Huomautimme ystävällisesti taloyhtiön hallitusta ja isännöitsijää siitä, että "perustasoon" korjaaminen tarkoittaisi hyvin pitkälle samaa, kuin keskuskauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan takastusraportissaan toteamien virheiden korjaaminen. Tosin se tulisi taloyhtiölle merkittävästi kalliimmaksi, kuin virheiden korjaaminen. Ensiksikin: Jos "perustaso" on linoleumimatto, tulee tilalle asentaa myös alkuperäistä vastaava linoleumimatto. Se vain on tänä päivänä noin kolme kertaa parkettia kalliimpaa per m2. Toiseksi: "Perustasoon" korjattaessa taloyhtiö joutuisi joka tapauksessa poistamaan vanhan maton, joka nyt on virheellisesti jätetty parketin alle ja oikaisemaan ja suoristamaan alla olevan lattian nykyisen lainsäädännön mukaisesti "hyvää rakennustapaa noudattaen".

Mistäköhän tälle hallitukselle ja isännöitsijälle saataisiin se järjen valo, joka lopettaisi lainvastaisen toiminnan?

Miten tällaiselle hallitukselle ja isännöitsijälle voidaan uskoa miljoonien eurojen linjasaneerausurakka, kun he eivät selviydy pienemmistäkään virheistä?    

Uusi hallitus ryhtyy pikaisesti toimiin heti seuraavana päivänä...

Eipä kauaa ehtinyt virrata vettä Vantaassa, kun uusi hallitus päätti ryhtyä pontevasti toimiin asuntomme korjauksen suhteen heti yhtiökokousta seuraavana päivänä.

Isännöitsijän lähettämässä sähköpostiviestissä ilmoitettiin koppavasti, että koska emme olleet suostuneet hallituksen "sovintoesitykseen", hallitus ja isännöitsijä olivat tehneet päätöksen korjata asuntomme ns. perustasoon ja vaativat pidettäväksi katselmuksen sanotussa tarkoituksessa asunnossamme 7.10., eli ensi keskiviikkona.

Kuten tavallista, hallitus ja isännöitsijä ovat tapansa mukaan täysin hakoteillä. 

Olemmehan jo sopineet korjaustavasta, mistä meillä on riittävästi näyttöä erilaisen kirjeenvaihdon muodossa. Sopimuksen korjaustavasta syntymistä osoittaa pelkästään sekin, että taloyhtiö oli ryhtynyt korjaamaan asuntoamme asentamalla sinne haluamamme parketin vesivahingossa vaurioituneen tilalle. Korjausurakoitsija oli asentanut parketin ja hankkimamme seinälaatat. Taloyhtiö oli hankkinut pyytämämme kaapinovet ja etäisesti entisiä muistuttavat, mutta itse valitsemamme oven- ja laatikon kahvat.

Probleema syntyi pieleen menneestä korjaustyöstä , eikä väärästä korjaustavasta. Korjaustyössä oli tehty virheitä ja lisäksi taloyhtiö rikkoi tekemäämme sopimusta keittiökaapistojen toimittajasta. Valitsemamme laatutoimittajan sijasta taloyhtiö/urakoitsija oli hankkinut sekundalaatuisia ja väärän mittaisia kaapistoja ja työtasoja. 

Taloyhtiö ja urakoitsija myönsivät tehdyn virheen ja poisti virheelliset ja väärät kaapistot ja tasot asunnostamme. Arvelimme niiden menneen kaatopaikalle, mutta urakoitsija väitti myyneensä ne. Käsittääkseni kaapistot oli jo maksettu. Lisäksi olimme sitoutuneet maksamaan korjauksen ns. perustason ylittävältä osalta ja vakuutusyhtiö oli luvannut korvata näitä tiettyyn rajaan saakka. Esimerkiksi 76m2 valitsemamme parketin "ylittävä" kustannus oli vain 669,- euroa, kun urakoitsija oli hankkinut parketin osoittamastamme liikkeestä, josta mainitun parketin sai edullisimmin. Laatat olimme hankkineet itse merkittävällä alennuksella, mikä alitti taloyhtiön "perustason" hinnan. Meille jäi siis runsaasti korvausvaroja käytettäväksi muihin "perustason" ylittäviin materiaalikustannuksiin.

Taloyhtiön vastuulla on kiistattomasti korjaustyön tekeminen/teettäminen asunto-osakeyhtiölain mukaankin ja lisäksi vesivahingossa vahingoittuneiden materiaalien korvaaminen. Taloyhtiö oli lisäksi saanut hankituista parketeista "perustasoisena" hyvän korvauksen talon vakuutuksesta.

Korjaustyössä tehtyjen virheiden reklamaatioiden lisäksi olemme reklamoineet kohtuullisen selkeästä kosteusvauriosta heti tuoreeltaan asunnossamme leijailleen kosteusvaurioindikaation johdosta. Vesihän oli valunut useiden seinien ali tärvellen lattiaa keittiön viereisissä huoneissa. Kun kylpyhuoneen ja wc-tilan lattioiden alainen tila on samassa tasossa muun lattian laatan kanssa, ei ole mitään järkevää syytä väittää, että vesi ei olisi valunut myös sinne. Tämänhän taloyhtiö on jyrkästi kiistänyt ja kieltäytynyt tutkimasta niitä millään tavalla.

Asiaan on kuitenkin kiinnittänyt huomiota Espoon kaupungin viranomainen, joka on antanut jo kaksi kehoitusta tehtäviksi toimenpiteiksi ja korjaukseksi. Espoo tarkastaja kävi asunnossamme toistamiseen syyskuun alussa ja totesi itsekin kosteusvaurioepäilyn aiheelliseksi. Espoon kaupunki valmistelee nyt korjausmääräystä, kun kehotukset ovat kaikuneet kuuroille korville.

Vastasimme taloyhtiölle yllämainitut ja useaan otteeseen taloyhtiölle asunto-osakeyhtiölakiin tehdyin viittauksin varustettuihin vaatimuksiin esittämämme vaatimukset.

Huomautimme kohteliaasti, että asuntoon tulemisesta on ensiksi sovittava kanssamme. Näinhän ei oltu tehty. Toiseksi, asuntoon tulemiselle on oltava hyväksyttävä syy. Sovitun sopimuksen rikkomiseen tähtäävä toiminta ei ole sellaista, eikä omaisuuttamme olevan parketin repiminen lattiasta ilman lupaamme. Tai mikään muukaan taloyhtiön viestissään ilmaisema. Siispä ilmoitimme peruuttavamme, katselmuksen, jolle ei ole hyväksyttävää syytä, eikä siitä oltu sovittu kanssamme.

 Taloyhtiö ei ole vastannut meille. Toivottavasti tutkivat ensin esittämiensä vaatimusten lainmukaisuutta, myöntävät tekemänsä virheen ja ilmoittavat, koska korjaustyössä tehdyt virheet korjataan asianmukaisesti.

Ylimääräinen ja varsinainen yhtiökokous

 Ylimääräinen yhtiökokous päätti hyväksyä putkisaneerauksen hankesuunnitelman sisällön. Paikalla olleiden Firan konsulttien kertauksena esittämä ehdotus siis oli konsulttien näkemys, miten he toteuttaisivat putkisaneerauksen. Jäi hiukan hämäräksi, miten konsulttien ehdotus nyt yht'äkkiä muuttui hankesuunnitelmaksi... No joo. Esityslistaa muutettiin hiukan ja hallitus sai valtuudet kilpailuttaa vähintään kolme suunnittelutoimistoa yhtiökokoukselle valittaviksi. Samoin hallitus sai valtuudet palkata yhtiölle projektipäällikkö. Yhtiökokous päätti, mutta hallituksen suunnasta alkoi heti kuulua huuto ja parku. Hallitus olisi halunnut "rakennuttajakonsultin". Kuka tai mikä sekin olisi sitten ollut? Fira varmaankin... Lisäksi hallitus olisi halunnut saada valtuudet päättää koko urakasta puolihuolimattomasti. Nyt, kun kilpailutetaankin suunnittelijat, hallitus itki, että nyt suljetaan pois SR-urakkamalli. Lyhenne tulee sanoista "Suunnittele ja rakenna". Siispä ensin rakennuttajakonsultti ja sitten urakoitsija, joka ensin suunnittelee, miten korjaukset tekee. Katsotaan, sanoi Jedimestari...

