Neljä vuotta evakossa

 Neljä vuotta evakossa täyttyi asoy Satoluiskan estäessä asuntomme käytön siihen tarkoitukseen, johon se on Espoon kaupungin asemakaavassa merkitty. Asoy Satoluiskan hallitus yhdessä kartelli-isännöintifirman kanssa kieltäytyy sitkeästi poistamasta asunnossamme olevaa kosteusvauriota ja sekä korjaamasta vesivahingon aiheuttamia vahinkoja asunnossamme. 

Tällä hetkellä tilanne on se, että asuntomme on edelleen puoliksi purettuna asoy Satoluiskan jäljiltä. Keittiötä ei ole, kodinkoneet lojuvat hujan hajan siellä ja täällä, rakennusmateriaaleja ja jätettä lojuu siellä täällä. Avonaisia sähkörasioita ja hengenvaarallisia avoimia liitäntärasioita, roskaa ja kaiken yllä leijaileva kosteusvaurion ja homeen haju. Käyttämättömässä asunnossa wc-pöntöt kuivuvat ja kloaakin haju tunkee avoimesta viemäristä muiden epämiellyttävien ja luotaantyöntävien hajujen kakofoniaan. Naapurimme ovat melko sitkeitä, kun eivät valita asunnostamme tunkevista hajuista taloyhtiölle.

Espoon kaupungin osalta virkakoneiston rattaat jauhavat hitaasti, mutta jauhavat kuitenkin. Saimme taannoin tarkistettavaksemme Espoon kaupungin taloyhtiölle annettavaksi tarkoitetun korjausmääräyksen ennen sen lähettämistä taloyhtiölle. Kommentoimme lähinnä taloyhtiön esittämiä perättömiä väitteitä. joita se oli Espoon kaupungille vuosien aikana toimittanut. Taloyhtiö on erikoistunut perättömien väitteiden esittämiseen viranomaisille ja taloyhtiön osakkaille.

Putkiremontti ei edelleenkään etene. Hallituksen uusi puheenjohtaja on riitaantunut Raksystemsiltä palkatun projektipäällikön kanssa. Se nyt ei lupaa mitään hyvää tulevalle putkiremontille, jos hallituksen puheenjohtaja alkaa riitelemään taloyhtiön etua ajavan ja taloyhtiön palkkaaman projektipäällikön kanssa. 

Osakkaille asiasta on tiedotettu niukasti, jos ollenkaan. Mitään kirjallisia tiedotteita ei jaeta. Jotain kryptisiä tietoja esitetään taloyhtiön epävirallisessa facebook-ryhmässä, Uusi puheenjohtaja onkin facebook-ryhmän ylläpitäjä ja suodattaa ryhmästä epämieluisat kommentit pois, kun osakkaat tai asukkaat esittävät epämieluisia kommentteja.

Nyt hallituksen puheenjohtaja esittää, että taloyhtiön ja projektipäällikön välillä vallitsee "epäluottamus" ja projektipäällikö pitäisi vaihtaa. "Epäluottamusta" ei ole avattu mitenkään. Näin taloyhtiön osakkaana olisi mukava kyllä tietää, mikä tämä "epäluottamus" oikein on? Elävästi palaa mieleen edellinen "epäluottamus" hyvin toimivaan isännöitsijätoimistoon, jonka kanssa samainen hallituksen puheenjohtaja riitantui ja ajoi isännöitsijän vaihdon tähän epämääräiseen ja nyttemmin kartellikonserniin kuuluvaan isännöitsijätoimistoon. Elävästi palaa myös mieleen, kun samainen hallituksen puheenjohtaja teetätti ikkunaremontin "malliasunnon" omaan asuntoonsa ja sai laadullisesti merkittävästi paremman remontin työn jäljen, kuin muut osakkaat. "Malliasunnon" tehnyt ikkunafirma (Tiivi Oy) sai sitten samaiselta puheenjohtajalta ikkuna- ja oviremontin tehtäväkseen ilman minkäänlaista kilpailutusta. Remontti oli erittäin kallis ja laadultaan heikko. Kymmenen vuotta remontista virheitä on edelleen korjaamatta. Paitsi "malliasunnon" omistajalla. Voisin arvata, että prosessimalli tulevassa yli kymmenen miljoonan euron putkiremontissa noudattaisi ikkunaremontin mallia. Tämä toki on vain arvailua.

Hallitus puheenjohtajineen viittaa kintaalla osakkaiden yhtiökokouksessa tekemille päätöksille. Jo vuoden 2021 varsinaisessa yhtiökokouksessa osakkaat velvoittivat yhtiön hallituksen korjauttamaan ensi tilassa talon parvekkeiden vauriot. Vauriota on seinäpinnoissa ja lattiapinnotteissa, joista vesi pääsee sisään rakenteisiin. Työtä ei tehty viime vuonna, eikä tehty tänä vuonna, eikä tehdä ensi vuonnakaan. Hallituksen puheenjohtaja yritti selitellä, että parvekkeet korjataan, jos rahaa  jää. En kyllä muista tällaista ehtoa osakakiden tekemässä yhtiökokouksen päätöksessä.

Rahan riittävyys onkin mielenkiintoinen juttu. Kun putkiremonttiin on nyt yhdistetty myös kattoremontti, ei mikään rahoituslaitos tule antamaan sellaisia lainoja näin huonosti hoidetulle taloyhtiölle. Vuonna 2021 meni Suomessa konkurssiin seitsemän (7) asunto-osakeyhtiötä. Tämä osoittaa vääräksi uskomuksen, ettei asunto-osakeyhtiö voi mennä konkurssiin. Kyllä voi. Tämäkään taloyhtiö ei ole kerännyt minkäänlaista puskuria remontteja varten. Raha loppuu, talo rappeutuu. Konkurssi tarkoittaa sitä, että taloyhtiön varat otetaan konkurssipesän hallintaan. Osakkeet (eli huoneistot) menettävät arvonsa. Konkurssipesä pyrkii realisoimaan taloyhtiön varat (siis tontin ja rakennuksen) velkoje maksua varten. Joku grynderi ostaa pilkkahinnalla tontin, purkaa rakennukset ja rakentaa huippuhintaisia asuntoja tilalle. Hmm... Miten tämäkin muistuttaa niin läheisesti "Satoluiska 2030"-projektia, jossa tontti oli tarkoitus myydä pilkkahinnalla grynderille, joka olisi purkanut rakennukset ja rakentanut huippuhintaisia asuntoja tilalle... 

Eikä rakennuslupaakaan tunnu heruvan. Tästäpä viiden pisteen vihje: Espoon kaupungin asumisterveysyksikkö kuuluu Espoon kaupungin rakennusvalvonnan alle. Jos taloyhtiöllä on selvittämättömiä ja keskeneräisi' asioita asumisterveyden kanssa, niin ei rakennusvalvontakaan myönnä sellaiselle yhtiölle rakennuslupia. Jää nähtäväksi... 

Kaikki paljastuu joskus: Satoluiskan isännöintiä hoitaa kartellifirma

Päivän Helsingin Sanomia jokin aikaa sitten lueskellessa löytyi lehdestä mielenkiintoinen uutinen koskien viime vuonna paljastunutta isännöitsijätoimistojen kartellia. Uutisen mukaan kartelliin oli osallistunut useita isännöitsijätoimistoja mm. Isännöintiliiton hallituksen jäseniä. Kartelli siis on kilpailulainsäädännössä kielletty toimintatapa, jossa vesitetään vapaata kilpailua sopimalla taksoista etukäteen niin, ettei todellista kilpailua saada aikaan.

Asian käsittely on tällä hetkellä markkinaoikeudessa. Kartelliin osallistuneilta isännöitsijätoimistolta vaaditaan merkittäviä hyvitysmaksuja.

Kuinka ollakaan, markkinaoikeuteen viedyistä kartelliyhtiöiden listasta löytyi myös AsOy Satoluiskan isännöintiä hoitavan Reim Espoon emoyhtiö, Reim Group Ltd. Siltä vaaditaan yhdessä Reim Hämeenlinnan kanssa 1,3 miljoonan euron hyvitysmaksua. Siinä saa isännöidä yhtiötä, jos toistakin. AsOy Satoluiskan isännöinnistä maksetaan noin 60.000,- euroa vuodessa. AsOy Satoluiskan tilinpäätökset ovat kuitenkin niin vaikeaselkoisia, ettei isännöinnin todellisista kuluista saa kunnolla selkoa. 

Aiemmassa postauksessa kerroimme, miten silloin vielä Etuisännöinti Ay-nimellä tunnettu isännöitsijä lähetti osakkaille ja asukkaille pikavauhtia tiedotteen, jonka mukaan Etuisännöinti Ay ei ole osallisena julkisuuteen nousseessa kartellissa. Miksipä olisikaan, kun Etuisännöinnin veloitukset ylittivät selkeästi sen tason, josta kartelliin osallistuneet yritykset olivat keskenään sopineet.

