AsOy Satoluiska hukkaa osakkaiden varoja

Kartellirikoksesta tuomitun Reimin edustaja, AsOy Satoluiskan isännöitsjä lähestyi taannoin oikein todisteellisella tiedoksiannolla. 80,- euron kappalehintaisia tiedoksiantoja toimitettiin meille neljä kappaletta, joten taloyhtiön varoja heitettiin hukkaan 320,- euroa turhan takia. Onhan taloyhtiöllä ollut tiedossa meidän sähköpostiosoitteemme koko ajan.

Asiakin oli peräti tyhjänpäiväinen. Isännöitsijä uhkaili meitä parilla asialla: Isännöitsijä väitti, että meiltä oli jäänyt vastikkeita maksamatta. No, sehän on tyypillistä sekoilua taloyhtiön lakia rikkovassa toiminnassa.

Taloyhtiö väitti perättömästi, että sen hallitus olisi saanut yhtiökokouksen yhteydessä valtuudet periä yhtiön ottaman lainan takaisin milloin hallitusta sattuisi huvittamaan. Väitteen tehostamiseksi isännöitsijä oheisti ystävällisesti sekä yhtiökokouksen kutsun, että yhtiökokouksen pöytäkirjan.

Kokouskutsusta kävi riidattomasti ilmi, ettei hallitus ollut sellaista valtuutusta pyytänyt. Nyt ollaankin jännittävän äärellä, koska lain mukaan yhtiökokous saa tehdä päätöksiä vain kokouskutsussa esitetyistä asioista. Kokouksen pöytäkirjaan tällainen valtuutus kuitenkin oli kirjattu. Satoluiskassa ja Reimissä on näköjään tapana väärennellä kokouspöytäkirjoja jälkeenpäin.

Ilmeisesti sen takia meille ei ole vieläkään toimitettu viime yhtiökokouksen asiakirjoja. Meille ja muille osakkaille piti toimittaa 1) Erittely hallituksen väittämistä asuntomme korjaukseen kuulumattomista kustannuksista, joita hallitus (ja isännöitsijä) väitti kertyneen yli 20.000,- euroa. Korjauskustannuksista tietoja ei myöskään ole toimitettu, kun taloyhtiö on haakannut runsaasti varoja huonolaatuisiin ja kesken jättämiinsä korjauksiin ilmeisesti useita kymmeniä tuhansia euroja. 2) Taloyhttön kustannuksella teetetyistä perustason ylittäneiden korjausten kohteista. Ilmeisesti joukossa oli hallituksen jäseniä, kun sellaisen tiedon toimittaminen on ollut niin vaikeaa. Sekä 3) yhtiökokouksen pöytäkirja. Sitäkin on näköjään väärennetty jälkeenpäin päätellen yhtiökokouksen jälkeen lähetetystä tiedotteesta, jonka mukaan yhtiökokouksella teetetty lainvastainen päätös koskisi muitakin. Muistutetaan mieliin, että lainvastainen päätös on mitätön ja sekin, että yhtiökokous saa tehdä päätöksiä vain kokouskutsussa esitetyistä asioista. Harmillista, että taloyhtiön osakkaat eivät piittaa omista oikeuksistaan, mikä on näidenkin lainvastaisten päätösten ja lain rikkomisen juurisyyt tässä nimenomaisessa yhtiössä. Edes LVIS-remontin päättäneessä kokouksessa ei saatu puoliakaan osakkaita paikalle. Nyt odotellaan, koska kyseinen pikku-urakoitsija menee konkurssiin ja jättää putki- ja kattoremontit kesken. Taloyhtiö on muutenkin erikoistunut korjausten jättämiseen kesken.

Viides joulu evakossa tuli ja meni. Joulupukki toi kuitenkin mieluisan joululahjan: Helsingin hovioikeuden tuoreen päätöksen, joka osoittaa taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän väitteet palturiksi.

Päätöksessä hovioikeus piti voimassa Länsi-Uudenmaan käräjäoikeuden päätöksen, jossa taloyhtiö velvoitettiin maksamaan osakkaiden korjauttamat remonttivirheet, joiden korjaamista taloyhtiö oli vitkastellut toista vuotta. Taloyhtiölle tuli maksettavaksi remonttikulut ja oikeudenkäyntikulut. Käräjäoikeus ja hovioikeus ei pannut juuri painoa Kiinteistöliitto Uusimaan lausunnoille ja väitteille osakkaiden yhdenvertaisuudesta. 