Varsinainen yhtiökokous oli taas kerran yllätyksiä täynnä. Hallitus eli taloyhtiö oli antanut toimeksiannon eräälle asianajajalle toimia varsinaisen yhtiökokouksen puheenjohtajana. Ilmeisesti toistuvat huomautuksemme puheenjohtajan esteellisyydestä päätettiin nyt torpata näin. On se ihmeellistä, ettei hallitus löydä taloyhtiön yhtiökokouksen puheenjohtajaksi 148 osakkaan joukosta ketään muuta, kuin hallituksen jäseniä tai ulkopuolisen asianajajan. Ystäväni antoi hyvän neuvon: Paetkaa...

Asia ei nimittäin ollut aivan ongelmaton: Hallitus oli antanut toimeksiannon asianajajalle toimia puheenjohtajana. Entäs, jos yhtiökokous ei olisikaan valinnut aisanajajarouvaa puheenjohtajaksi? Asianajajarouva kertoi auliista kuittaavansa puheenjohtajuudesta palkkion. Mistä hallitus olisi silloin antanut palkkion? Millä perusteella?

Toinen juttu: Ei hallituksen toimeksianto tee asianajajasta yhtään sen esteettömämpää tai hyvien tapojen vastaista, kuin hallituksen puheenjohtajankaan toimiminen... Maanmainio Kauppakaari vuodelta 1734 toteaa suurin piirtein asiamiehistä ja toimitsijoista, että toimeksiantaja vastatkoon, kuin omista päätöksistään.

Muitakin erittäin kyseenalaisia piirteitä liittyi hallituksen toimintaan. Olimme 4.5.2020 kirjallisesti toimittaneet selvityspyynnön hallituksen vastattavaksi yhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa. Selvityspyyntö oli nelisivuinen ja sisälsi pääosin asuntomme vesivahinkokorjaukseen liittyviä kummallisia piirteitä. Hallitus oli kirjannut selvityspyyntömme esitykseen työjärjestykseksi ja jätti jakamatta kirjeemme yhtiökokoukselle perehdyttäväksi ennen yhtiökokousta.

Osa selvityksistä toki saatiin. Selväksi tuli, että hallitus on käyttänyt merkittävästi enemmän varoja virheiden ja kosteusvaurion selvittämiseen, kuin mitä virheiden ja vaurioiden asianmukainen korjaus olisi tullut maksamaan. Kun ottaa huomioon urakoitsijan virhevastuun ja määrätty kyseinen urakoitsija korjaamaan tekemänsä virheet, olisi taloyhtiöltä kulunut niihin lisää rahaa n. 3.000,- euroa. Pikkuraha, kun ottaa huomioon jo noin 20.000,- euroa ja lisääntyvät kustannukset meille kahden vuoden evakkotaipaleesta hyvityksinä vastikkeen vedestä, sähköstä ja ylläpidosta, jotka yhtiö on säästänyt, kun emme ole voineet asumiskelvotonta asuntoamme käyttää.

Keskuskauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan palkkio oli pelkästään 8.900,- euroa. Tavarantarkastajan raportista ilmeni selkeästi taloyhtiön vastuulla olleen ja keskinäisesti sovitun korjaustavan toteuttamisessa tehdyt virheet.

Ilmeni myös, että taloyhtiö oli teettänyt tällä "Kiinteistö saneeraus Jari Haarala T:mi":llä kaikkiaan kuusi eri korjausurakkaa taloyhtiössä ja maksanut niistä useita kymmeniä tuhansia euroja. Rahat ovat menneet hukkaan. Keitä mahtavatkaan olla ne onnettomat, joiden asuntoa kyseinen urakoitsija on "korjannut".

Hyviäkin päätöksiä syntyi. Varsin eriskummallisesti edennyt hissiselvitys oli muuttunut hissihankkeeksi (muistaakseni yhtiökokous ei ollut tehnyt sellaista päätöstä. Ei kyllä yhtään jaksa enää hämmästyttää...)

Yhtiökokous päätti nyt lopultakin lopettaa "hissihankkeen" edistämisen. Se on järkevää, koska putkisaneeraus tulee viemään kaikki ylimääräiset rahat vuosikausiksi.

Korvaan särähti myös yhtiövastikkeen alentaminen sentin kymmenesosilla ja lainan enneaikainen suoritus kokonaan. Jälleen alijäämäinen talousarvio, jota katetaan yhtiön hakemasta lainalimiitistä. Hmm. Vaikka olisikin laillista, epäilen, ettei lainalimiitin 500.000,- euroa kanssa pitkälle pötkitä...

Myös yhtiön hallitusta saneerattiin reilulla kädellä. Entinen puheenjohtaja luopui vapaaehtoisesti yhden hallituskauden jälkeen ja pari muuta änkyrää pudotettiin kylmästi pois. Erikoinen episodi oli, että väistyvä hallituksen puheenjohtaja ja hallituksen jäsen ehdotti hallitukseen ihan muita jäseniä, kuin entiset hallituskumppaninsa...

Eräällä osakkaalla oli hallussaan melkoinen nivaska valtakirjoja, joilla hän sitten sujuvasti äänesteli. Äänimäärä oli melkoinen. Kun hissihankkeesta tehtiin koeäänestys, oli tulos 20 puolesta, vastaan oli 39, eli karkeasti 1/3 ja 2/3. Kun sitten äänestettiin "oikeasti", oli tulos selvä, 24000 ääntä puolesta ja 32000 ääntä vastaan. 1/3-osalla oli siis lähes puolet äänistä. Kysyinkin isännöitsijältä, ex-puheenjohtajalta ja kokouksen juristipuheenjohtajalta, että mahtoikohan kyseinen ehdokas ylittää asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn enimmäismäärän, 1/5-osa käytetyistä äänistä. Vastausta ei tullut, eikä varmaan tulekaan...

Jatkoa seuraa ja pikemmin, kuin arvasinkaan...

Espoon kaupungin terveystarkastaja teki uuden katselmuksen

 Kun taloyhtiö on säännöllisesti jättänyt terveystarkastajan edellyttämät toimenpiteet tekemättä 2018 vesivahingon aiheuttamien kosteusvaurioiden selvittämiseksi, pidettiin uusi katselmus asunnossa terveystarkastajan johdolla 2.9.2020. Edellisestä olikin vierähtänyt lähes vuosi.

Paikalle oli ilmoitusluonteisesti tunkemassa meidän kanssa sen kummemmin sopimatta suuri joukko taloyhtiön edustajia, hallituksen jäseniä ja isännöitsijä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan asuntoon tulemisesta on sovittava omistajan/asukkaan kanssa. Sellaisesta ei taloyhtiö näytä piittaavan tuon taivaallista, koska taloyhtiö oli antanut meille asian "tiedoksi" yhdessä terveystarkastajan kanssa.

Taloyhtiön menettely ei tuossakaan kohdassa enää jaksa kummastuttaa. Onhan jo aiemmin käynyt selväksi, ettei asunto-osakeyhtiölain tuntemus kuulu sen hallituksen vahvimpiin osaamisalueisiin. Tämä on tullut varsin selväksi useaan otteeseen aikaisemmin.

Huomautimme kohteliaasti, miten asiassa tulisi lain mukaan edetä ja sopia asuntoomme tulemisesta meidän kanssamme. Totesimme, että taloyhtiölle runsaasti kustannuksia aiheuttavia kokoontumisajoja on järjestetty riittävästi ja yhden taloyhtiön edustajan riittävän tähän tilaisuuteen. Hallituksen jäsenillehän maksetaan runsaat korvaukset kaikista tällaisista asiasta ja asian vierestä tehtävistä katselmuksista.

Taloyhtiö pohti asiaa pikaisesti ja ilmoitti, että sitä edustamaan lähetetään hallituksen puheenjohtaja Petri Kauhanen ja hänen tuekseen (siis taloyhtiön edustajana) vesivahinkoon liittyvät mittaukset ja kuivaukset suorittaneen yrityksen edustaja. Taloyhtiö yritti hämärtää asiaa esittämällä kuivausfirman edustajan "asiantuntijana". Pohditaanpa hetki. Siis sama mies, joka vastasi kosteusmittauksista ja lyhyeksi jääneestä kuivatuksesta. Kun on mahdollista, että kuivausfirma oli tehnyt virheen mittaamalla kylpyhuoneen ja wc-tilan pelkästään pintakosteusmittarilla lattialaattojen päältä tutkimatta lainkaan lattian alustaa, jossa vesi havaintojemme mukaan oli lainehtinut valtoimenaan. Sellainen henkilö tuli siis taloyhtiön edustajaksi ja asiantuntijaksi tilaisuuteen, joka oli järjestetty osittain juuri hänen tekemisiään ja tekemättä jättämisiään selvittelemään. Haiskahtaa vahvasti jääviyskysymykselle ja esteellisyydelle, mutta Satoluiskassa näemmä kaikki keinot ovat sallittuja.