Etuisännöinti Ay:n omistajat myivät sen jälkeen yhtiönsä Reim Group Ltd:lle. Etuisännöinti Ay:n toimitusjohtaja jatkaa edelleen Reim Espoon toimitusjohtajana ja hoitaa samalla myös isännöintiä tai toimii yhtiön isännöitsijöiden sijaisena ikäviksi ja hankaliksi koetuissa yhtiökokouksissa, joissa vaaditaan hyvän hallintotavan ja asunto-osakeyhtiölain noudattamista. Kuten AsOy Satoluiskan.

Reim Group Ltd:iin kohdistuneista kartelliepäilyistä Reim Espoo on ollut hiirenhiljaa. Asia ei ole noussut esille esimerkiksi taloyhtiön nykyisen hallituksen puheenjohtajan pyörittämässä ja moderoimassa epävirallisessa Facebook-ryhmässä.

Osakeyhtiölain mukaan osakeyhtiön on tiedotettava osakkaitaan ja asiakkaitaan yhtiön toimintaan olennaisesti liittyvistä asioista. Kartelliepäilys tai sellaisen yhtiön palveluita käyttävän yhtiön osalta kyllä ylittää tiedotuskynnyksen. Sekä Reim Espoon, että AsOy Satoluiskan kohdalla. Molempia onkin syytä epäillä tiedottamisrikoksesta.

Tätä taustaa vasten ei olekaan ihme, että Reim Espoo esti siihen kohdistuneen epäluottamusta ilmaisevan esityksemme käsittelyn AsOy Satoluiskan varsinaisessa yhtiökokouksessa. Reim Group Ltd:iin kohdistuva kartelliepäilys ei esitystä tehdessämme ollut vielä tiedossamme, mutta Reim Espoon tiedossa se on varmasti ollut. Olisimme luonnollisesti ottanut myös kartelliepäilyn esille esityksessämme.

Reim Espoon vastaisku tulikin kohta varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen. Reim Espoon isännöitsijä jakoi kaikille AsOy Satoluiskan 149 osakkaalle ja mahdollisesti myös osakkaiden vuokralaisille tiedotteen, jossa vastattiin AsOy Satoluiskan osakkaan varsinaisessa yhtiökokouksessa esittämään kysymykseen asuntomme vuosikausia kestäneen  vesivahinkokorjauksen ja kosteusvaurion poistamisen aiheuttamia kustannuksia. Tiedotteessa esitettiin runsaasti perättömiä väitteitä meistä, joiden osalta joudumme tutkituttamaan täyttävätkö ne kunnianloukkauksen tunnusmerkistön. Kuten tavallista, Reim Espoo salasi tiedotteessaan kaikki tekemänsä laiminlyönnit vesivahingon korjauksessa ja kosteusvaurion poistamisessa. Tiedotteessa ei esimerkiksi mainittu laiminlyönnit todentavasta Keskuskauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan raportista, jossa kaikki yhtiön toteuttamat korjaukset todettiin yksielitteisesti hyvän rakennustavan vastaisiksi. Kaikki. Tiedotteessa ei mainittu esimerkiksi niitä lukuisia kehotuksia, joita Espoon kaupungin terveysviranomaiset ovat yhtiölle antaneet. Espoon kaupunki valmistelee AsOy Satoluiskalle annettavaa pakotemääräystä, jolla yhtiö uhkasakolla terästettynä velvoitettaisiin tekemään vaadittavat korjaukset.

Tiedotteessa väitettiin myös, että me olisimme aiheuttaneet yhtiölle varsinaisten korjauskulujen lisäksi noin 20.000,- euron kustannukset. Mitään erittelyä ei oltu tiedotteeseen liitetty, joten väite on varsin epämääräinen. Olemme kaksi vuotta sitten pyytäneet yhtiöltä erittelyä paljonko yhtiö on maksanut tähän asti epäonnistuneista korjauksista ja niiden käsittelystä. Emme ole saaneet tähän asiaan mitään vastausta. Muistutamme kuitenkin, että yhtiö ja sen isännöitsijä ovat itse tilanneet kaikki asuntomme vesivahinkoon ja kosteusvaurion poistoon liittyvät (epäonnistuneet) toimenpiteet.

Voimme myös todeta, että yhtiön meidän "aiheuttamiksemme" väittämällä summalla yhtiön aiheuttamat virheet olisi poistettu varsin vaivattomasti ja olisimme saaneet asuntomme käyttöömme jo aikoja sitten.

Nyt korjauskustannukset odottavat edelleen toteutumistaan, koska vesivahingon korjaus ja kosteusvaurion poistaminen kuuluvat riidattomasti taloyhtiön vastuulle, eikä se ole ryhtynyt tarvittaviin toimenpiteisiin ja taloyhtiön sekä (epäonnistuneesta) korjauksesta maksamat ja asian hoitamisesta väitetyt kustanukset ovat menneet täysin hukkaan. Voisi jopa puhua taloyhtiön varojen väärinkäytöstä. Se jää muiden selvitettäväksi.

Ukrainan sota on kestännyt "vasta" 145 päivää. Taloyhtiön sota on kestänyt 3 vuotta 10 kuukautta. Kysymys tiedotteineen on selvästi kiusaamisestamme, kun rohkenimme reklamoida ikkunaremontin virheistä 2012. Hallituksella on lähes koko ajan ollut sama puheenjohtaja. 

Olipahan "varsinainen" yhtiökokous

 Isännöitsijä ja hallitus päättivät "sujuvoittaa" taloyhtiön varsinaisen yhtiökokouksen kulkua kutsumalla sen koolle perjantai-illaksi klo 1830. Osakkaiden osallistumisaktiviteetti oli varmaankin taloyhtiön historian alhaisin.

Paikalle oli vaivautunut taloyhtiön 149 huoneiston omistajista ehkä runsas 30, joukossa oli jonkun verran asunnon yhdessä omistaneita puolisoita. Äänioikeuden osalta tilanne oli vielä murheellisempi, kun paikalle vaivautuneet edustivat etupäässä pienten asuntojen omistajia. Taloyhtiön 100 000 osakkeesta paikalla oli ehkä 20 000, eli noin viidesosa. Neljä viidesosaa ei osallistunut yhteisen taloyhtiön päätöksentekoon, joten isännöitsijä ja hallitus saavat riehua yhtiössä, kuten huvittaa. Esimakuahan on jo nähty harhaajohtavine esityksineen ja lainvastaisten päätösten tehtailemisineen. 

Sujuvuuden parantamiseksi isännöitsijä oli kutsunut juristikaverinsa vetämään kokouksen varmistaakseen sen, ettei isännöitsijälle ja hallitukselle kiusallisia asioita pääsisi osakkaiden tietoon tai vieläpä päätettäväksi. Kuten velvoite hallitukselle Reim-huijarifirman sopimuksen irtisanomiseksi.

En ole aikaisemmin ollutkaan sellaisessa yhtiökokouksessa, jossa puheenjohtajaksi itsensä valituttanut taloyhtiön ulkopuolinen myöntää itselleen läsnäolo-, puhe ja äänioikeuden, sekä ottaa itselleen yhtiökokoukselle kuuluvan vallan määrätä palkkioita. Yleensä viimemainittu kuuluu yhtiökokouksen päätettäviin aioihin siinä, kun muutkin palkkioasiat.

Lisäksi varsinainen isännöitsijä oli "estynyt" ja hänen tilallaan oli Reimin tytäryhtiön toimitusjohtaja, jolla tietysti oli omia etujaan valvottavana. AsOy-lain näkökulmasta hiukan erikoinen juttu, koska isännöitsijä mielletään tietyksi henkilöksi.Isännöitsijä-henkilöllä on toki oikeus osallistua kokouksiin, mutta se ei kuitenkaan ole mitenkään välttämätöntä. Onhan paikalla ainakin joku hallituksesta, joka on osallistunut tilinpäätöksen valmisteluun. Onhan?

Isännöitsijän juristikaveri myös puheenjohtajana hylkäsi kaverinsa isännöitsijän hyväksi vaatimuksen todeta yhtiökokokous koolle kutsutuksi vastoin lakia, koska isännöitsijä oli AsOylain vastaisesti jättänyt osakkaan yhtiökokoukselle tekemät esitykset pois kokouskutsusta ja esityslistasta. Tämäkin oli kokemuksena ensimmäinen laatuaan. Useiden taloyhtöiden varsinaisisissa yhtiökokouksissa vuosikausia käyneenä emme ole törmänneet tämänkaltaiseen osakasdemokratian ja osakkaan oikeuksien murskaamiseen, jos tällainen klisee sallitaan. 