Erityisesti meitä miellytti päätöksen se kohta, jossa todettiin taloyhtiön teettämä remontti ei täyttänyt remontin teettämisvuoden rakennusmääräyksiä. Tämä on se asia, johon AsOy Satoluiskan ja kartellirikoksesta tuomitun Reimin isännöitsijä on toistuvasti perättömästi vedonnut, talon rakentamisvuoden 1974 rakennusmääräyksiin, kun korjausrakentamisessa olisi tullut noudattaa vuoden 2018 rakentamismääräyksiä. Nyt taloyhtiön väitteet vedettiin hovioikeuden päätöksellä vessasta alas.Hovioikeus ei pannut painoa sillekään väitteelle, että sama korjaustyö pitäisi sitten tehdä osakakiden kustannuksella muihinkin asuntoihin.

Toivottavasti taloyhtiön hallitus ja Reimin isännäitsijä perehtyvät huolellisesti sanottuihin päätöksiin.

Pelastautukoon ken voi - Putkiremontissa kaikki pieleenmenon merkit

 AsOy Satoluiska kutsui osakkaat ylimääräiseen yhtiökokoukseen päättämään LVIS-saneerausurakasta, eli ns. putkiremontista.Samalla päätettiin myös putkiremonttiin suoranaisesti liittymättömästä kattoremontista ja muutamasta muusta jutusta, jotka eivät nekään liittyneet putkiremonttiin.

Taloyhtiö oli tilannut kokouksen puheenjohtajaksi oikein Kiinteistöliiton lakimiehen. Kiinteistöliiton edustusta muistettiin hehkuttaa useaan otteeseen, että tyhmimmällekin kävi selväksi kokousta johtavan nyt Kiinteistöliiton edustaja.

Kysyttäessä ketä Kiinteistöliitto oikein edustaa tämä lakimies muuttui kovin ujoksi, eikä ryhtynyt siitä taloyhtiön osakkaille tekemään tarkempaa selkoa. Kiinteistöliiton kotisivuilta tosin on selkeästi nähtävissä, että Kiinteistöliitto edustaa taloyhtiöiden hallituksia ja isännöitsijöitä. Kiinteistöliitto ei siis edusta osakkaita mitenkään, vaan tukee hallituksia ja isännöitsijöitä jyräämään tavalliset osakkaat. Erityisen innokkaasti Kiinteistöliitto tukee jäsenyritystensä hallituksia ja isännöitsijöitä laistamaan lakisääteiset velvollisuutensa taloyhtiön osakkaiden oikeuksia koskevissa asioissa. Enimmäkseen Kiinteistöliiton neuvontapalvelut koskevat tapauksia, joissa osakkaan huoneisto pitää ottaa taloyhtiön hallintaan sekä näissä tapauksissa osakkaan häätämisessä omistamastaan asunnosta. Niitä osakkaita, joiden maksukyky tulevassa putkiremontissa pettää, eivätkä he kykene maksamaan asuntoaan uudestaan, odottaa julma kohtalo taloyhtiön hallituksen ja Kiinteistöliiton käsittelyssä.

Herkkusienimenetelmä urakoitsijan valintaan liittyvissä kysymyksissä jatkuu. Hallitus toi osakkaille päätettäväksi tasan yhden vaihtoehdon kertomatta ja avaamatta millään tavalla kyseisen rakennusyrityksen valintaan vaikuttaneita perusteita.

Valittavaksi tuotu urakoitsija on rakennusliikkeen tytäryhtiö, jolla on kovin pieni liikevaihto ja yritys on pari vuotta vanha. Liikevaihto on usein merkittävä tekijä urakoitsijan uskottavuutta arvioitaessa. Liikevaihto ja tulos osoittavat, miten yrityksen voidaan arvioida suoriutuvan urakastaan. Yleensä tätä uskottavuutta pyritään vahvistamaan jo tarjouskilpailuvaiheessa sulkemalla kilpailutuksesta tietyn liikevaihdon alittavat yritykset pois tai asettamalla kilpailutuksessa sellainen raja, joka yrityksen on näytettävä ylitetyn. 