Kuivausfirman edustaja kertoilikin heti tilaisuuden aluksi vuolaasti, miten hän on sidoksissa taloyhtiöön/-öihin. Edustaja kertoi, että häneltä loppuu äkkiä työt, jos hän ryhtyy esittämään mittavia rakenteiden aukomisia "ja jos mitään ei löydykään". Kiitettävää itsesensuuria, mutta: Asiantuntijan velvollisuus on tehdä esityksiä toimenpiteiksi, joita hän pitää tarpeellisena. Taloyhtiö ratkaisee, tehdäänkö tarvittavia toimenpiteitä vai ei. Se ei siis kuulu asiantuntijalle. Kuivausfirman edustaja kertoili esimerkkinä, että suureen marmorilattiaan oli tehty (tai piti tehdä) reikä kosteusvaurion selvittämiseksi. Reiän seurauksena koko lattia piti uusia ja heräsi kysymys, kuka sen maksaa? Tämäkään ei ole asiantuntijan ongelma, koska asunto-osakeyhtiölaki sanoo täysin selvästi, että taloyhtiö yhtiö vastaa rakenteisiin kohdistuvien tutkimusten seurauksena syntyvistä vaurioista. Taloyhtiö vastaa myös korjaustöiden yhteydessä sille kuuluvaa vikaa korjattaessa osakkaan omaisuudelle aiheutetuista vaurioista.

Hallituksen puheenjohtaja Kauhanen oli selkeästi perinyt ylimielisyytensä ja jääräpäisyytensä edeltäjältään. Kauhanen viittasi kintaalla asunto-osakeyhtiölain määräyksille (kuten edeltäjänsäkin)  ja vähätteli taloyhtiön vastuuta. Kauhanen käytti edeltäjänsä tavoin termiä "väitetty kosteusvaurio". Vesivahinko lienee näytetty toteen useallakin eri tavalla. On tavallista, että vesivahingon seurauksena syntyy kosteusvaurio. Kosteusvauriosta on epäily, jos huoneilmassa on aistittavissa kosteusvauriomikrobien aiheuttamaa epämiellyttävää hajua. Olimme siis reklamoineet jo 28.11.2018 asuntomme sisäilmassa vallitsevasta kosteusvaurioon viittaavasta hajusta. Hallitus itsekin oli ottanut kantaa hajuun toetamalla, että haju oli hälventynyt, "kun oli saatu parketti päälle". Myös asuntoamme katselmoinut Keskuskauppakamarin hyväksymä tavarantarkastaja oli kirjannut raporttiinsa maininnan kosteusvaurioon viittaavasta hajusta. Ja sitten tämä Kauhanen kehtaa puhua "väitetystä kosteusvauriosta". Mies on selvästikin väärässä tehtävässä Satoluiskan hallituksen puheenjohtajana. Hallituksen kuuluu huolehtia siitä, että osakkaiden tärkeimmästä omaisuudesta pidetään hyvää huolta. Hyvin hoidetuissa taloyhtiöissä suhtaudutaan äärimmäisen vakavasti kosteusvaurioepäilyihin, koska niillä on suoraan alentava vaikutus osakkaan asunnon arvoon.

Tietoomme on kyllä tullut, että entisen luotettavan isännöitsijätoimiston tilalle vaihdettu isännöitsijätoimisto on muissakin kohteissaan, esimerkiksi Puosunrinteellä olevan yhtiön osalta lähinnä keskittynyt kosteusvaurioiden peittelyyn, kuin niiden korjaamiseen. Eräs tuttavamme oli joutunut muuttamaan pois asunnostaan siellä olevan kosteusvaurion ja kosteusvauriomikrobien aiheuttamien oireiden takia.

Terveystarkastaja tutki tilannetta itse tekemiemme tutkimusaukkojen kautta ja vahvisti havaintomme oikeiksi. Valumajäljet ja muut kosteusvauriomerkit todettiin sellaisiksi, kuin olimme ilmoittaneet. Myös joskus aikaisemmin tapahtuneen vesivuodon jäljiltä. Kauhanen vain pyöritteli päätään, ja ihmetteli, ettei taloyhtiöllä ollut tiedossa mitään aiemmin sattunutta vesivahinkoa. Odotamme mielenkiinnolla, koska Kauhanen & Co kiistää mitään vesivahinkoa koskaan tapahtuneenkaan. Tuhotusta keittiöstämme Kauhanen totesi, että korjaus on kesken. Niin on, eikä taloyhtiöllä ole mitään kiirettä saattaa asuntoamme asuttavaan kuntoon. Kauhanen vetosi tekemäänsä "sovintoesitykseen" ja siihen, että mikään aiemmin taloyhtiön kanssa sovittu ei enää ole voimassa. Aika erikoista, koska yleensä sopimuksen tekemiseen ja sellasien purkamiseen tarvitaan kaksi osapuolta. Tätä "sovintoesitystä" on ruodittu aiemmin, mutta siihen pätee yleinen sopimusoikeudellinen määritelmä: "Sopimus on kahden tai useamman osapuolen kesken vapaaehtoisesti ja painostamatta syntynyt tahtotila." Paino sanoilla "vapaaehtoisesti" ja "painostamatta".

Kun taloyhtiö on terveystarkastajan aiemmat kehotukset määräaikoineen jättänyt kylmästi tekemättä, tulee nyt kyseeseen teettämismääräys uhkasakkoineen. Sitä halusi Kauhanenkin, joka heti ilmoitti haluavansa "valituskelpoisen päätöksen". Käräjillä siis tavataan. Nyt taloyhtiön vastapuolella vain ovat Espoon kaupungin viranomaiset.

Asia etenee, taloyhtiö...

Kesälomien alla Espoon kaupungin terveystarkastaja ilmoitti, että kaupunki tulee tekemään asunnossamme uuden tarkastuksen. Syynä on taloyhtiön teettämän "perusteellisen kuntokartoituksen" jälkeen löydetyt uudet löydökset paikoista, jotka siis eivät kuuluneet tämän kuntokartoituksen piiriin. Siis vesivahingossa vaurioituneet lattian aluset... Yllätys yllätys...

Sovittiin ajankohdaksi syyskuun alku, sopivasti ennen ylimääräistä yhtiökokousta. Siellä nostetaan esille nykyisen hallituksen kompetenssit hankkia ja johtaa 8-10 miljoonan euron putkisaneerausurakka. Kokouksessa pitäisi siis päättää urakan laajuus ja tekotapa yleisellä tasolla (Miten laajalti tilat uusitaan, vedetäänkö putket rapun kautta vai huoneistoissa valmiina olevien hormien kautta, pintavetona vai upotettuina, kuten nyt. Uusitaanko kaikki kalusteet vai vain pinnat). Tärkeimpänä päätettävänä seikkana on se, ottaako yhtiökokous sen vallan, mikä sille kuuluu, vai jatkuuko hallituksen pimitys- ja salailukulttuuri? Hallitushan on taas ronkuamassa itselleen valtuuksia valita remonttisuunnitelun tekijä kaikessa salaisuudessa. Hallitus on myös haluamassa lisää palkkioita ja perustaa itselleen projektiryhmän hallituksen jäsenistä.

Toinen vaihtoehto on, että yhtiökokous käyttää sille asunto-osakeyhtiölain suomaa valtaa. Tämä tapahtuisi niin, että yhtiökokous velvoittaisi hallituksen kilpailuttamaan x kpl suunnittelukonsulttiyrityksiä, joista esikarsinnalla ehdottaisi vaikkapa kolmea yritystä perustellen esitystään laatimillaan kriteereillä. Tällöin yhtiökokous päättäisi sen yrityksen, joka suunnitellun tekisi, ei hallitus. Sietääpä moista harkita.