Ei lupaa hyvää taloyhtiön tulevaisuudelle. Onkin alkanut pohditutttaa vakavasti, yrittääkö joku tarkoituksella ajaa taloyhtiön vararikkoon, jotta osakkaiden omaisuus saataisiin myytyä pilkkahinnalla jollekin grynderille, joka tienaisi hyvät rahat purkamalla huonokuntoisiksi päästetyt talot ja rakentamalla uudet 10-kerroksiset talot tilalle osakkaiden jäädessä nuolemaan näppejään. Olihan yhtiössä tällainenkin selvitys aikoinaan vireillä. Selvityksen mukaan osakkaiden olisi tullut myydä asuntonsa rakennusyhtiölle 1.000,- €/m2 ja maksaa vielä päälle purku- ja maisemointikulut. Selvitys lopetettiin, koska hallituksen mukaan osakkailla oli epärealistiset näkemykset asuntojensa hinnasta. 1.000,- euroa on n. puolet käyvästä hinnasta ja toisaalta uusien asuntojen neliöhinnat ovat olleet siellä 7.000,- euroa/m2. Hyvä diili.     

Joudutaankin pohtimaan juristien kanssa miten asiaa lähdetään viemään eteenpäin. Isännöitsijän kaverijuristin osalta asia varmaankin saadaan vietyä Suomen Asianajajaliiton Valvontalautakunnan kautta asianajajista säädetyn lain ja asianajajan tapaohjeiden rikkomisena.

Herrojen keskustelun perusteella ymmärsimme, että herrat ovat yhdessä junailleet muitakin yhtiökokouksia mieleisellään tavalla.

Eihän siinä mitään ihmeellistä ole. Isännöitsijä on ennenkin estänyt osakkaita perehtymästä osakkaiden tekemiin esityksiin jättämällä kylmästi esityksen perustelut pois yhtiökokousmateriaalista.

Edelliseen ylimääräiseen yhtiökokoukseen hallituksen esitykseen sähkön veloitusasiassa oli kyllä toimitettu runsaasti erilaisia esityksen tueksi tekaistuja laskelmia ja yritettiinpä vielä ujuttaa lisämateriaaliakin, josta eräs paremmin asioista perillä oleva totesi, ettei lisämateriaalia voida käsitellä, kun sitä ei ollut toimitettu yhtiökokouskutsun mukana. Puuttui vain sellainen pikku asia, kuin todelliseen kulutukseen perustuva vertailuaineisto.

Hallituskin tuli valittua sopumenettelyllä, mitä en myöskään ole koskaan aikaisemmin nähnyt tämän yhtiön kokouksissa. Hallitus vaihtui merkittävästi, kun vastuukysymyksistä säikähtänyt ei-osakas kolhoosipäällikkö päätti vetäytyä hallituksesta. Samalla ovenavauksella lähti toinen ja aikaisemmin oli jo yksi jäsen eronnut hallituksesta. Syy oli kuulemma hallituksen sisäiset riitaisuudet, joita en yhtään ihmettele. Tehtävänsä vapaaehtoisesti jättänyt kolhoosipäällikkö ehdotti uusia jäseniä, ja kun mielenkiintoa, eikä juuri osakkaitakaan ollut, niin saatiinkiin varsinainen dream-team kasaan. Valituksi tuli mm. pari vuotta sitten hallituksesta pudotettu ex-puheenjohtaja, joka olikin tehnyt hartiavoimin töitä päästäkseen takaisin kukoksi tunkiolle. Sama wannabe, joka yritti ujuttaa itseään hallituksen jäseneksi jo ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Tyypin historia ja saavutukset hallituksessa ovat aika murheellista katsottavaa. Puheenjohtajana ollessaan hän junaili omaan asuntoonsa ikkunaremontin "malliasunnon", jota ei saanut käydä katsomassa enää remontin jälkeen. Sen jälkeen puheenjohtaja junaili malliasunnon rakentaneen urakoitsijan ikkunaremontin toteuttajaksi kilpailuttamatta. En ollutkaan koskaan aikaisemmin nähnyt viiden miljoonan euron urakkaa jätettäväksi kilpailuttamatta.

 Työ ja materiaali olivatkin sitten silkkaa sekundaa. Meilläkin virheitä korjattiin yli kolme päivää. Vinoon asennettua ikkunaa ei kyllä suostuttu korjaamaan, kun kallellaan oleva ikkuna oli niin pieni virhe. Monet osakkaat ovat kärsineet nyt kymmenenen vuotta korjaamatta olevista asennusvirheistä, kun tuuli on puhaltanut eristämättömän ikkunan välistä kylmentäen sisätilat. Samainen puheenjohtaja junaili itselleen parkkiruudun pysäköitialuetta hallinnoivalta isännöitsijältä, kun parkkipaikat olivat muuten täynnä. Samainen puheenjohtaja junaili itselleen kylpyhuoneen lattialämmityksen taloyhtiön kustannuksella ja maksatti kohonneen sähkönkulutuksen taloyhtiön muilla osakkailla. Eipä ihme, että hän oli niin innokkaasti ajamassa osakepohjaista sähköveloitusta ja lattialämmitystä yhtiön perustasoon, kun yhtiön osakkaat olivat aikaisemmin päättäneet varustaa kylpyhuoneet vain pyyhekuivaimilla. Kukapa nyt haluaisi luopua saavuttamistaan eduista, lämpimästä kylpyhuoneen lattiasta ja muiden osakkaiden maksamasta lattialämmitykseen kulutetusta sähköstä. Saadun tiedon mukaan näitä   mukavuuslattialämmityksiä on nyt asennettuna yhtiön 149 asunnosta 20:een. "Jostain syystä" hallituksen puheenjohtaja ja isännöitsijä kieltäytyvät antamasta osakkaille tietoa siitä, mihin asuntoihin kyseinen lattialämmitys on nyt asennettuna ja ketkä maksattavat lattiaämmityksen sähkön muilla osakkailla. Salailupolitiikka sen kun jatkuu.

Tulevasta putkiremontista tuleekin mielenkiintoinen, koska yhtiökokous on hyväksynyt hankesuunnitelman jossa lattialämmitykset poistetaan ja perustasoksi tulee pyyhekuivain. Sitten on wannabeen ajama perustaso, johon tulee vanhan tilalle uusi lattialämmitys. Mahtaakohan suunnitteilla olla lisäksi hyvityksen saaminen (taloyhtiön maksamasta) lattialämmityksestä? Jää nähtäväksi. Hiukan tietysti kylmää se, että taloyhtiöön on ehkä tulossa reilun kymmenen miljoonan euron putkiremontti tällaisella dream-teamilla. Varmaan malliasunto tehdään taas wannabeen asuntoon, jos vanhat merkit pitävät paikkansa. Onhan tämä käytettyjen autojen myntimies ihan kohtuullisesti junaillut itselleen erilaisia etuisuuksia muiden osakkaiden kustannuksella. Sitä taustaa vasten on pidettävä melkoisen röyhkeänä väitettä, ettei taloyhtiön tarvitse vastuullaan olevissa vesivahinkokorjauksissa noudattaa mitään rakennusmääräyksiä, terveysviranomaisten määräyksiä tai valmistajan asennusohjeita ai mitään muistakaan suosituksia tai ohjeita. Wannabeen 2015 hallituksen puheenjohtajana junailemassa  lattialämmityspäätöksessä oli varsin ovelasti edellytetty rakennusmääräysten noudattamista korvauksen maksamisen edellytyksenä. Sillä wannabee varmisti korvauksen saamisen käyttämällä kallista, hyvämaineista ja asianmukaiset sertifikaatit omaavaa urakoitsijaa (rittävän laadukkaan) työn tekemiseen. 

Jotenkin on uumoiltavissa, ettei lattialämmitystä asentanut samainen "Kiinteistö<välilyönti>saneeraus J Haarala T:mi, joka tärveli osaamattomuuttaan asuntomme asumiskelvottomaksi. Sekin nousi esille erään osakkaan tiedusteltua isännöitsijältä, paljonko asuntomme korjaus oikein on taloyhtiölle maksanut ja paljonko se tulee vielä maksamaan? Isännöitsijä ei osannut vastata, mutta lupasi yhtiön vastaavan kahden viikon sisällä kirjallisesti. Niin, mekin pyysimme samaa tietoa jo kaksi vuotta sitten, mutta emme ole vieläkään saaneet sitä. Yhtiöllä on pitkähköt kaksiviikkoiset... Olisin voinut kyllä vastata,että paljon. Yhtiön korvattavaksi kun tulee kohta neljä vuotta kestänyt sijaisasumisemme vuokra-asunnossa sekä hyvitykset vastikkeista esimerkiksi lämmön, veden ja sähkön osalta. Sijaisasumisen kustannukset ovat noin 60.000,- euroa ja laskennallinen hyvitys vastikkeista 16.000,- euroa ja sitten tietysti asuntomme korjauskustannukset yhtiön tekemien virheiden ja todetun kosteusvaurion poistamiseksi n. 30.000,- euroa. Taloyhtiö lienee käyttänyt Haaralan virheellsiin työsuorituksiin ja niiden katselmointeihin ehkä 20.000,- euroa. Yhteensä noin 126.000, euroa, josta noin 96.000,- euroa on jo totetuneita kuluja. Arvio on siis 1,26 euroa per osake. Se tarkoittaa jokaiselle taloyhtiön osakkaalle 400.- - 1.300,- euron lisälaskua sen takia, että isännöitsijä ja hallitus ovat kieltäytyneet korjaamasta tekemiään virheitä. Yhtiö käyttää tuon rahan tekemistään ja vastuulleen kuuluvistakorjausten virheistä riitelemiseen. Virheet olisivat tulleet korjatuiksi huomattavasti paljon halvemmalla ja yhtiön korvausvastuu jäänyt pienemmäksi. Nyt tiedustelemme hallitukselta ja isännöitsjältä viikoittain, koska yhtiö ryhtyy vastaamaan sille kuuluvista velvoitteista ja tekemistään sitoumuksista.              