Kovasti hallituksen puheenjohtaja ja vaihdettu projektipäällikkö kehuivat tuomaansa yritystä ja vakuuttivat yritystä arvioidun monilla kriteereillä. Yhtään kriteeriä vain ei osakkaille kerrottu. Hyvään tapaan kuuluu, että hallitus tuo vaikkapa kolme eniten pisteitä saanutta ehdokasta yhtiökokouksen päätettäväksi. Valintakriteeristön laatiminen ja avaaminen ei ole mitään rakettitiedettä, erityisesti kun vaihdettu uusi projektipäällikkö ainakin osakkaille kerrotun mukaan on erittäin kokenut kilpailutusten tekijä. Ilmeiseti hallitus pitää osakkaita niin tyhminä, ettei valitakriteereitä tarvitse kertoa. Huolestuttavaa tietysti on sellainen mahdollisuus, ettei mitään kriteereitä ole laadittu, vaan hallitus on valinnut urakoitsijan musta tuntuu-menetelmällä. Meitä olisi toki kiinnostanut se, millä perusteilla hallitus sivuutti muutaman luotettavan ja ison toimijan. Arviointikriteristön laatiminen kilpailutuksessa on ihan normaali menettely. Riittää, että haetaan muutama kriteeri, niille annetaan tarvittaessa painokeroimia, pistetytetään tarjoukset ja sen jälkeen lasketaan pisteet yhteen ja laitetaan tarjoukset paremmuusjärjestykseen. Ei siinä mitään sen kummempia tarvita. Hinta toki voi olla yksi kriteeri. Se ei kuitenkaan voi olla ainoa kriteeri, koska varsinkin julkisissa hankinnoissa tunnetaan käsite "kokonaistaloudellisesti edullisin". Siihen liitetään silloin arviot urakoitsijan uskottavuudesta esimerkiksi noudatettavan laatujärjestelmän osalta. Nyt ehdolle tuodulla urakoitsijalla ei ole auditoitua laatujärjestelmää. Laatujärjestelmä ei tarkoita välttämättä sitä, että urakoitsija tekisi laadultaan hyvää työtä. Se tarkoittaa sitä, että yritys noudattaa dokumentaatiossaan standardeja menetelmiä. Työn vaiheiden kuvaukset on tehty niin, että ne noudattavat hyvää rakennustapaa ja yritys on sitoutunut noudattamaan rakennusmääräyskokoelman määräyksiä, eli ns. hyvää rakentamistapaa. Yrityksen edustajat toki yhdestä suusta vakuuttivat, että heillä on sellainen ohjeistus.

Yrityksen nyrkkipajaluonteisuus ilmeni esimerkiksi siinä, että yrityksen julkikuva, WWW-sivut olivat päivittämättä khden vuoden ajalta. Hallituksen puheenjohtaja tietysti yritti kääntää tämänkin yrityksen vahvuudeksi väittämällä yrityksen keskittyvän enemmän urakoihinsa, kuin julkikuvaansa. Uskokoon, ken haluaa. Pikemminkin tuollainen pikku detalji osoittaa huolimattomuutta. Voikin kysyä, ostaisitko käytetyn auton sellaisilta, joiden kuvasto on kaksi vuotta vanhaa?