Toinen varteenotettava asia on hallituksen projektiryhmän tilalle kilpailuttaa ja hankkia asiansa osaava projektipäällikkö. Tällaisia hyvän kompetenssin omaavia projektipäälliköitä on saatavissa useissa rakentajakonsulttiyrityksissä. Hallitushan on itsessään projektiryhmä, koska se valvoo ja ohjaa projektipäällikköä ja suunnittelua tekevää yritystä (kunhan se ensin valitaan yhtiökokouksen toimesta).

Asiasta toiseen. Taloyhtiö toimitti oikein kirjattuna kirjeenä hallituksen kokouspöytäkirjojen otteet asuntomme vesivahingon käsittelystä hallituksen kokouksissa. Hienoa ja kiitos niistä! Vastahan pyysin niitä usieta kuukausia sitten... Ensimmäinen vastaus oli, ettei hallitus jakele kokouspöytäkirjojaan osakkaille. Hmm, kuvastaa hallituksen salailuasennetta. Ilmeisesti joku tavaili maan mainiota Asunto-osakeyhtiölakia, johon niin usein olen saanut viitata.

Mutta, mutta. Otteista paljastui asian hoidon murheellinen tila, joka on leimannut koko vesivahinkomme hallintaa: Yhdestäkään otteesta ei käynyt sanallakaan ilmi, että hallitus olisi mitenkään pohtinut korjausurakan virheet tehneen urakoitsijan vastuuta virheidensä tekemisessä tai olisi antanut isännöitsijälle tehtäväksi virheiden reklamoinnin mainitulle urakoitsijalle...

Huolestuttavaa, etenkin tulossa olevan 8-10 miljoonan (!) euron putkiremontin näkökulmasta. Aikooko hallitus syyllistää osakkaat urakoitsijan tekemistä virheistä? (Niitä kuitenkin tulee). Tuleeko hallitus kieltäytymään vaatimasta urakoitsijalta virheiden korjaamista? Tuleeko hallitus vaatimaan "sovintosopimusta" niiltä osakkailta, jotka rohkenevat valittaa urakoitsijan tekemistä virheistä? Ohitetaanko sellaisten osakkaiden huoneistot putkiremontissa, jotka rohkenevat edelleen valittaa urakoitsijan tekemistä virheistä? Laativatko hallitus ja urakoitsija katselmuspöytäkirjoja, joissa kehuskellaan estoitta hyvillä suhteilla, sujuvasti tehdyllä remontilla ja ymmärtäväisellä hallituksella. Tämä oli Deja Vu-näky ikkunaremontin ajoilta. Yhdessäkään katselmuspöytäkirjassa ei mainittu ainuttakaan urakoitsijan tekemää virhettä tai hallituksen vaatimusta tehtyjen virheiden korjaamiseksi ensi tilassa. Oli aika kylmää odottaa kaksi vuotta takuukorjausten tekemistä huoneessa jonka ikkunasta puuttui yli puolet eristysvaahdosta ja talvinen viima puhalsi kieroon asennettujen listojen välistä. Hallituksen puheenjohtaja kiersi haukkumassa ne osakkaat, jotka rohkenivat valittaa virheistä....  

Mitäs sieltä löytyykään...No kosteusvaurioita tietenkin.

Lyhyt kertaus:

Asunnossamme tapahtui meistä täysin riippumaton vesivahinko 9.10.2018. Lähes kaksi (2) vuotta sitten. Vuodon syynä oli keittiön kuumavesiputken hanan edessä olevan pikasulkuventtiilin hajoamainen. Asunto-osakeyhtiölain mukaan kiistattomasti taloyhtiön vastuulle kuuluva rakenneosa.

Kuumaa vetta suihkusi yöllä tuntikausia keittiöön, siitä kaikkiin viereisiin huoneisiin seinien ali, alakerran asuntoon ja vieläpä kellaritilaan.

Kun taloyhtiö alkoi puuhastelemaan vesivahingon kimpussa oli jo heti alusta asti nähtävissä, ettei asiaa hoideta asianmukaisesti. Kuivatustoimenpiteet aloitettiin vasta monen viikon kuluttua vahingosta ja ne kestivät vain runsaan viikon. Taloyhtiön jostain kaivama yhden miehen urakointiyritys laiminlöi kaikki saamansa ohjeistukset, esimerkiksi vaurioitumattomien tilojen suojaaminen jätettiin tekemättä. Saman urakoitsijan toimesta asunnostamme katosi täysin vaurioitumaton alakaapisto työtasoineen päivineen. Missä lie nykyään.

Mitään suunnitelmia korjauksen tekemisestä ei meille toimitettu, eikä tehty. Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty, sanotaan.

Urakoitsija jätti noudattamatta kaikki hyvän rakentamistavan vaatimukset. Kaikki. Tästä on todisteenamme Keskuskauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan raportti. Eräs toinenkin insinööritoimisto kävi tekemässä katsemuksen. Tuloksia ei koskaan toimitettu isännöitsijän ilmoitettua, ettei raporttia tarvinnut toimittaa. Taloyhtiö maksoi kuitenkin useista katselmustunneista. Outoa...

28.11.2018 tarkastuskäynnillä totesimme asunnossamme leijailevan. kosteusvauriota ilmaisevan tunkkaisen hajun. Reklamoimme hajusta taloyhtiölle, monien muiden virheiden ohella.

Taloyhtiö viittasi ilmoituksellemme kintaalla ja kieltäytyi ryhtymästä mihinkään toimiin epäillyn kosteusvaurion suhteen.

Olemme sittemmin reklamoineet tunkkaisesta hajusta useita kertoja, ja yhtä monta kertaa taloyhtiö on niille viitannut kintaalla. Jouduimme kääntymään Espoon kaupungin asumisterveyden puoleen.

Espoon kaupunki velvoitti taloyhtiötä ryhtymään toimenpiteisiin kosteusvaurioiden selvittämiseksi. Taloyhtiö viittasi kintaalla Espoon kaupungin antamille velvoitteille.

28.4.2020, yli puolitoista vuotta vesivahingon tapahtumisen jälkeen taloyhtiö tilasi "perusteellisen kuntokartoituksen". "Perusteellinen" tarkoitti tässä sitä, että taloyhtiö tilasi kylpyhuoneemme kattoon kurkistusreiän. Aivan oikein, kattoon. 9.10.2018 vesivahinkohan oli kastellut lattiat perinpohjin, ja taloyhtiö tutkituttaa katon. Olihan sielläkin havaittu merkkejä vesivahingosta, josta meille ei oltu kerrottu.

Kurkistusreiän tilaaminen kattoon oli linjassa taloyhtiön aiempien toimien kanssa. Taloyhtiöhän oli pitänyt tiukasti kiinni siitä, ettei rakenteita avata. Syykin oli selvä. Taloyhtiö yrittää viimeiseen asti välttää korjauksissa tehtyjen laiminlyöntien paljastumisen.

Taloyhtiö väitti esimerkiksi, että seinän sisään valuneen veden homehduttama muovitapetti kuuluisi jotenkin meidän vastuullemme.

Jouduin sitten edesauttamaan pyytämieni jatkoselvitysten hankkimista hankkimalla itse lisätodisteita korjaamattomasta kosteusvaurioista. Tutkin endoskoopilla sekä kylpyhuoneen että wc-tilan lattian alta. Tulokset ovat, sanoisinko veret seisauttavat... Jo kylpyhuoneen kynnys on selvästi vairioitunut ja mädäntynyt lattian rajasta. Nämä kohdat vain oli erittäin huolellisesti peitetty parketilla ja messinkisellä peitelistalla. Kun parkettia jouduttiin avaamaan, paljastui lisää virheitä. Parketin alusmateriaalina oli käytetty ohutta pakkausmuovia... Keittiön seinästä pora meni lähes työntämällä läpi mädäntyneestä koolingista.

Pari kuvaa tilanteesta kertoo enmmän, kuin tuhat sanaa...

Valumajälkiä kylpyhuoneen seinän sisällä

Kylpyhuoneen lattian alta kosteusvaurioituneen (homehtuneen) betonilaatan ja styroksieristeen rajapnnasta

WC:n lattian alta. Mädäntynyttä puuta ja homerihmastoa

   Kuten ylläolevista kuvista ilmenee, taloyhtiö on pyrkinyt viimeiseen salaamaan asuntomme kosteusvauriot ja korjausvirheet. Herääkin kysymys, kenen etuja taloyhtiö tällaisella toiminnalla oikein ajaa?