Isännöitsijän ja hallituksen lainvastainen toiminta AsOy Satoluiskassa kiihtyy uusiin lukemiin

AsOy Satoluiskan osakkaina teimme AsOy Satoluiskan varsinaiselle yhtiökokoukselle esityksiä käsiteltäväksi siten, kuin Asunto-osakehtiölain 6§:n mukaisesti säädetään tekemällä siitä esitys asunto-osakeyhtiön hallitukselle niin hyvissä ajoin, että asia ehditään sisällyttää yhtiökokouskutsuun.

Yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista säädetään Asunto-osakeyhtiölain 12§ mukaan, mm. siten, että yhtiökokouksessa käsitellään ... yhtiökokouskutsussa mainitut asiat.

 Esityksemme oli toimitettu AsOy Satoluiskan hallitukselle ja tiedoksi isännöitsijälle Reimin Kari Lukkarille tiedoksi 13.3.2022, eli hyvissä ajoin.

Tänään 22.4.2022 isännöitsijä Kari Lukkari lähetti sähköpostia, jossa ilmoitti, ettei esityksiämme "tarvitse laittaa" varsinaisen yhtiökokouksen esityslistalle eikä sisällyttää kokouskutsuun. Oli kuulemma joku asianajaja lausunut näin.Tuttuun tapaan asianajajan nimi ja yhteystiedot jäivät häveliäästi pimentoon, saati että tällaista "lausuntoa"olisi toimitettu kirjallisena. Myöskään otetta hallituksen kokouksen pöytäkirjasta ei toimitettu, joten taitaa olla Lukkarin mielikuvitusta koko juttu.

Tekisipä mieleni todeta Tuntemattoman sotilaan luutnantti Lammion sanoin "Mikä röyhkeys"

Osoittaa jälleen kerran sitä, miten sujuvasta Reim isännöinti Oy ja sen palveluksessa oleva Kari Lukkari rikkoo voimassa olevaa Asunto-osakeyhtiölakia.

Kannattaa ottaa huomioon isännöitsijätoimistoa valittaessa. Reimin kaltaiset huijarifirmat tulee saada pois markkinoilta.

Asunto-osakeyhtiölaista nimittäin puuttuu sellainen kohta tykkänään, jossa isännöitsijälle  annettaisiin valta päättää siitä mitä asioita yhtiökokouksen esityslistalle "valitaan" tai sisällytetään yhtiökokouskutsuun.

Ihan tarkennuksen vuoksi todettakoon, että  Kari Lukkari ei kuulu AsOy Satoluiskan hallitukseen. Joskus sellaisiakin kummallisuusksia on tullut vastaan, mutta ei enää 2009 asunto-osakeyhtiölain muutoksen jälkeen.

Eipä sen puoleen. AsOy Satoluiskan hallituksellakaan ei ole sellaista valtaa päättää, mitä asioita yhtiökokouksen esityslistalle "valitaan".

Tässä tapauksessa asunto-osakeyhtiön hallituksen ainoa tehtävä on kirjata osakkaiden tekemät asiat esityslistalle ja tuoda asiat yhtiökokoukselle päätettäväksi. Yhtiökokous päättää sitten tarvittaessa hyväksytäänkö esityslista ja päättää siinä esitettävistä asioista.

Isännöitsijä Kari Lukkari (Ei siis kukaan hallituksen jäsen tai puheenjohtaja) perusteli esityslistalta jättämistä mm. sellaisilla verukkeilla, ettei yhtiökokouksessa voisi käsitellä edellisessä kokouksessa käsiteltyä asiaa. Perustelu on tyypillisesti epärehellinen, koska hallitus toi edelliseen yhtiökokoukseen päätettäväksi sellaisen asian, joka oli päätetty aiemmassa yhtiökokouksessa. Lukkari kompastelee omiin sanoihinsa. AsOy Satoluiskan yhtiökokous oli aiemmin päättänyt hyväksyä LVI-saneerauksen hankesuunnitelman. Yhtiökokouksen hyväksymään hankesunnitelmaan oli sisällytetty perustasoon ns. rättipatteri, eli pyyhekuivain. Nyt hallitus ja isännöitsijä Lukkari huijasivat yhtiökokousta hyväksymään lattialämmityksen ns. taloyhtiön perustasoon. Käytännössähän se tarkoitti sellaisen asian tuomista yhiökokoukseen, josta yhtiökokous oli jo aiemmin tehnyt päätöksen. Samalla tavalla Lukkarin olisi pitänyt kieltäytyä ottamasta asiaa esityslistalle.

Samalla tavalla hallitus ja isännöitsijä Lukkari huijasivat yhtiökokousta tekemään lainvastaisen päätöksen sähkön kustannusten jyvittämiseksi osakkeiden määrän mukaan.

Lukkari kieltäytyy edelleen toimittamasta tietoa osakkaille siitä, kenelle taloyhtiön osakkaille on asennettu kylpyhuoneeseen lattialämmitys. Entiseltä hallituksen jäseneltä saadun tiedon mukaan näitä lattialämmityksiä on asennettu kahteenkymmeneen taloyhtiön sadasta neljästäkymmenestä yhdeksästä asunnosta.Nämä kaksikymmentä osakasta ovat saaneet lattialämmityksen käyttämän sähkön muiden osakkaiden kustantamana käytännössä ilmaiseksi.   

AsOy Satoluiskan hallituksen ja isännöitsijän toiminta on muuttunut täysin lakiin perustumattomaksi.Ja tällaiselle porukalle pitäisi sitten uskoa kymmenen miljoonan euron putkiremontti.     

Putkiremontin ylimääräinen yhtiökokous - ajan haaskuuta

 Pidettiinpä ylimääräinen yhtiökokous hallituksen kutsusta. Esityslistalla oli erikoisia asioita, kattokorjauksen yhdistäminen putkiremonttiin, sähkömaksun perustuminen osakemääriin putkiremontin jälkeenkin, lattialämmityksen muuttaminen putkiremontin perustasoon sekä hallituksen täydentäminen varajäsenellä ja mahdollisesti uuden varajäsenen valitseminen.

Esityslistalta pudotettiin viimeinen asiakohta tarpeettomana pois. Aiemmin hallituksesta pudotettu puheenjohtajana toiminut henkilö hinkuaa kovasti takaisin hallitukseen. Esityslistan karsiminen perustui asunto-osakeyhtiölakiin (vähintään kolme jäsentä hallituksessa) ja yhtiöjärjestykseen (3-5 jäsentä), joiden perusteella kohta oli tarpeeton. Heräsi kuitenkin epäilys, että varajäsen on lain vastaisesti osallistunut hallituksen työskentelyyn. Lain mukaan varajäsen voi osallistua sellaiseen hallituksen kokoukseen, jossa muuten olisi alle lain vaatimat kolme jäsentä paikalla. Lisäksi taloyhtiön varsinainen yhtiökokous pidettänee pikapuoliin ja siellä hallitus tulee valittavaksi kokonaisuudessaan. Toiseen ja kolmanteen kohtaan liittyen putkahti ilmoille ote hallituksen pöytäkirjasta vuodelta 2015, joka oli vaikeudetta kokoontunut kolmella varsinaisella jäsenellä ilman varajäsentä.

Kattoasia meni vähäisellä keskustelulla ja korjaushan on tehtävä. Kysymys vain kuuluu, miksi se piti liittää putkiremonttiin, kun ei se siihen mitenkään suoraan liity? Rahaakaan ei remonttiin ole missään varattu. Kattoputkiremontista aan voi tulla niin kallis, ettei kukaan anna sen suuruisia lainoja näin huonosti hoidetulle yhtiölle.

Toisena kohtana hallitus esitti kokoukselle, että yhtiössä jatkettaisiin sähkömaksujen perimistä asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden määrään perustuen. Erikoinen menettely juontaa juurensa taloyhtiön alkuhämäristä 1974, kun käytäntö oli otettu käyttöön. Taloyhtiö hankki kaiken sähkön yhdenmittarin kautta ja jyvitti laskun osakkaille omistetun osakemäärän mukaisesti.