Pyytämättä palaa mieleen taloyhtiön ovi- ja ikkunaremontti 2012. Sama hallituksen puheenjohtaja ajoi tietyn yrityksen valintaa kilpailuttamatta. Yritys toteutti ns.malliremontin samaisen hallituksen puheenjohtajan asuntoon. Remontin valmistuttua malliasuntoa ei enää saanutkaan käydä katsomassa, onko oman asunnon remontti tehty samaan laatutasoon hallituksen puheenjohtajan asunnon kanssa. Sittemminhän kävi ilmi, että ovi- ja ikkunaremontti oli tehty täysin ala-arvoisesti. Ikkunoita oli asennettu vinoon karmeineen ja urakoitsija kieltäytyi korjaamasta vinoon asentamiaan ikkunoita. Karmin ja seinän välit oli tiivistetty huonosti, jos ollenkaan. Peitelistat olivat sekundaa ja vettä ja/tai kosteutta pääsi rakenteisiin puutteellisen tiivistyksen takia. Meidän asunnostamme löytyi tarkemmassa tarkastuksessa ikkunoita, joista puuttui uretaanitiivistys isoista osista saumoista, joista tuuli ja kosteus pääsivät sisään. Mitä ilmeisimmin asentajan uretaanivaahtopurkki oli päässyt tyhjenemään ennen aikojaan. Uutta purkkia ei viitsitty hakea, vaan lyötiin kylmästi peitelistat paikoilleen. Eihän sitä kukaan huomaa ja jos joku palelee, se on joku muu. Puutteet jätettiin kylmästi korjaamatta. Olihan samainen hallituksen puheenjohtaja silloinkin urakoitsijan paras kaveri, joka henkilökohtaisesti kävi haukkumassa puutteista reklamoineet osakkaat. Monet osakkaat ovat vuosikausia valittaneet vedosta ja huurtuvista ikkunoista, mutta hallitus ei ole laittanut tikkua ristiin puutteiden selvittämiseksi ja korjaamiseksi. Standardi toimintatapamalli taloyhtiössä, jota hallituksen puheenjohtaja pitää omana hiekkalaatikkonaan. Ovien ja ikkunoiden takuuaikakin päättyi sopivasti viime vuonna.

Tätä taustaa vasten ei ole ihme, ettei kukaan ole käynyt katsomassa valituksi tulleen urakoitsijan referenssikohteita. On kuulemma soiteltu joihinkin kohteisiin ja ovat kuulemma olleet tyytyväisiä.

 Missään vaiheessa ei ole kerrottu myöskään ns. malliasunnon pystyttämisestä. Sellainen on nykyisin pääsääntö, jotta osakkaat pääsevät tutustumaan urakoitsijan työn jälkeen sekä valittuihin materiaaleihin. Osakkaat ovat toki yhtiökokouksessaan hyväksyneet hankesuunnitelman ja siinä tehdyt materiaalivalinnat, kuten sähköiset pyyhekuivaimet. Projektisuunnitelmaa ei osakkaille ole toimitettu. Odotankin suurella mielenkiinnolla, mihin urakoitsija tulee pystyttämään tällaisen mallitilan. 

Toistaako historia itseään? Olihan samainen hallituksen puheenjohtaja ollut 2015 johtamassa hallituksen kokousta, jossa hallitus oli päättänyt korvata osakkaiden kylpyhuoneremontteja lattialämmityksen asentamiseksi. Hallitus kieltäytyy sitkeästi kertomasta osakkaille sitä, mihin asuntoihin on tehty korjauksia muiden osakkaiden kustannuksella. Tiedossa on, että samaisen hallituksen puheenjohtajan asunto sijaitsee ensimmäisessä kerroksessa. Tiedossa on myös, että ensimmäisen kerroksen asukkaat ovat valitelleet lattioiden kylmyyttä sen jälkeen, kun alapuolisen kellarin lämmitys oli kytketty irti. Tähän palataan myöhemmin.

Ylimääräinen yhtiökokous hyväksyi myös yhtiön omistamien ns. talonmiehen asuntojen myynnin putkiremontin kustannusten kattamiseksi. Marssijärjestys oli mielenkiintoinen, koska yhtiöjärjestyksen mukaan po. asunnot ovat yhtiön hallussa, eikä niitä ole muutettu osakkeiksi. Yhtiöjärjestykseen pitää tehdä muutos, joka vaatii osakkaiden enemmistön hyväksynnän, kun osakemäärää muutetaan. Asunnot ovat myös pieniä ja huonosti hoidettuja, joten eipä niistä kovin paljoa ole odotettavissa. Osakkaat toki maksavat niidenkin remontin. 30 vuoden lainakustannukset tarkoittavat sitä, että jokainen osakas joutuu lunastamaan asuntonsa uudelleen. Valtava yhtiölainaosuus tulee alentamaan asuntojen hintoja radikaalisti, joten sama vaikutus on näidenkin asuntojen hintoihin. Kauppahintatilastojen mukaan taloyhtiön asuntojen hinta on nyt keskimäärin 1.500,- euroa m2. Remontti tulee kuitenkin maksamaan keskimäärin 2.000,- euroa m2. Jos asunnossa olevan yhtiölainan määrä on suurempi, kuin asunnon käypä arvo, niin kuka on valmis maksamaan sellaisesta asunnosta mitään? Erityisesti senkään takia, että historiatietojen valossa taloyhtiön remonttien laatu on ollut heikko, vaikka on maksettu priimasta.