Lopputuloksena on kiistattomasti se, että tällainen toiminta tulee kalliiksi taloyhtiön omistajille, jotka joutuvat maksamaan taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän laiminlyönneistä ja tahallisesta salailusta.

Toinen kysymys onkin sitten se, että tällaisen hallituksen ja isännöitsijän vastuulleko tulisi antaa 8-10 miljoonan euron putkisaneeraus, kun taidot ja kyvyt eivät riitä hyvän rakennustavan noudattamiseen, suunnitteluun tai urakoitsijoiden valintaan hyvien käytänteiden mukaisesti. Käykö siinäkin niin, kuin ikkunaremontissa ja meidän vesivahinkokorjauksessamme, että urakoitsijoiden virheet kaadetaan osakkaiden niskoille? Kehutaan virheet tehneitä urakoitsijoita maasta taivaaseen ja haukutaan ilmiselvistä virheistä valittavia osakkaita.

Espoon kaupungin antama määräaika tuli ja meni, taloyhtiö ei tehnyt mitään...

Espoon kaupunki oli antanut AsOy Satoluiskalle määräajan korjata asuntomme toukokuun loppuun 2020 mennessä.

Kuten arvata saattaa, taloyhtiö ei ryhtynyt mihinkään toimenpiteisiin asiassa. Asuntomme on ja pysyy asuinkelvottomassa kunnossa.

Kuten aiemmista kirjoituksistamme muistetaan, taloyhtiö asetti meille lainvastaisen uhkavaatimuksen: Meidän on pakko valita taloyhtiön ylhäisesti määräämistään kahdesta vaihtoehdosta toinen. Kumpikaan vaihtoehdoista ei kuitenkaan johda sellaiseen lopputulokseen, mikä olisi asunto-osakeyhtiölain mukainen:
Asunto-osakeyhtiölaki 4.luku 2§:

"Yhtiön kunnossapitovastuu 

Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään."

Ja: 4.luku 1§ 3.momentti: 

"Kunnossapitotyön suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa. 

Vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa."

Kuten lukemattomien katselmointien ja asiantuntijalausuntojen jälkeen on käynyt selväksi, taloyhtiö rikkoo häikäilemättömästi lakia.

Jos asia ei omistajiensa merkittävimmän omaisuuserän, oman kodin, tuhoamisen jälkeen olisi haudanvakava, saa taloyhtiön ja isännöitsijän toiminta välillä koomisia piirteitä:

- WD-kuivaus teki taloyhtiön merkittävästi rajoittuneen tilauksen pohjalta kosmeettisen tarkastuksen 28.4.2020 asuntoomme "perusteellisena kuntokartoituksena". WD-kuivaus avasi postiluukun kokoisen reiän kylpyhuoneen kattoon. Aivan oikein, kattoon. Keittiömme vesivahinko ei kuitenkaan ollut katossa, vaan painovoiman vaikutuksesta kaikki esteettä vesijohtoverkon paineella syöksynyt kuuma vesi valui alaspäin valuen sitten seinien alitse viereisiin tiloihin. Taloyhtiö väittää, että valuva kuuma vesi olisi jotenkin kummallisesti kiertänyt kylpyhuoneen ja wc:n, vaikka niitähän ei ole mitenkään eristetty. Samanlainen koolinki on seinän alapäässä, kuin muuallakin. Siellä, mistä vesi kiistatta valui koolinkin ali. Taloyhtiö oli toukokuun alussa saanut WD-kuivauksen raportin ja tietenkin salannut sen meiltä. Taloyhtiö oli lähettänyt raportin Espoon kaupungille 15.5.(!), jolta sitten saimme sen 4.6.2020. Irvokasta touhua taloyhtiöltä.

- Pyysimme talonyhtiön isännöitsijältä nähdäksemme taloyhtiön hallituksen pöytäkirjat 9.10.2018 lukien. Isännöitsijä vastasi, mielestämme röyhkeään ja ylimieliseen sävyyn, ettei taloyhtiö "jakele" hallituksen pöytäkirjoja osakkaille. Ja taas meni pieleen ja lain vastaisesti. Asunto-osakeyhtiölaki nimittäin velvoittaa hallituksen antamaan tietoa osakkaan asian käsittelystä hallituksen kokouksissa. (AsOylaki 7.luku 6§ 2. momentti:  "Osakkeenomistajalla on oikeus saada tieto sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen omistamiinsa yhtiön osakkeisiin perustuvaa oikeutta tai velvollisuutta suhteessa yhtiöön tai toiseen osakkeenomistajaan. Osakkeenomistajan pyynnöstä tieto on annettava kirjallisesti."). Vastaa hyvin kuvaa taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän harjoittamasta lakiin perustumattomasta salailusta. Hallituksen ja isännöitsijän mielestä salaaminen on valtaa. Valitettavasti sellainen on eilispäivää ja sitä paitsi lain vastaista. Jos ollaan aivan tarkkoja, hallituksen pöytäkirjoja ei ole säädetty salaisiksi. Julkisuuslain perusolettama kuitenkin on, että asiakirjat ovat julkisia, ellei niitä erillisellä päätöksellä ole salaisiksi merkittyjä. Harmillisesti asiasta ei ole yksiselitteisesti säädetty asunto-osakeyhtiölaissa, joten asia on jätetty hallitusten harkittavaksi. Tiedän taloyhtiöitä, joissa vallitsee avoimuus ja hallituksen kokouspöytäkirjat pidetään osakkaiden nähtävinä joitakin arkaluontoisia tietoja, henkilöasioita tai terveystietoja lukuunottamatta.

- huolimattomat ja hyvän rakennustavan vastaiset korjaustyöt alentavat koko taloyhtiön ja sen osakkaiden omistusten arvoa. Taloyhtiön läheisyyteen on jo vedetty metro, joka alkaa liikennöimään suunnitelmien mukaan 2024. Muiden taloyhtiöiden asuntojen hinnat ovat jo lähteneet hienoiseen nousuun ja asuntojen hintojen keskiarvo Espoonlahdessa on jo ylittänyt 3.000,- euroa/m2. Satoluiskan asuntojen hinnat ovat koko ajan ollee laskussa ja on viimeisimpien toteutuneiden kauppojen keskiarvo lähentelee 1.500,- euroa/m2. Syy on ilmeinen. Huonosti hoidetussa yhtiössä hinnat laskevat. Satoluiska 2030 selvityshän lähti siitä, että taloyhtiön osakkaiden olisi tullut myydä asuntonsa gryndereille hintaan 1.000,- euroa/m2. Kohta siinä ollaan. Kuka tästä kaikesta hyötyisi? 

Taloyhtiön hallitus uhkailee ja kiristää

Taloyhtiö lähestyi meitä 17.4.2020 kirjeellä, joka oli otsikoitu "Sovintoesitykseksi". Asiakirjan olenainen sisältö oli, että meidän on hyväksyttävä taloyhtiön esittämistä vaihtoehdoista jompi kumpi. Kumpikaan vaihtoehdoista ei perustunut lakiin. Kummassakaan vaihtoehdossa taloyhtiö ei tarjonnut tekemiensä virheiden korjausta. Taloyhtiö uhkasi, ettei se etenisi korjaustyössä, mikäli emme hyväksyisi jompaa kumpaa kelvotonta ehdotusta. Selvää kiristystä

Luutnantti Lammion Tuntemattomassa Sotilaassa ikimuistoisesti Jussi Jurkan esittämä puuskahdus "Mikä röyhkeys!" tuli ensimmäisen mieleen kommentiksi.

Keskustelin asiasta lakimieheni kanssa ja sain opastusta Asunto-osakeyhtiölakiin (22.12.2009/1599). Lakihan on ollut voimassa tuossa muodossa vasta hiukan yli kymmenen vuotta, joten taloyhtiön hallituksen jäsenet tai isännöitsijä eivät selvästikään ole vielä ehtineet perehtyä siihen riittävällä tarkkuudella.

Ensiksikin, meillä ei ole mitään lakiin perustuvaa velvollisuutta ryhtyä sopimaan taloyhtiön kanssa sille laissa määrätyistä vastuista ja velvoitteista taloyhtiön vastuiden vähentämiseksi. Sitähän taloyhtiön hallitus sitkeästi yrittää vaatimalla sopimaan asioista, jotka nyt vain eivät ole millään tavalla sovittavissa.