Asunto-osakeyhtiölaki on kuitenkin muuttunut vuonna 2009 ja nyt menettelyn mukainen päätös on lain vastainen. Kyseessä on muuttuva kustannus, jonka laskutus ei perustu todelliseen kulutukseen. Kyseessä on siten sosiaalinen tulonsiirto isojen asuntojen omistajilta pienempien ja alemmissa kerroksissa olevien asuntojen omistajille, jotka siis saavat oikeudetonta etua isompien asuntojen omistajien kustannuksella. Ero todellisen kulutuksen ja osakepohjaisen laskutuksen välillä on merkittävä. Tapauksessa, jossa on esimerkiksi enää kaksi asukasta isossa asunnossa, maksavat osakkaat kaksinkertaisesti todelliseen kulutukseen verrattuna. Meidän tapauksessamme olemme maksaneet kokonaan turhasta, kun asuntomme on ollut asumisekelvoton useita vuosia. Vaikka emme kuluta sähköä lainkaan, maksamme silti täyden sähkölaskun osakemäärän perusteella ja joku muu saa sen verran sähköä meidän kustannuksellamme. Ei siis ihme, että useat isojen asuntojen nettomaksajat älähtivät tästä.

Perinteiseen Perähikiän työväenyhdistyksen tapaan päätöskin syntyi osaamattoman puheenohtajan toimin virheellisesti ja lain sekä yhtiöjärjestysen vastaisesti. Puheenjohtaja ilmoitti rempseästi, että sitten äänestetään ja pyysi nostamaan käsiä ylös ja ääntenlaskija laski käsien määrän. Pieleen meni. Lain ja yhtiöjärjestyksen mukaan jokaisella osakkaalla on käytössään omistamiensa osakkeiden mukainen äänimäärä. Niitä ei nyt laskettu. Toiseksi, kokous päättää käytettävästä äänestytavasta, ei puheenjohtaja.

Kolmas kohta liittyi edelliseen ja oli jälleen osoitus siitä, miten hallitus ja isännöitsijä johtavat osakkaita tahallaan harhaan. Piti tehtämän päätös siitä, että taloyhtiö määrittää lattialämmityksen asentamisen putkiremontissa "yhtiön perustasoon". Osakkaita johdettiin tahallaan harhaan, koska osakkaat olivat jo aikaisemmin päättäneet hyväksyä putkiremontin hankesuunnitelman, jossa perustasoon määriteltiin sähkölämmitteinen pyyhekuivain, eli ns. rättipatteri. Hallituksen olisi tullut tuoda asia kokoukselle hankesuunnitelman muutoksena eikä erillisenä asiana. Nyt on tavallaan lainvoimainen päätös siitä, että perustasona on rättipatteri, kun hankesuunnitelmaa ei ole muutettu ja sitten tämä osakkaita harhauttamalla saatu päätös, joka lienee pätemätön lain silmissä.

Tällaisen päätöksen ujuttaminen on varsin likaista peliä. Päätös käytännössä kasvattaa toiselle osakkaille annettavaa oikeudetonta etua, kun sähkönkulutus kasvaa noin 30% ja ylemmissä kerroksissa asuvien nettomaksajien maksutaakka kasvaa. Taloyhtiössä nimittäin osakemäärät vaihtelevat paitsi asunnon koon, myös asunnon sijaintikerroksen mukaan. Mitä ylempänä ja mitä isommassa asunnossa asut, sitä korkeammat oat myös vastikkeet.

Keskustelun tiimellyksessä kävikin ilmi, että taloyhtiö oli korvannut noin 20 osakkaalle 149:stä lattialämmityksen asentamisen. Sähkölaskutusta ei tietenkään ollut muutettu, joten 129 osakasta maksoi usean vuoden ajan näiden 20 osakkaan lattialämmityksen kustannukset. 

Keskusteluissa kävi myös ilmi, että lattialämmityksiä olivat ns. mukavuuslämmityksenä asennuttaneet taloyhtiön (siis osakkaiden) rahoilla erityisesti ensimmäisen kerroksen asukkaat ja osakkaat. Taloyhtiö oli jossain vaiheessa lopettanut kellarikerrosten lämmittämisen, jolloin lattiat tulivat kylmiksi. Eipä ihme, että tämä halituksen varajäsen ensimmäisen kerroksen asukkaana innokkaasti oli ajamassa näitä kahta kohtaa saadakseen lämpimän lattian muiden, erityisesti nettomaksajien piikkiin. Sama hallituksen varajäsen oli toiminut hallituksen puheenjohtajana ikkunaremontin aikoihin ja oli asennuttanut omaan asuntoonsa ns. malli-ikkunat. Ne ikkunat, joita ei sitten ikkuna- ja oviremontin jälkeen saanut enää käydä katsomassa ja vertaamassa sarjatuotantona omaan asuntoon asennettuihin ikkunoihin. Selvitettäväksi jää, olivatko huonosti asennetut ikkunat vaikuttaneet myös lattioiden lämpötiloihin, joista sitten oli kompensoitu nettomaksajien kustantamilla lattialämityksillä. Niinpä.               

Mikään ei etene - putkiremontilla kaikki pieleen menon edellytykset

 Taas on kulunut yli puoli vuotta siitä, kun AsOy Satoluiska ja isännöitsijä jättivät kylmästi Espoon kaupungin asumisterveyden kanssa sovitut kosteusvaurion poistamiseen tähtäävät toimenpiteet kesken. RakSystems Oy:n tekemien vuotomittausten perusteella kosteusvaurioituneesta tilasta on edelleen runsaita ilmavirtauksia huoneiston sisäilmaan. Osoittaa kyllä täydellistä piittaamattomuutta talon asukkaille aiheutuvista terveyshaitoista. Samalla tietysti talon omistajien omaisuus hupenee, kun huonosti hoidetusta taloyhtiöstä on vaikea myydä asuntoa, eikä siitä saa edes keskimääräistä markkinahintaa. Muualla ympäristössä olevien asuntojen hinnat nousevat tasaiseen tahtiin, mutta Satoluiskan hinnat senkun laskevat.

Satoluiskassa pidettiin eilen perjantaina klo 17 alkaen "Putkiremontin infotilaisuus". Infotilaisuuden anti oli se, että remontti on menossa samalla tavalla pieleen, kuin kymmenen vuoden takainen ikkunaremonttikin. Jotkut osakkaat ovat nyt yli kymmenen vuotta kärvistelleet kylmissä asunnoissa remontissa tehtyjen virheiden ja laiminlyöntien takia. Monista ikkunoista oli kylmästi jätetty eristävä uretaanivaahto kokonaan tai osittain pois, jolloin kylmä tuuli puhalsi suoraan listojen välistä. 

Silloinkin oli reklamatioiden käsittely kummallista. Kun reklamoit virheistä, niin silloinen hallituksen puheenjohtaja kävi henkilökohtaisesti haukkumassa tyytymättömät osakkaat. Virheiden korjauksesta ei ollut niin väliä. Ilmeissti autojobbarina toimivalla hallituksen puheenjohtajalla oli muunlaiset bisnekset mielessä ikkunafirman kanssa. Ikkunafirma oli, kuinka ollakaan, tehnyt ns. malliasunnon puheenjohtajan asuntoon. Sinnehän ei saanut mennä enää remontin jälkeen tekemään vertailuja oman asunnon ja malliasunnon toteutusten välillä.

Vähän sama meininki on ollut nyt putkiremontin kanssa. Suunnittelutyöhön palkattiin taloyhtiön puheenjohtajan työnantajan pitkäaikainen yhteistyökumppani.

Infotilaisuudessa käytettiinkin runsaita puheenvuoroja tyyliin "hallitus on päättänyt..."  sitä ja tätä. Täytyy toivoa, että osakkaat kuitenkin käyttävät sitä valtaa, joka osakkaille kuuluu. Jos suunnitelma on huono, se pitää palauttaa korjattavaksi. Pikaisesti tarkasteltuna suunnitelmat ovat kovin epätarkoituksenmukaiset. Kylpyhuoneiden kalusteiden sijoittelu tekee tilojen käytöstä hankalaa. Suunnitelmista paistoi läpi se, että hallituksessa istuu lähinnä pikkuasuntojen omistajia, sikäli kun edes ovat omistajia. Isompien asuntojen erilis-wc:t ovat jäämässä korjaamattomiksi ja jonkinlainen päällemaalaus on odotettavissa. Voi hyvää päivää! Vertailun vuoksi samaan pohjaratkaisuun perustuva naapuryhtiö saneerattiin täydellisesti reilut kolme vuotta sitten. Niistä purettiin sekä kylpyhuone, että erilliswc.

 Ylimääräinen yhtiökokouskin on jo kutsuttu koolle. Käsiteltävät asiat vain ovat eriskummallisia. Pitäisi päättää ulkokaton sisällyttämisestä putkiremonttiin, kollektiivisähkölaskuista ja innokkaan wannaabeen täydentämiseksi hallitukseen. Katsotaan....      