  

Putki- ja kattoremontti-info ym.

Tilaisuus pidettiin joku vikko takaperin ja sinne olikin saapunut kiitettävästi taloyhtiön omistajia. Ilmeisesti kallis remontti ja kabineteissa piilossa tehty valmistelutyö oli saanut omistajat kiinnostumaan omaisuutensa tulevasta kohtalosta. Osansa saattoi olla silläkin, että tavallisuudesta poiketen tilaisuutta ei tällä kertaa järjestettykään myöhään perjantai-iltana.

AsOy Satoluiskan projektiryhmä esittäytyi infotilaisuudessa. Yhtiökokouksessa hyväksytyn projektipäällikön vaihdolle ei sen kummemmin esitetty perusteluita. Uusi projektipäällikkö ei selvästikään ollut kartalla projektin etenemisestä tai muista vaiheista.

Hallitus olikin rajannut tilaisuuden luonteen tiukasti koskemaan vain ja ainoastaan toteutussuunnitelman esittelyä pintapuolisesti. Toteutussuunnitelmasta saattoikin huomata selvästi, että sekin poikkesi yhtiökokouksen hyväksymästä hankesuunnitelmasta monin kohdin.

Hallitus näyttääkin päättäneen omistajien puolesta toteutuksen, kun omistajien suunnitelmaan esittämillä huomautuksilla ei näyttänyt olleen mitään vaikutusta. Vuosikymmeniä vakiintuneilla paikoillaan ja toimiviksi osoittautuvat ratkaisut oli muutettu epäkäytännöllisiksi. Hallituksen edustajan mukaan kaikki suunnitelmasta poikkeavien ratkaisujen suunnittelukustannukset lankeaisivat asunnon omistajien itsensä kustannettavaksi. Tämän tarkoituksena lieneekin rahastaa omistajilta sen, että he haluavat säilyttää tilojensa järjestelyt nykyisen kaltaisina eivätkä halua suunnitelmassa olevia epäkäytännöllisiä ratkaisuja.

Paljon puhutti kylpyhuoneen seinään tehtävä "ovi" putkia varten. On kuulemma käytännöllistä, kun siellä olevia putkia voidaan sitten vaihtaa seinää avaamatta. Siinäkin on varsinainen älynväläys. Jos putkiremontilla haetaan 40-50 vuoden käyttöikää, niin seuraava tapahtuma on todennäköisesti talon purku. Ei niitä putkia tarvitse enää tämän jälkeen vaihtaa. Tällä hallituksella on myös suuret mahdollisuudet onnistua ajamaan taloyhtiö konkurssiin ja myyminen jollekin grynderille pakkohuutokaupassa. Periaatteessa osakkaiden kannalta samanlainen ratkaisu, kuin Satoluiska 2030-suunnitelmassa esitetty yhtiön tontin ja rakennusten myyminen pilkkahinnalla jollekin grynderille ja vieläpä niin, että omistajat maksaisivat rakennusten purkukustannukset ja maisemoinnin, jotta grynderillä olisi neitseellinen tontti käytettävissään. Jokaisella osakkaalla olisi sitten mahdollisuus ostaa itselleen uusi huoneisto käypään markkinahintaan uudesta yhtiöstä.

Eipä ihme, että taloyhtiöstä on nyt saatavilla erittäin halvalla lukuisia asuntoja. Kiinteistövälittäjät ovat kuulemma jo vähentäneet pyyntihinnoista tulevan remontin "velattoman" osuuden. Ostajilla onkin melkoiset riskit edessään, jos huoneiston ostavat.