Toiseksi, on lukuisa määrä asiakirjoja, joissa taloyhtiön hallitus on sitoutunut erilaisiin asioihin, esimerkiksi noudattamaan hyvää rakennustapaa sekä korjaamaan lattiat, seinät ja laatat. Tällainen asiakirja on esimerkiksi taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan Mikko Valtavaaran omakätisesti allekirjoittama vastaus taloyhtiölle esittämäämme pyyntöön korjata virheet ja poistaa kosteusvauriot.

Siksipä vastasimme asunto-osakeyhtiölakiin yksityiskohtaisesti viitaten, mitä taloyhtiön velvollisuuksiin kuuluu.

8.5.2020 taloyhtiön "hallitus" lähestyi isännöitsijän sähköpostiosoitteesta viestillä, jossa "hallitus" kiistää sille laissa määrätyt velvollisuudet ja toistaa ilmoituksensa, ettei aio edetä asiassa, ennenkuin alistumme hallituksen uhkavaatimuksiin. "Hallitus" ilmoitti tavanomaisella röyhkeydellä, ettei taloyhtiön kirjallisesti ja omakätisellä allekirjoituksella tekemät sitoumukset ole enää voimassa, koska emme suostu taloyhtiön esittämään "sopimukseen". No, noinhan asiat eivät todellakaan mene. Jos taloyhtiö on johonkin sitoutunut, se pitää. Esimerkiksi siksi, että taloyhtiön sitoumukset on itse asiassa kirjattu lakiin. Meidän taas ei tarvitse ryhtyä mitään sopimuksia taloyhtiön kanssa tekemään. Meille riittää vallan mainiosti se, mitä taloyhtiö on lakiin perustuen velvollinen tekemään. 

Laadimme siis jälleen kerran hylkäävän vastauksen sillä perusteella, että meillä ei ole tarvetta sopia taloyhtiön vastuiden vähentämisestä, koska sellaiselle ei laissa ole perusteita. Liitimme alkuperäisen vastuksemme asianomaisine lain määräyksineen vastauksen liitteeksi.

Sillä välillä odotamme jännityksellä, mitä taloyhtiö aikoo tehdä Espoo kaupungin ympäristöterveyden tarkastajan kehotuksen korjata huoneistomme 31.5.2020 mennessä. Nyt on jäljellä kolme viikkoa, joten ei tarvitse olla kummoinen ennustaja tietääkseen, ettei mitään tule tapahtumaan.

Taloyhtiö teetti "perusteellisen" kartoituksen

Kuten muistetaan aiemmista blogiteksteistä oli Espoon kaupungin ympäristöterveyden tarkastaja velvoittanut AsOy Satoluiskan teettämään perusteellisen rakenteisiin kohdistuvan kuntokartoituksen asunnossamme vesivahinkoihin ja kosteusvaurioihin liittyvien havaintojensa perusteella. Tarkastaja velvoitti AsOy Satoluiskan toimittamaan suunnitelman sanotusta kartoituksesta 31.12.2019 mennessä. Tapansa mukaan yhtiö ei toimittanut mitään suunnitelmaa tehtävän antaneelle viranomaiselle. Kummallista touhua. Sen totesi tarkastajakin, joka 3.1.2020 AsOy Satoluiskalle lähettämällään kirjeellä kehotti taloyhtiötä korjaamaa huoneistomme 31.5.2020 mennessä. Kirje oli varsin selkeä, eikä jättänyt taloyhtiölle mitään tulkinnan varaa.

AsOy Satoluiska on kuitenkin askelen jäljessä ryhtyessään puuhaamaan "perusteellista" kuntokartoitusta vain kuukautta ennen tarkastajan korjaukselle antamaa määräaikaa. Asiassa toki käytiin kirjeenvaihtoa taloyhtiön röyhkeästi vaatiessa meitä korvaamaan osan taloyhtiölle lain mukaan kuuluvia kustannuksia. Kuvaa hyvin taloyhtiön osaamista se, että taloyhtiö sekoittaa iloisesti kunnossapitovastuuseen kuuluvia ja rakenteissa olevien vikojen korjaamiseen liittyviä asioita. Asiat on kuitenkin säädetty laissa varsin selväsanaisesti.

Kieltäydyttyämme jyrkästi osallistumaan mitenkään asunto-osakeyhtiölaissa taloyhtiön vastuulle kuuluviin kustannuksiin, pudotti taloyhtiö tekemästään tilauksesta kaikki oleelliset asiat pois. Niinpä taloyhtiön toimeksiannosta "kuntokartoitusta" suorittava yritys sahasi kylpyhuoneemme kattoon postiluukun kokoisen tirkistysluukun. Tässä vaiheessa saattaa herättää kummastusta se, että asunnossamme tapahtunut vesivahinko kasteli lähinnä lattiat. Myös kylpyhuoneen ja wc:n alta. Taloyhtiön toiminnalle kuvaavaa on se, että taloyhtiö yrittää hampaat irvessä vältellä kaikkia niitä toimenpiteitä, joilla kosteusvaurio todettaisiin. Siksipä otsikon perusteellinen on perustellusta syystä laitettu lainausmerkkeihin.

Vaikka katto ja siihen sahattu tirkistysluukku eivät mitenkään liity asuntomme vesivahinkoon, jonka aiheuttamat kosteusvauriot liittyvät lattiaan, löytyi katostakin merkkejä vesivaurioista. Rakenteet ovat ruosteessa ja katosta löytyi lisää valumajälkiä. Jäljet ovat ilmeisesti peräisin muutamien vuosien takaisesta massiivisesta vesivahingosta kaksi kerrosta ylempänä olleessa asunnossa. Sillä kertaa oli kysymys patteriverkoston putken pettämisestä, jolloin koko lattia oli lainehtinut ja epäilemättä valunut myös alempiin kerroksiin. Taloyhtiö oli silloin salannut asian meiltä, eikä asuntoomme oltu tehty mitään tarkastusta silloin, eikä myöhemminkään. Toiminta näyttää olleen vastaavaa, kuin meidänkin asunnossamme tapahtuneen vesivahingon kohdalla. Taloyhtiö oli tilannut kosteuskartoituksen vain meidän asuntoomme. Huomautimme kartoittajaa, että vesi on todennäköisesti valunut myös allamme olevaan asuntoon. Vasta tämän jälkeen taloyhtiö tilasi kartoituksen myös siihen asuntoon. Lähtökohta lienee ollut, että jos asukkaat eivät itse huomaa mitään, ei mitään tarvitse tehdäkään. Jossain vaiheessa toisn kummastelimme, miksi asuntomme seinälevyt olivat turvoksissa ja irvistelivät tapetin alta saumakohdissa. Nyt on selvää, että nämkin vauriot ovat peräisin samassa linjassa ylempänä olevan asunnon vesivahingosta.

Selvittelimme asiaa. Taloyhtiö oli silloinkin vältellyt vastuutaan samoilla verukkeilla, kuin meidänkin osaltamme.

Toki kartoittaja teki tirkistysluukusta muitakin löytöjä. Koko katon yläpuolinen tila on täynnä kaikenlaista jätettä ja roinaa. Sellainen on terveyshaitta, vaikka ei olisikaan märkää. Odotamme mielenkiinnolla, miten taloyhtiö reagoi löydöksiin. Ja määräaika lähestyy lähestymistään... 

Aika kuluu ja taloyhtiö vitkuttelee - 1 v 7 kk kodittomana

Taloyhtiö laistaa avoimesti sille kuuluvia lakiin perustuvia velvoitteita.

Palataan puoli vuotta ajassa taaksepäin. Espoon kaupungin ympäristöterveyden tarkastaja suoritti pyynnöstämme katselmuksen asuntoomme, koska taloyhtiö ei ollut reagoinut mitenkään 27.11.2018 tekemäämme ilmoitukseen havaitsemistamme kosteusvaurioindikaattoreista.

Terveystarkastaja velvoitti taloyhtiötä toimittamaan suunnitelman rakenteisiin kohdistuvasta kosteusvauriotutkimuksesta havaittuaan merkkejä muistakin vesivahingoista, kuin 9.10.2018 asunnossamme tapahtuneesta. Terveystarkastajan asettama määräaika oli 31.12.2019 mennessä. Tapansa mukaan taloyhtiö ei vaadittua suunnitelmaa määräaikaan mennessä toimittanut.