Espoon kaupungin terveystarkastaja kävi katselmuksella - Isännöitsijätoimiston toiminta entistä surkeampaa

Espoon kaupungin asumisterveyden tarkastaja kävi viikko sitten katselmoimassa asuntoamme, olikohan nyt kolmas vai peräti neljäs kerta.

Katselmoitiin taloyhtiön ja oikeastaan isännöitsijätoimiston kesken jättämiä korjaustöitä. Kaiken taustalla on 9.10.2018 (!) tapahtunut vesivahinko, jonka kosteusvaurion korjaukset ja muut toimenpiteet ja korjaustyön virheiden korjaukset on kylmästi jätetty tekemättä. Näihin taloyhtiön omasta ehdotuksesta tehtäviin töihin on sisältynyt kosteusvaurioituneesta tilasta tapahtuvien ilmavuotojen estäminen eristämällä kosteusvaurioitunut tila huoneistomme sisätiloista.

Olin tiedustellut "uudelta" isännöitsijätoimisto Reimin isännöitsijältä, milloin keskeneräiset työt tehdään loppuun. Isännöitsijä ei vastannut. Ilmoitin asiasta sitten terveystarkastajalle, joka kertoi isännöitsijän ilmoittaneen työt tehdyksi loppuun. Selvitin asiaa, koska havaintojeni perusteella Eskon Oy:n remonttimiestä ei ollut näkynyt elokuun jälkeen. RakSystemsin 2. tarkastusraportissa havaittuja puutteita ei isännöitsijän ilmoituksesta huolimatta oltu korjattu. Tarkistin vielä erikseen RakSystems Oy:n tarkastajalta, oliko 2. raportin jälkeen tilattu tarkastus? Ei oltu tilattu, eikä oltu käyty.

Virheet on edelleen korjaamatta. Isännöitsijä, Reim, tai Eskon Oy eivät ole vastanneet huonolaatuisesta ja virheellisesti tehdystä työstä tehtyihin reklamaatioihin. Tai mihinkään muuhunkaan. Ja tuollaisten tyyppien huostaan pitäisi antaa satojen tuhansien eurojen arvoinen omaisuus?   

Jouduin sitten ilmoittamaan Espoon kaupungin viranomaiselle, että Reim isännöinti Oy:n edustaja oli antanut viranomaiselle väärää tietoa (en käyttänyt termiä "kusettanut" vaikka mieli olisi tehnyt), jollon terveystarkastaja määräsi tehtäväksi uuden katselmuksen. Tarkastajan ilmoituksen mukaan "taloyhtiön edustajia" oli osallistumassa katselmukseen.

Sovittuna ajankohtana Espoon kaupungin terveystarkastaja tuli tekemään katselmusta. Muut tulivat kymmenen minuuttia myöhässä. Tietenkin. Jos ette tiedä, ajallaan tulleiden odotuttamaan laittaminen on aitsi huonoa käytöstä, myös alistamiseen pyrkivää vallan käyttöä. Olin hiukan hämmästynyt, kun sisään pyrki kaksi tuntematonta juippia. Toinen kertoi olevansa Reimin isännöitsijä ja toinen kertoi myös olevansa Reimiltä. Taloyhtiö edustajia ei katselmukseen osallistunut. Toisen Reimin juipin tehtävän kuva ei selvinnyt, eikä se, miten hän oli "taloyhtiön edustaja". Ilmeisesti ei mitenkään. Juipit saapastelivat kotiini paskaisissa farkuissa ja kuraisissa kengissä, jota kuraa he levittivät sitten ympäri kotini lattioita. Kontrasti oli melkoinen, kun itse jouduin tulemaan paikalle kesken työpäivän pukuun ja solmioon sonnustautuneena. Huonoa käytöstä ei voi kaupasta ostaa, vaan se on ihan myötäsyntyistä. Omassa viitekehyksessäni tuollaisia juippeja ei kauaa katsottaisi. No, vakka kantensa valitsee, sanoo vanha sananlasku.

Reimin juipit olivatkin selviä Mathlinin opetuslapsia: Röyhkeitä ja näsäviisaita. Röyhkeys ilmeni siinä, että juipit alkoivat avoimesti painostamaan Espoon kaupungin tehtäväänsä suorittavaa virkamiestä. Kun asiantuntijaraportin mukaan kosteusvaurioituneesta tilasta on riidattomasti massiivisia ilmavuotoja standardisoidun tutkimusmenetelmän mukaan mitattuna, niin nämä juipit alkoivat jänkkäämään, että se on pahin mahdollinen vaihtoehto, ja että "normaalitilanteessa" mitään ilmavuotoja ei tapahtuisi ja niitä ei tarvitsisi korjata enää. Aikamoista meininkiä näillä Reimin juipeilla. Itse en kuitenkaan ryhtyisi kyseenalaistamaan hyvämaineisen RakSystems Oy:n noudattamia tutkimusmenetelmiä ja niiden tuloksia. Etenkään, kun isännöitsijän viranomaisella hyväksyttämän suunnitelman mukaan tehty työ tarkastutetaan ja raportissa todetut puutteet korjataan. Mielestäni siinä ei ole mitään epäselvää.

Mitään uutta näiden Reimin juippien käytöksessä ei kuitenkaan ollut. Firmahan on se sama paskafirma kuin ennekin. Vain nimi vaihdettiin Reimiksi, kun Etuisännöinnin liiketoiminta myytiin hölmölle ostajalle. Sama ralli jatkuu entisellään tai ei edes entisellään. Uutena repertuaarissa on se, että aletaan avoimesti kusettamaan viranomaisia. Toki isännöitsijä on ennenkin lyönyt laimin viranomaisen antamat kehotukset ja määräajat, mutta on aikamoista, että väitetään tekemättömiä töitä tehdyksi.

Käynnillä sivuttiin tietysti muitakin isännöitsijätoimiston korjaustyössä tekemiä virheitä. Juipit kiistivät järjestään kaikki virheet ja yrittivä sysätä niitä meidän niskoillemme. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan omalla allekirjoituksellaan varmentamilla ilmoituksilla virheiden korjauksesta, keskuskauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan raporteilla ja vaikkapa nyt RakSystems Oy:n raporteilla ei ole näille juipeille mitään merkitystä.

Mielenkiintoinen piirre on myös Reimin tapa jättää vastaamatta reklamaatioihin ja muihin pyyntöihin. Normaalielämässä yritysmaailmassa reklamaatiot ja niiden hoitaminen on olennainen osa päivittäistä toimintaa. Tuotteissa on virhe ja virheet on yleensä tapana korjata. Reim isännöinti ei vastaa mistään eikä mihinkään. Tämä isännöitsijäjuippikin kehuskeli keskustelleensä "juristien" kanssa niistä ja näistä asioista. Kun pyysin kertomaan kyseisen juristin nimen, niin sitäpä ei yllättäen löytynytkään. Eikä ole kuulunut vieläkään. Keskustelisin mielelläni itsekin kyseisen juristin kanssa. En nimittäin usko, että tämä isännöitsijätoimiston harjoittama kusetuskulttuuri rajoittuisi pelkätään meihin tai vaikkapa kaupungin viranomaisiin. Pitkässä kusetettujen ketjussa ovat epäilemättä myös taloyhtiöiden hallitukset. Olin jossain välissä, yllättävää kyllä, saanut nähdäkseni osiot nistä hallituksen kokouspöytäkirjoista, joissa meitä koskevia asioita oli käsitelty minimalistisesti. Isännöitsijä näyttää käyttävän hallitukseen ns. herkkusienimetodia. Tiedättehän, pidetään pimeässä ja syötetään paskalla. Kaikki hallitukselle esitetty on perustunut vain ja ainostaan isännöitsijän suullisesti esittämään. Mitään kirjallisia lausuntoja tai vaikkapa Espoon kaupungin terveystarkastajan kehotuksia ei hallitukselle ole esitetty, koska ne olisi siinä tapauksessa liitteinä hallituksen kokouspöytäkirjassa. Tai sitten niitä ei ole meille toimitettu.

Tällainen vedättäminen on mahdollista erityisesti silloin, kun hallituksella ei ole kokemusta hallituksen kokouskäytännöistä tai muutoin kästystä siitä, kuka taloyhtiötä oikein johtaa. Raksaduunaritausta ei anna valmiuksia hallituksen puheenjohtajana toimimiselle. Etenkään, jos ei edes ole taloyhtiön osakas.

Isännöitsijälle ja hallitukselle on erinomaisen epäselvää myös se, mitkä ovat hallituksen ja isännöitsijän oikeudet ja mitkä asiat kuuluvat yhtiökokouksen päätettäväksi. Yhtiökokoukselle kuuluvat esimerkiksi lainavaltuuden myöntäminen ja yhtiövastikkeista päättäminen. Tämä on laissa säädetty sen takia, ettei hallitus voisi saattaa taloyhtiötä konkurssiin ottamalla merkittävästi lainaa osakkaiden tietämättä. Yhiökokous päättää myös yhtiön perimien vastikkeiden määrästä. Nyt isännöitsijä oli erehdyttänyt hallituksen kuvittelemaan,että hallituksella olisi oikeus ja valta päättää yhtiövastikkeiden määrästä. Ollaan aika vaarallisilla poluilla, kun hallitus ryhtyy käyttämään valtaa, jota sillä ei ole. 