Remontin hinta kiinnosti kovin, mutta siitä ei projektiryhmä tai hallitus suostunut antamaan mitää arvioita. Eikä ihme. Juuri nyt, kun kustannukset ovat huipussaan, tulee tämän suuruusluokan remontille hintaa helposti sellaiset kymmenen miljoonaa euroa. Sen verran tuli maksamaan juuri valmistunut putkiremontti eräässä lähiseudun taloyhtiössä. Satoluiskan suunnitelmissa on lisäksi kaikkien talojen ulkokaton remontti, joka sekin tullee maksamaan sellaiset viisi miljoonaa euroa. Seuraava kysymys onkin, onko mistään pankista saatavissa lainaa tuolla hinnalla.

Kartellijupakassa satojen tuhansien eurojen korvauksiin tuomitun Reimin (Rahat Ensin Itselle ja Meille) isännöitsijätoimiston edustaja totesi kylmästi, että se nähdään sitten. Ihmettelen kovasti, miksei kartellifirman kanssa tehtyä sopimusta ole vielä purettu. Reim Espoohan laskuttaa Satoluiskalta merkittävästi enemmän, kuin nämä ketkut isännöintifirmat olivat keskenään sopineet. Kartelli tarkoittaa kiellettyä kilpalun rajoittamista, jossa palveluntarjoajat sopivat keskenään sopivasta hintatasosta. Edellinen keissi oli tunnettu asfalttifirmojen kartelli, joista tuomittiin usea yritys mijoonien korvauksiin. Onhan selvä, että Reim ja sen tytäryhtiöt joutuvat keräämään sakkorahat asiakkailtaan. Tähän ei ilmeisesti peruskoulupohjaisen nk hallituksen laskutaidot riitä.

Tilaisuudessa saatiin projektiryhmän arkkitehdin yhteystiedot, jotta voi ryhtyä lisähintaisia osakasmuutoksia tilaamaan.

Kun projektiryhmälle ei ole ollut aiemmin mitään yhteystietoja, valaisinkin tätä arkkitehtiä tiedoilla asuntomme tämän hetkisestä tilanteesta, jossa taloyhtiö on meitä vuosikaudet roikottanut kieltäytymällä korjaamasta taloyhtiön vastuulla olevaa vesivahinkovaurioita ja asunnossamme olevaa kosteusvauriomikrobien saastuttamaa kosteusvahinkoa. Onhan selvää, että vesivahingoissa kosteusvaurioituneet rakenneosat tulee kokonaan poistaa ja ennallistaa asunto siihen asuun ja laatuun, joka siinä oli ennen vesivahinkoa. Ennallistamisen suunnittelu kuuluu taloyhtiölle, kun se ei sitä aiemmin ole tehnyt. Samoin korjaukset.

Arkkitehti vastasikin välittäneensä viestini projektipäällikölle, mutta ei voivansa ottaa kantaa tällaisiin asioihin. Odotankin mielenkiinnolla, kuka näihin asioihin sitten ottaa kantaa.

Ilahdutin vielä bonustietona projektiryhmää säkömarkkinalain nojalla annetulla valtioneuvoston asetuksella, joka velvoittaa asentamaan huoneistokohtaiset sähkömittarit. Hallitushan oli erehdyttänyt osakkaat ylimäääräisessä yhtiökokouksessa luulemaan, että yhtiökokous voisi sellaisesta asiasta päättää. Sähkömittarien asennushan oli jo kertaalleen päätetty hankesuunnitelman hyväksymisen yhtyedessä, mutta nyt ilmeisesti saunoja ja lattialämmityksiä asuntoihinsa taloyhtiön kustannuksella asennuttaneet säikähtivät joutuvansa maksamaan itse omat sähkölaskunsa.  

Odottelemme lisäksi Espoon kaupungin teettämismääräystä taloyhtiölle uhkasakkoineen. Sellainen on tiettävästi valmistelussa.

Haiseekin vahvasti siltä, että Satoluiska yrittää maksattaa omistajilla sellaisia kustannuksia, jotka kuuluisivat taloyhtiölle, kun sen vastuulla oleva vesivahinko on nyt ollut korjaamatta kohta viisi vuotta ja asuntomme asumiskelvoton. Keittiössä tai sille varatussa tilassahan ei esimerkiksi ole sähköä, vettä tai kalusteita.