Koska taloyhtiö ei täyttänyt sille asetettua velvoitetta, terveystarkastaja kehotti taloyhtiötä korjaamaan huoneistomme 31.5.2020 mennessä.

Helmikuussa taloyhtiö pyysi sitten erästä yhtiötä suorittamaan asunnossamme pintakosteusmittauksia. Sovimme tapaamisen ja keskustelimme asiasta hyvässä hengessä. Päädyttiin siihen loogiseen johtopäätökseen, ettei pintakosteusmittaus anna luotettavaa tulosta, koska vesivahingon aiheuttama kosteusvaurio muhii tietysti rakenteissa ja erityisesti lattian alla. Lisäksi asuntomme oli ollut käyttämättömänä (siis suomeksi sanottu käyttö on estetty taloyhtiön toimesta) lähes puolitoista vuotta, ei pintakosteutta löydy. Sovimme yhtiön kanssa, että se tekee taloyhtiölle raportin ja toimenpide-ehdotuksen rakennetutkimuksen laajuudesta.

Odottelimme taas muutaman viikon. Kun mitään ei kuulunut, lähetimme taloyhtiölle jo perinteiseksi muodostuneen pyynnön toimittaa viipmättä aikatauluun sidottu suunnitelma asuntomme korjauksessa tehtyjen, useiden asiantuntijoiden todentamien ja kiistattomien virheiden korjaamisesta sekä vesivahingoista aiheutuneiden kosteusvaurioiden poistamisesta.

Pian tulikin "tiedoksemme" taloyhtiön pyytämä tarjous rakenteissa olevien kosteusvaurioiden tutkimisesta. Taloyhtiö oli pyytänyt tarjouspyynnössään erittelemään taloyhtiölle ja meille kosteusvauriotutkimuksesta aiheutuvat kustannukset. Hämmästyttävää röyhkeyttä! Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään selvästi, että taloyhtiö vastaa rakenteissa olevien vikojen ja niiden korjauksesta aiheutuvien pintamateriaalien rikkoutumisen korjauksesta aiheutuvat kustannukset.

Vastasimme pikaisesti taloyhtiölle, ettei taloyhtiön kaavailema kustannusten erittely perustu lakiin, vaan taloyhtiö vastaa kaikista kustannuksista. Kosteusvaurio, eli vika on kiistattomasti rakenteissa. Taloyhtiö väistelee huolellisesti rakenteiden avauksia tehtävissä tutkimuksissa, kuten se teki yksipuolisesti sopimassaan HTT-tarkastajan katselmuksessakin. Merkittävät virheet jäivät sen takia havaitsematta, kuten taloyhtiölle tietysti sopiikin. Tästä syystä huomautimme taloyhtiölle, ettei sen esittämä tarjouspyyntö ollut riittävä ensinkään sitä velvoittavan kehoituksen täyttämiseksi. Onhan päivänselvää, että kun kerran 9.10.2018 vesivahingossa vuotanut vesi oli valunut tapahtumapaikasta keittöstä seinien ali molemmilla puolilla oleviin huoneisiin ja lattian alle, on se mennyt myös wc-tilan ja kylpyhuoneenkin lattian alle. Ja tästä oli selvät havainnot pian kuivauksen jälkeen. Myös HTT-tarkastaja kirjasi raporttiinsa asunnossa vallitsevasta tunkkaisesta kosteusvaurioon viittaavasta hajusta.

Vastaukseksi saimme taloyhtiöltä viestin, ettei kylpyhuoneessa olevaa suihkukaappia irroiteta, koska kieltäydyimme osallistumasta meille kuulumattomiin kustannuksiin.

Vastasimme kohteliaasti tähänkin viestiin, ettei laki velvoita meitä mitenkään osallistumaan ksutannuksiin, jotka kuuluvat taloyhtiölle. Huomautimme myös pitävämme taloyhtiön kaavailemaa "tutkimusta" riittämättömänä terveystarkastajan asettamiin velvoitteisiin nähden.

Kuka tästä vetkuttelusta oikein hyötyy? Ainakin isännöitsijätoimisto, koska se voi laskuttaa taloyhtiötä kaikista tekemistään toimenpiteistä. Taloyhtiön hallitus oli mennyt tekemään niin huonon sopimuksen isännöitsijätoimiston kanssa, että kuukausipalkkioon riittää, kun isännöitsijä tulee aamulla töihin. Hallituksen jäsenet hyötyvät, koska kaikista lukemattomista katselmuksista maksetaan niihin osallistuville hallituksen jäsenille palkkio. Hallituksen jäsenille maksetaan palkkio jokaisesta hallituksen kokouksesta erikseen. Hallituksen jäsenille näyttää hallituksessa istumisen motiivina olevan kokouksista ja katselmuksista maksettavat palkkiot.

Taloyhtiö on selkeä häviäjä. Vastoin hyvää rakentamistapaa tehdyt korjaukset alentavat taloyhtiön arvoa ja tuntuvat jokaisen osakkeenomistajan lompakossa. Hallituksen asiantuntemus ei näytä tähän asiaan riittävän. Isännöitsijälle asia taas on yhdentekevä. Jos, tai paremminkin kun taloyhtiö jättää korjaukset tekemättä määräaikaan mennessä, tulee Espoon kaupunki antamaan korjausmääräyksen ja käyttämään sille viranomaisena suotuja määräyksen noudattamisen tehostamiskeinoja, kuten asumiskieltoon määräminen ja uhkasakko.

Taloyhtiöllä on edessään putkiremontti, jonka kustannusarvio ylittänee kymmenen miljoonaa euroa. Taloyhtiöllä ei ole minkäänlaista puskuria kerättynä, joten koko remontti joudutaan rahoittamaan pankkilainalla. Mikäköhän pankki mahtaa myöntää kymmenen miljoonan euron lainaa näin huonosti hoidetulle taloyhtiölle, jossa huoneistoja määrätään asumiskieltoon? Voi käydä niin, että remonttirahoitus joudutaan keräämään osakkailta. Huoneistokohtainen kustannus voi vaihdella muutamasta kymmenestä tuhannesta eurosta aina sataan tuhanteen euroon. Kenelläköhän mahtaa olla tällaisia rahoja taskussaan?

Taloyhtiön osakkaat ovat häviäjiä. Huonosti hoidetuissa taloyhtiöissä huoneistojen hinnat ovat keskimääräistä alempia, kuin hyvin hoidetuissa taloyhtiöissä. Siihen kun laskee mukaan tulossa olevan putkiremontin, ei osakkeenomistajien omistuksilla juuri arvoa ole.

Taloyhtiö häviää myös siinä, että se on lain mukaan velvollinen hyvittämään meille yhtiövastikkeessa asumisen estämisestä syntyvät säästöt. Vesi ja sähkö on jyvitetty vastikkeisiin osakekohtaisesti, ei kilovattituntiperusteisesti. Vesimaksu ja sähkömaksu ovat matemaattisesti laskettavissa osakemäärän perusteella.

Taloyhtiö häviää siinäkin, että lain mukaan meillä on oikeus saada korvausta huoneistomme käytön estämisestä aiheutuvasta vahingosta. Vahinkoon lasketaan mukaan väistöasumisesta ym aiheutuvat kustannukset. Taksamittari raksuttaa koko ajan.

Olemmekin yrittäneet vihjata taloyhtiölle hienovaraisesti, että taloyhtiön vetkutteluun, isännöitsijän ja hallituksen palkkioihin ja useiden asiantuntijoiden katselmuksiin ja langettaviin raportteihin on taloyhtiö käyttänyt enemmän rahaa, kuin mitä olisi kulunut virheiden ja kosteusvaurioiden korjaamiseen lain vaatimalla tavalla hyvän rakennustavan mukaisiksi ottaen huomioon urakoitsijalta vaadittavat korjaukset ja korvaukset. Me ja moni muu asiasta perillä oleva ja taloyhtiöiden hallinnosta perillä oleva kummastelee sitä, miksi taloyhtiö hampaat irvessä puolustelee sutta ja sekundaa tehnyttä urakoitsijaa? Olisiko taustalla jotain valonarkaa, kun taloyhtiö ei laita tikkua ristiin virheet tehneen urakoitsijan saamiseksi edesvastuuseen? Tässäkin jäjet johtavat sylttytehtaalle, eli isännöitsijätoimistoon, joka on kelvottoman soimuksen tehnyt. Hallitus taas osoittaa täydellistä asiantuntemattomuutta isännöitsijätoimiston pyörityksessä. Onhan hallitus siunannut kaikki tähän astiset mokat.