Olen jutellut paljon saman talon asukkaiden kanssa näistä asioista ja olen kuullut vastaavista epämääräisistä urakoitsijoista ja virheellisesti ja hyvän rakennustavan vastaisesti teetetyistä töistä meidän taloyhtiössä ja myös muissa saman isännöitsijätoimiston "hoitamissa" taloyhtiössä. Alakerran asukas on kertonut maalikerroksen läpi tunkeutuvasta homeesta, kun kosteusvaurio on korjattu virheellisesti pelkästään päälle maalaamalla. Arvatkaapa mikä urakoitsija oli ollut asialla? Asukkaat ja osakkaat valittavat erilaisista epäkohdista, kuten tuhohyönteisistä, mutta isännöitsijää eivät tällaiset asiat kiinnosta lainkaan. Ainoa virheetön suoritus on isännöistijänpalkkion nostaminen taloyhtiön tililtä.

Muutenkin likaiset temput kuuluvat tämän isännöitsijätoimiston prhaisiin käynteisiin. Pari vuotta sitten teimme ehdotuksen yhtiökokoukselle erityistarkastuksen teettämiseksi taloyhtiön hallinnossa. Tiedättehän, epämääräiset urakoitsijat ja pelkät suulliset sopimukset, joista ei jälkeenpäin pysty mitenkään selvittämään, mitä on sovittu. Selvää on, että mistään virhevastuusta tai vaikkapa tilaajavastuusta ei ole sovittu mitään. Olimme toimittaneet esityksen liitteenä muutaman sivun mittaiset kirjalliset perustelut esityksellemme, jotta muillakin osakkailla olisi käsitys siitä, miten huonosti yhteisiä asioitamme hoidetaan. Isännöitsijä jätti kylmän viileästi nämä perustelut pois yhtiökokouskutsusta, eikä toimittanut niitä yhtiökokouksessa jaettavaksi. Olimme onneksi varautuneet tällaisiin kepulitemppuihin ja jaoimme itse perustelut yhtiökokouksessa. Selvää on, ettei vasta tilaisuudessa jaettuihin perusteisiin kukaan ehtinyt perehtymään kokouksen aikana. Harmillisesti yhtiökokous ei katsonut erityistarkastusta tarpeelliseksi, joten isännöitsijä saattoi huokaista helpotuksesta. 

Isännöitsijän kosto seurasi nopeasti. Heti seuraavana päivän isännöitsijä teki (uuden) hallituksen kanssa lakiin ja oikeuskäytäntöön perustumattoman päätöksen "perustason korjauksesta" rikkoen siten tekemäämme sopimusta. Päätös oli toimitettu meille oikein kirjattuna kirjeenä. Harmillisesti emme ehtineet sitä noutaa, joten se palautui isännöitsijälle, emmekä koskaan saaneet sitä tetoomme. Mitäs pienistä. Yhtiökokoukselle tekemämme pyynnön mukaisia kirjallisia vastauksia ei koskaan toimitettu.

Seuraavaksi teemme perustellun ja perusteellisen esityksen seuraavalle yhtiökokoukselle, että yhtiökokous velvoittaisi hallituksen vaihtamaan epärehellisen isännöitsijätoimiston rehelliseksi ja hyvämaineiseksi tunnettuun toimistoon. Arvaamme, että isännöitsijä turvautuu jälleen samaan epärehelliseen ja huonoa hallintoa osoittavaan temppuunsa ja jättää perustelusivut toimittamatta osakkaille. Herkkusienimenetelmä, muistattehan. Katsotaan sitten, miten käy.

Jos saamme epärehellisen isännöitsijätoimiston vaihdettua, ehdotamme seuraavaksi vahingonkorvausvaatimuksen esittämistä huonosti hoidetuista korjaustöistä ja muista laiminlyönneistä koko taloyhtiön osalta. Siinä eivät taida hallituksen itse itselleen ehdottamat tili- ja vastuuvapaudet juuri painaa.                     

Kolmas joulu evakossa, taloyhtiön kusetukset jatkuvat

 Kolmatta joulua peräkkäin vietettiin evakossa, kun taloyhtiö sitkeästi kieltäytyy sille Asunto-osakeyhtiölaissa määrätyistä velvoitteista. Ilmeisesti taloyhtiön hallituksessa ei ole ketään lukutaitoista. Eikä isännöitsijän toimistossa.

Uuden, 2009 säädetyn asunto-osakeyhtiölain tarkoituksena oli mm. parantaa asuto-osakeyhtiön osakkaan oikeusturvaa. Näin ainakin todettiin hallituksen esityksessä lain esitöissä. Kun katsoo taaksepäin yli kolme vuotta kestänyttä tuskien taivalta taloyhtiön kanssa, ei uskoisi, että tällaiset ylevät tavoitteet olisivat toteutuneet.

Ylipäätään on perin kummallista, että me, asunnon haltijat ja taloyhtiön osakkaat joudumme käymään tätä vuoropuhelua taloyhtiön kanssa. Taloyhtiö on tilannut työn, noh, "urakoitsijalta". Kilpailuttamatta, suunittelematta ja ilman kirjallista sopimusta, mutta kuitenkin tilannut ja tilaajavastuun nojalla vastaa tilaamastaan työstä.

Urakointiin kuuluu olennaisesti työn valvonta ja virheistä reklamointi. Virheitä sattuu, eihän sellaisilta voi vättyä, mutta juuri siksi on olemassa reklamaatiomenettely. Ammatistaan ylpeä urakoitsija ei luonnollisestikaan halua päästää käsistään sutta ja sekundaa ja ymmärtää pikku vihjeestä korjata tekemänsä virheet. Tässä tapauksessa niin ei ollut, joten reklamoimme asiasta työn tilanneelle taloyhtiölle, kun sille nyt kuuluu työn teettäminen ja sen valvonta. Normaalisti taloyhtiö huolehtii ensisijaisesti siitä, ettei tekemättömästä työstä tai virheistä makseta, ellei virheitä korjata. Yleinen huolellisuusvelvoite edellyttää, että taloyhtiö huolehtii ensisijaisesti omistajiensa eduista niin, ettei omistajien omistusten arvo ainakaan laske. Kun korjaustyöt on tehty huolellisesti lain ja asetusten mukaan, kasvattaa se kaikkien omistajien pääomaa. Hyvä rakennustapa on kehitetty juuri sitä varten, että kukin omistaa voi olla luottavainen, etä juuri hänen omaisuuttaan hoidetaan huolellisesti. Kun lakeja ja asetuksia noudatetaan, vältytään myös ikäviltä yllätyksiltä asuntoa myytäessä. Myyjä, tässä tapauksessa osakas vastaa siitä, että myytävä asunto täyttää lain vaatimukset ja on esimerkiksi käyttäjilleen turvallinen. Myyjä vastaa kaikesta. Jos asunnosta löytyy virheitä, ostajalla on oikeus vaatia hinnan alennusta tai jopa kaupan purkua. Oikeudessa on viime aikoina menestynyt moni hinnanalennus tai kaupan purkuvaatimus jopa useita vuosia kaupan teon jälkeen. Talohtiö ei vastaa näistä kaupanteon yhteydessä todetuista virheistä, vaikka moni niin luulee. Taloyhtiöltä on luonnollisesti voi tietysti yrittää periä korvausta virheistä oikeusteitse, joskin siinä voi joutua kahden oikeusjutun loukkuun.

Normaaleissa taloyhtiöissä ymmärretään hyvin tehtyjen korjausten tuoma arvonlisä kaikkien osakkaiden omistamiin asuntoihin. Siksi oletimme, että taloyhtiö ryhtyy käymään neuvotteluja virheet tehneen urakoitsijan kanssa virheiden korjaamiseksi.

Oletus oli väärä. Taloyhtiö ja isännöitsijätoimisto osoittautuivatkin tällaisen hanslankaritason "urakoitsijan" etujen puolustajaksi ja etujärjestöksi. Asia on tietysti ymmärrettävissä sen kautta, että kun isännöitsijä oli tilannut hovitoimittajaltaan vähimmän vaivan menetelmällä työn, niin näitä kyseenalaisia menetelmiä olisi ryhdytty penkomaan ehkä tarkemminkin. Se olisi varmaan ollut ikävää isänöitsijän kannalta. Hyökkäys on paras puolustus ja niinpä isänöitsijä, taloyhtiö ja virheet tehnyt urakoitsija ryhtyivät kuin yhdestä suusta syyttämään meitä urakoitsijan tekemistä virheistä.