    

Satoluiska uhmaa avoimesti Espoon kaupungin viranomaisia

Hyvää Uutta Vuotta 2020!

Saagamme tai paremminkin odysseiamme vesivahingon ja taloyhtiön piittaamattomuuden uhreina jatkuu.

Espoon kaupungin ympäristöterveyden tarkastaja antoi jo syyskuussa (viime vuonna) taloyhtiölle kehotuksen korjata asuntomme ensi tilassa ja velvoitti Satoluiskan toimittamaan suunnitelman asuntomme korjaamisesta joulukuun loppuun mennessä.

Taloyhtiö uhmaa avoimesti kaupungin viranomaisen antamia kehotuksia, eikä toimittanut vaadittua vastausta määräaikaan mennessä.

Taloyhtiön laiminlyönnin johdosta Espoon kaupungin ympäristöterveyden tarkastaja velvoitti taloyhtiötä korjaamaan asuntomme toukokuun loppuun mennessä. Tarkastaja totesi korjauskehotuksen laiminlyönnin johtavan viranomaisen keinovalikoimissa oleviin teettämismääräykseen sekä asetettaviin uhkiin, kuten asumiskieltoon asettamisen.

Kun kaupungin viranomainen asettaa huoneistomme asumiskieltoon kesäkuun alusta alkaen, päättyy myös yhtiövastikkeen maksuvelvollisuutemme.

Tähän asti olemme kaikkien muiden taloyhtiön vitkastelusta kertyneiden kustannusten lisäksi joutuneet maksamaan myös vastiketta sisältäen mm. vesi- ja sähkömaksut sekä nettiliittymän kustannukset, vaikka asuntomme on edelleen asumiskelvottomassa kunnossa.

Olemme myös pyytäneet erittelyä taloyhtiöltä siitä, paljonko taloyhtiön teettämät toimenpiteet ovat tulleet taloyhtiölle maksamaan. Asunnosssamme on pidetty useita katselmuksia sankkalukuisine hallituksen jäsenineen. Hyvähän siellä on pitää kokouksia a' 300€/hallituksen jäsen. Helsingin Linjasuunnittelu Oy teki asunnossamme useita tunteja kestäneen katselmuksen, mikä lienee kustantanut useita satoja euroja. Vaikka isännöitsijä estikin tarkastusraportin toimittamisen.

Asunnossa pidettiin myös Keskuskauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan tarkastus, mikä raportteineen lienee aiheuttanut taloyhtiölle 2-3.000,- euron kustannukset.

Lisäksi on nämä urakoitsijan suunnittelemattomasti ja ilman asianmukaista sopimusta tekemä työ, jonka taloyhtiö lienee maksanut laskun mukaan. Lasku on ilmeisesti sisältänyt myös urakoitsijan hankkimat ja sittemmin kaatopaikalle toimittamat sekundakalusteet, joilla meitä yritettiin hui.. no joo.

Vuoden 2018 tilinpäätökseen kuluja oli kirjattu jo yli 30.000,- euroa. Aika paljon, kun ottaa huomioon sen, ettei taloyhtiö vaatinut urakoitsijalta mitään kosteusvauriopätevyyksiä tai muitakaan sertifikaatteja (Kts Rakentamisen laatu RALA sertifikaatin hakupalvelu), korjaussuunnitelmaa tai edes tehnyt korjauksesta kirjallista sopimusta sanktiopykälineen. Kysymys tietysti kuuluu, miksei taloyhtiö etukäteen tarkastanut urakoitsijan pätevyyksiä (niitä siis ei ole...) tai kilpailuttanut urakoitsijaa tai miksi taloyhtiö ei tehnyt kirjallista sopimusta siten, kuin hyvä hallintotapa edellyttää...

Keskuskauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan raportti 10.11.2019

Keskuskauppakamarin hyväksymä tavarantarkastaja toimitti säntillisesti raporttinsa lupaamanaan ajankohtana. Raportti koostui kirajllisesta osasta ja liiteosasta. Viimeksi mainittu sisälsi pelkästään meidän toimittamiamme asiakirjoja alkaen Tarkettin asennusohjeesta ja loppuen toimittamaamme todistusvoimaiseen valokuva-aineistoon, joka kiistattomasti osoittaa isännöitsijän ja hallituksen väitteet alkuperäisen lattiamme epätasaisuudesta pötypuheeksi. Lattiamme on ollut ennen vesivahinkoa tasainen ja vaakasuora.

Sen enempää hra Haarala, isännöitsijä(t) tai taloyhtiön hallitus eivät olleet toimittaneet mitään aineistoa väitteidensä tueksi. Olematonta kun ei voi toimittaa...

Taloyhtiön sanelema "rakenteita avaamatta" ilmenee tarkastusraportista joka paikasta:

Tavarantarkastusraportin etulehti "Rakenteita avaamatta" toistuu

Taloyhtiön menettelyn takia merkittävä osa hra Haaralan virheistä jää siten toteamatta. Siitä huolimatta raportti on karua luettavaa - nimenomaan taloyhtiön, urakoitsijan ja isännöitsijän näkökulmasta:

Tekninen asiantuntija (siis ex tekninen isännöitsijä) Petri Annala kertoi tavarantarkastajalle sellaista, minkä olimme jo arvanneetkin. Olimmehan pyytäneet useita kertoja tuloksetta asianosaisina nähdäksemme 1). Korjaussuunnitelman 2). kilpailutus- ja urakkasopimusasiakirjat. Niitä ei oltu toimitettu. Syykin on selvä. Sellaisia ei ollut olemassakaan...

Siinäpä syy siihen, miksei taloyhtiö vaatinut urakoitsijaa korjaamaan virheitään. Koska mitään urakkasopimusta sanktio-, viivästys- tai muitakaan pykäliä oltu kirjattu mihinkään. Käsi sydämelle. Haluasitteko tällaisen hallintotavan omaan taloyhtiöönne?

Hra Haarala tunnusti myös auliisti, ettei minkään valtakunnan asennusohjeiden noudattaminen kuulu hänen tapoihinsa:"Ei me mitään mittauksia tehty. Normihommaa. Päivässä lyötiin parketti kasaan". HTT-tarkastaja kirjasi raporttiin mm:

Keittiön seinien osalta raporttiin kirjattiin:

Lattiat mitattiin keittiöstä, olohuoneesta, eteisestä ja kirjastosta:

Ja jatkuu olohuoneessa:

Ja jatkuu:
 

Ja jatkuu:

Ja jatkuu:

Ja jatkuu:

Ja jatkuu:

Muina havaintona tarkastaja kirjasi raporttiinsa myös epäiltyyn kosteusvaurioon liittyviä havaintoja:

Taloyhtiö oli rajannut kosteusvaurioepäilyn tarkastuksen ulkopuolelle (vrt "Rakenteita avaamatta")
Taloyhtiö viittasi kintaalla myös toiveellemme saada kosteusvauriotarkastuksiin erikoistunut tavarantarkastaja...

Rakenteitakin avaamatta virheet olivat sen suuruisia, että tavarantarkastaja kykeni antamaan seuraavat suositukset:

Loppuyhteenvetona Keskuskauppakamarin hyväksymä tavarantarkastaja kirjasi raporttiinsa seuraavat hyvän rakennustavan vastaisuudet:

 

Summa summarum: Mitään huoneistomme vesivahingon korjauksia ei oltu tehty hyvän rakennustavan mukaisesti. Suunnitelmia ei oltu tehty. Kirjallisia sopimuksia urakoitsijan kanssa ei oltu tehty. Mikään ei olisi voinut mennä enempää pieleen...

Pyysimme taloyhtiöltä aikatauluun sidottua suunnitelmaa virheiden korjauksesta viittaamalla keskuskauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan havaintoihin ja raportteihin sekä suosituksiin, taloyhtiön hallituksen lupauksiin korjata urakoitsijan tekemät virheet. Samat asiat, kuin useasti ennenkin. Taloyhtiö kieltäytyy sitkeästi korjaamasta virheitä ja kosteusvauiorioita.

Toinen joulumme evakossa...