Aika erikoista toimintaa. Olemme sittemmin kuulleet toistaan pöyristyttävämpiä tarinoita tämän isännöitsijän hoviurakoitsijan tekemisistä taloyhtiössä. Useammin kuin kerran on vesivahinkoja ja maalipnnassa olleita valumajälkiä korjattu sen kummemmin pohjustamatta maalaamalla suoraan vesivahingon päälle. Tällaisia korjauksia löytyy talostame kuulemma useita ja myös muista seudun taloista, joissa kyseinen isännöitsijätoimisto on ollut "hoitamassa". 

Viimeksi isännöitsijä "hoiti" sovittua wc:n ja kylpyhuoneen tiivistystä. Oli sovittu, että korjauksen jälkeen tehdään tiiveyskoe, ja todetut puutteet korjataan. Ensin "korjattiin" keskellä kesää. RakSystems  Oy suoritti erinomaisella ammttitaidolla tiiveyskokeen. Tiiveyskoe osoitti useita kaasuvuotoja. Sitten korjattiin lisää. RakSystems Oy teki jälleen tarkkaa ja esimerkinomaista työtä. Tiiveyskokeessa paljastuikin lisää massiivisia kaasuvuotoja saastuneissa rakenteissa. Kun tiivistystyön tekijän Eskonin voimin kaasuvuotoja ei selvästikään saatu poistettua, lopetti taloyhtiö korjaustyöt siihen. Eskonin työn jäki oli muutenkin alapuolella kaiken arvostelun. Sisäpuolisilla seinillä on paljon valumia ja runsaasti epätasaisuuksia.

Teimme toki niistäkin vakiintuneeseen tapaan reklamaatiot ja yhtä vakiintuneeseen tapaan isännöitsijätoimisto ja  taloyhtiö jättivät vastaamatta niihin. Olemme saaneet sittemmin otteet hallituksen kokouksen pöytäkirjoista. Niistä käy ilmi, että isännöitsijä ja hallitus ovat kokonaan jättäneet reklamaatiot käsittelemättä. Sehän ei meitä hämmästytä, kun nykyään hallituksen puheenjohtajana toimii aiemmin mainittu kolhoosipäälikkö, taloyhtiön ulkopuolinen raksaduunari. 

Taloyhtiö on toki jatkanut näennäisten "sovintoesitysten" tekemistä. Meille on annettu taloyhtiön puolesta erilaisia vaihtoehtoja valittavaksi. Kaikille vaihtoehdoille on ollut yhteistä se, että niissä ei mainita tavarantarkastajan raportista ilmenevien virheiden korjaamista miltään osin. Taoyhtiön hämärän näkemyksen mukaan "sovinto" tarkoittaa meidän suostumista siihen, että taloyhtiö jättää urakoistijan tekemät virheet korjaamatta. Tällaiseen vastuuvapautukseen emme luonnolisestikaan voi suostua. Tämä johtaa aika huvittaviin kirjauksiin hallituksen pöytäkirjoissa: "Kun emme ole tehneet hallituksen esittämiä valintoja, niin sitten sitä ja tätä." Isännöitsijän ja taloyhtiön tyypilliseen tapaan näitä näennäisiä "sovintoesityksiä" säestävät uhkaukset tyyliin, jos ette valitse taloyhtiön esittämistä vaihtoehdoista, niin taloyhtiö sanoutuu irti kaikista korjauksista. No, sehän on kyllä tullut selväksi, ettei taloyhtiö aio korjata tilaamansa urakoitsijan tekemiä virheitä. Siitä ei ole ollut epäselvyyttä.

Olisi tietysti hyvä, jos isännöitsijä ja hallitus ensin selvittäisivät itselleen, mitä sopimuksella noin niinkuin tarkoitetaan. Yleisesti hyväksytyn määritelmän mukaan "sopimus tarkoittaa kahden tai useamman osapuolen vapaaehtoisesti ja pakottamatta saavuttamaa yksimielisyyttä jostakin asiasta." Avainsana on "vapaaehtoisesti" ja toinen on "pakottamatta".

Esittämillään uhkauksilla isännöitsijä ja taloyhtiö yrittävät pakottaa meidät vasten tahtoamme hyväksymään virheiden jättämisen korjaamatta. Sellainen ei ole sopimus.

Sen sijaan taloyhtiö oli sopinut kanssamme siitä, että korjaus tehdään "hyvän rakennustavan mukaisesti". Siitä meillä on isännöitsijän lähettämä sähköpostiviesti, jossa ei ole mitään epäselvää. Olimme sopineet ns. perustason ylittävistä toimista siten, että asuntomme palautetaan vesivahinkoa edeltävään kuosiin intojen ja kalusteiden osalta. Siinäkään ei ole mitään epäselvää. Olemme taloyhtiön kanssa sovitulla tavalla maksaneet nämä "perustason" ylittävä kustannukset ja osaltamme hankkineet itse pintamateriaaleja jopa taloyhtiön esittämää "perustasoa" halvemmalla.

Isännöitsijä ja taloyhtiö ryhtyivät heti rikkomaan sovittuja asioita siten, etttä korjaustyötä ei tehty "hyvän rakennustavan" mukaisesti. Urakoitsija oli esimerkiksi lyönyt laimin parketin asennusohjeiden noudattamisen. Kun valmisajan ohjeita ei noudateta, ei osittain maksamallemme parketille annettu 30 vuoden takuu ole voimassa.

Kaikesta tästä meillä on todisteena Keskuskauppakamarin hyväksymän tavarantarkastajan raportti, jossa kaikessa karuudessaan todetaan korjaustyö tehdyksi hyvän rakennustavan vastaisesti.

Nyt taloyhtiö on jotenkin ryhtynyt väittämään, että taloyhtiön ei tarvitsisikaan noudattaa hyvää rakennustapaa teettämissään korjaustöissä. Tämä toki on ristiriidassa voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain kanssa. Se ei taoloyhtiön isännöitsijää ja hallitusta näytä huolestuttavan.

Taloyhtiössä on ollut jo vuosikausia valmisteilla ja suunnitteilla putkiremontti, kun vesivahinkoja sattuu tuon tuosta ja tämän tästä elinkaarensa ylittäneiden putkiston osien hajotessa (kuten meilläkin kävi).

Remontin hinnaksi on kaavailtu alustavasti noin kymmenen miljoonaa euroa. Se on valtava määrä rahaa, kun hallituksen käsityskyky loppuu tuhanteen euroon. 

Tähänastiset ennusmerkit ovat remontin läpiviennille onnistuneesti äärimmäisen huonot. Kristallipalloon katsomatta voi ennustaa, että hallitus ja isännöitsijä eivät suoriudu remontin ja urakoitsijan valvonnasta. Kun ongelmia ja latupoikkeamia ilmenee, isännöitsijä, hallitus ja urakoitsija kokoontuvat yhteen, paukuttelevat toisiaan hartioille ja kehuvat kilvan toisiaan. Sitten hallituksen raksaduunaripuheenjohtaja haukkuu kaikki laatupoikkeamista ilmoittavat osakkaat käymällä erikseen jokaisen neljänkymmenen osakkaan luona kertomassa, miten tällainen osakas on huono ihminen kun yksin valittaa tällaisista asioista, kun KAIKKI MUUT osakkaat ovat, ah, niin tyytyväisiä tehtyyn työhön.

Näihän tapahtui viimeksikin isohkon ikkuna- ja oviremontin kanssa. Varsinkin vanhemmat osakkaat säikähtävät helposti tällaista aggressiivista lähestymistä. Moni onkin kärvistellyt ikkunoiden vedosta kylmissä asunnoissaan kymmenen vuotta remontin jälkeen. Syy oli se, ettei silloinen urakoitsija välittänyt tiivistää seinän ja ikkunan väliä, kuin osittain. Kyllähän sieltä vetää ja kynttilä lepattaa facebookiin ladatussa videoklipissä, kun tiivistys puuttuu.

Isännöitsijäkin oli vaihtunut. Aiempi näemmä lähti varsin nopeasti yrityskaupan jälkeen muualle. Valitettavasti uusi isännöitsijä ei näytä olevan yhtään sen parempi, kuin edellinenkään. Uusi isännöitsijä oli heti ensitöikseen ryhtynyt harhauttamaan kaupungin viranomaisia esittämällä perättömiä väitteitä wc-kylpyhuonetilan tiivistystyön valmistumisesta. Tulemme ehdottamaan seuraavalle varsinaiselle yhtiökokoukselle, että Reim isännöitsijätoimisto tullaan vaihtamaan johonkin luotettavampaan yritykseen. Aiemmin taloyhtön asioita hoiti hyvämaineinen ja luotettava isännöitsijätoimisto jämptisti. Ilmeisesti edelliseen vaihdokseen oli syynä aiemman hallituksen puheenjohtajan riitaantuminen isännöitsijätoimiston kanssa josta asiasta, jonka isännöitsijä tiesi paremmin.  

Alla muutama kuva vallitsevasta tilanteesta, joka on muuttunut aiemmista auki revittyjen lattioiden ja kattojen osalta